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調(diào)控政策逐步實(shí)施樓市降溫 炒房資金何去何從?

2006年08月24日 13:53

    漫畫:投機(jī)炒房 關(guān)鍵字:房地產(chǎn) 中新社發(fā) 趙玉寶 作


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  中新網(wǎng)8月24日電 據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道,近段時(shí)期,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步實(shí)施,房地產(chǎn)投資的收益率出現(xiàn)了下降的趨勢。據(jù)調(diào)查,目前,已經(jīng)有一部分資金流出樓市,投向新的市場。

  強(qiáng)制征收20%的個(gè)稅、限制外資炒房、增加中小面積住房供應(yīng)量……政府的調(diào)控越來越有成效,樓市中有一部分炒房客也開始了他們的“出逃”。尤其是2006年上半年股市的大漲讓很多人意識(shí)到,比起樓市來,目前股市的投資機(jī)會(huì)可能更大,一部分嗅覺靈敏的投資客顯然已意識(shí)到這一點(diǎn),紛紛將資金投向股市和其他投資領(lǐng)域。

  小高是上海樓市上漲的受益者之一,曾經(jīng)在樓市中賺得盆滿缽滿。2003年8月,看好上海樓市的小高把所有的資金都投入房產(chǎn)投資,買了南匯康橋半島130多萬元的獨(dú)幢別墅。首付三成42萬元,其余七成用貸款。4個(gè)月后以162萬元的價(jià)格出手,凈賺了25萬元。嘗到甜頭的小高更加頻繁地投資房產(chǎn),商鋪、別墅、普通住宅,無一錯(cuò)過。據(jù)小高說,最高潮是在2004年,那年2月他以115萬元的價(jià)格買了市中心一套101平米的兩房,恰好遇上上海房價(jià)漲幅最瘋狂的時(shí)段,房價(jià)日漲夜?jié)q,9個(gè)月后,他買的房子居然漲了90萬元。

  從2005年第一輪宏觀調(diào)控開始,小高意識(shí)到了炒房的風(fēng)險(xiǎn)和壓力,開始從樓市里撤資。那套漲了90萬元的房子也被他趕在去年6月全額征收營業(yè)稅前用160萬元的價(jià)格出售了。

  由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái),小高意識(shí)到目前繼續(xù)投資房產(chǎn)已無利可圖了,他將從樓市淘來的第一桶金投入其他投資領(lǐng)域。除了進(jìn)行實(shí)業(yè)投資之外,小高還委托專業(yè)理財(cái)人士幫他打理其他資金,外匯和基金是風(fēng)險(xiǎn)偏好不是很大的小高的主要選擇。

  第一輪宏觀調(diào)控時(shí),不少投資客還抱著一絲僥幸心理,認(rèn)為捱過“寒冬”就是春天。但第二輪調(diào)控政策的實(shí)施讓投資客們意識(shí)到,繼續(xù)投資住宅的盈利空間已經(jīng)很小甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。

  許亞是一名地產(chǎn)中介,她所在的中介門店在投資客眾多的世紀(jì)公園邊上,許亞的業(yè)績曾非常不錯(cuò),但前幾年的熱鬧現(xiàn)在已不復(fù)存在。許亞的不少客戶都淡出樓市轉(zhuǎn)而投資股市、金市、外匯等。不過也有一部分投資客依然活躍在樓市中,這些做慣了不動(dòng)產(chǎn)投資的投資客由于不熟悉股市等其他投資渠道,認(rèn)為投資房地產(chǎn)更有把握一些,除了將手頭的房子轉(zhuǎn)售為租外,更多的投資客開始關(guān)注起商用物業(yè)!白≌瑤缀鯖]有什么人去碰了,客戶現(xiàn)在都選擇投資商鋪和辦公房了!痹S亞如是說。

  與住宅相比,商鋪和寫字樓目前所受到的影響要小得多,從投資回報(bào)來看,每年的租金收入仍能保持在6%左右,對(duì)于那些只追求資金保值的投資客而言,這樣的回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到了他們的心理預(yù)期,只要看到合適的物業(yè),尤其是那些帶著租約的,這些投資客還是會(huì)入市做一把。

  除了小高和許亞這些直接在一線投資的人之外,不少機(jī)構(gòu)和個(gè)人也看到樓市資金在轉(zhuǎn)向。從央行去年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中可以看到,中國存貸款差額高達(dá)9萬多億元,存多貸少,貨幣流動(dòng)性過剩,數(shù)萬億元資金急需選擇流動(dòng)方向。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),2006年年初以來,股市每天開戶量約3萬戶,平均每戶資金額為5萬元左右,分流了相當(dāng)部分流動(dòng)資金。記者從銀行方面了解到,本輪宏觀調(diào)控后,銀行今年前幾個(gè)月資金一度大增。雖然銀行的有關(guān)人士表示不能確定這些資金是否來源于炒房資金,“但的確在樓市開始走低的那段時(shí)間里,我們這里涌來很多人開通銀證通業(yè)務(wù)和購買銀行的理財(cái)產(chǎn)品!

  相似的判斷也來自地產(chǎn)界的一些機(jī)構(gòu),信義房地產(chǎn)研究中心的有關(guān)人士透露,在住宅投資這塊,兩輪宏觀調(diào)控已經(jīng)將投資客淘汰得差不多了!巴顿Y客也在分化!庇嘘P(guān)人士分析,“那部分追求高利潤的資金幾乎都已撤離了,繼續(xù)留在房產(chǎn)市場的投資客更多是追求資金保值的!薄ⅰ吧逃梦飿I(yè)更受歡迎,相比住宅目前3%左右的投資收益率,商用物業(yè)6%的回報(bào)肯定更吸引人!碑(dāng)然,變化還不僅僅是這些。該人士指出,2004年的一份消費(fèi)者調(diào)查表明,把房產(chǎn)作為一種投資渠道的消費(fèi)者(包括自住兼投資性質(zhì)的)占了46%的比重,但現(xiàn)在“估計(jì)只有20%了!

  但有關(guān)人士也指出,由于房產(chǎn)投資客的分化,留在樓市里的那部分資金,因其投資者更傾向追求長期穩(wěn)定的投資回報(bào),而股市、匯市和黃金等市場的投資者追求的是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的短線投資,所以后三種市場的變化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資者的影響并不太大,只要能在一定程度上滿足其投資回報(bào)期望,這部分資金可能會(huì)一直留在樓市中。


 
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