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房市長(zhǎng)陽(yáng)無(wú)陰 房?jī)r(jià)為何節(jié)節(jié)高?

2006年08月30日 08:56

    據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示:2006年7月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%,漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  中新網(wǎng)8月30日電 據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道,今年4月始,新一輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控在節(jié)奏、力度上呈漸次加強(qiáng)態(tài)勢(shì)。然而,在房地產(chǎn)交易淡季的六、七月份,國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)并不見(jiàn)明顯下降。是調(diào)控效果顯現(xiàn)滯后的原因?還是調(diào)控效應(yīng)遭遇各方因素的消解?

  一個(gè)現(xiàn)狀——漲勢(shì)難遏并在全國(guó)蔓延

  數(shù)據(jù)表明,目前國(guó)內(nèi)各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“異常上漲現(xiàn)象”:

  一是漲勢(shì)難遏。與去年同期相比,國(guó)內(nèi)各大城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下降,相反,房?jī)r(jià)逆“風(fēng)”飛揚(yáng)態(tài)勢(shì)明顯。

  5月至7月,全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅在5.7%與5.8%之間。其中新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大幅度下挫的僅上海市,其它如錦州、丹東、溫州3城市只出現(xiàn)微幅下調(diào)。

  二是漲勢(shì)蔓延。就新房市場(chǎng)而言,同比漲幅過(guò)10%的城市,5月份有大連、深圳、呼和浩特、福州,6月份有深圳、北京、廈門(mén)、呼和浩特、包頭、廣州,7月份有深圳、北京。新房市場(chǎng)漲價(jià)現(xiàn)象已由個(gè)別熱點(diǎn)城市向其它大中型城市蔓延,并開(kāi)始出現(xiàn)向中西部“進(jìn)軍”的局面。

  “從7月份的統(tǒng)計(jì)情況看,中部地區(qū)、西部地區(qū)房?jī)r(jià)與東部沿海城市一起高。全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)普漲!房?jī)r(jià)過(guò)高有可能成為一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題。”業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),考慮季節(jié)性因素,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)比微幅下調(diào)還不足以證明宏觀(guān)調(diào)控正在對(duì)抑制房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用。

  兩大解釋——巨量資金支持與“政策空置”

  為何調(diào)控聲聲緊,房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高?經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶從資本流動(dòng)性的角度給出了一個(gè)解答。他認(rèn)為,中國(guó)的房地產(chǎn)需求巨大。中國(guó)改革20多年來(lái),人均收入的增長(zhǎng)很多年都是兩位數(shù),而房地產(chǎn)人均居住面積每年的增長(zhǎng)率都在3%以下,積累了巨大的勢(shì)能。有大量的資金和需求足以支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

  根據(jù)徐滇慶的觀(guān)點(diǎn),中國(guó)目前的資金出路并不多,存錢(qián)是負(fù)利率,股市形勢(shì)也并不完全讓人放心;投資實(shí)業(yè),上百種主要商品沒(méi)有供不應(yīng)求的,投資哪兒,哪兒就過(guò)剩;往外走,人民幣不可以自由兌換,即使通過(guò)非法途徑走,一年帶走也很有限!按罅抠Y金無(wú)路可走,巨額的資金流必定進(jìn)入房地產(chǎn),房?jī)r(jià)怎么會(huì)跌呢!毙斓釕c說(shuō)。

  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“長(zhǎng)陽(yáng)無(wú)陰”還有一個(gè)重要原因,那就是“政策空置”。

  7月26日,國(guó)稅總局出臺(tái)通知,要求自8月1日開(kāi)始,國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí),所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅,該稅率固定為20%。但這個(gè)看起來(lái)十分剛性的強(qiáng)力措施中另有一條款規(guī)定,沒(méi)有房屋原值憑證的,可以按交易全額的1%-3%計(jì)稅。結(jié)果包括上海在內(nèi)多個(gè)城市的“實(shí)施細(xì)則”都“用足政策”,紛紛規(guī)定,納稅人能提供房屋原值憑證的,可以在減去各種合理費(fèi)用后,按房屋現(xiàn)售價(jià)和原值差額征收20%個(gè)稅,沒(méi)有房屋原值憑證的,則按交易全額的1%-2%計(jì)稅。當(dāng)然,在實(shí)際操作時(shí)更有可能只按下限執(zhí)行了。

  三重誤區(qū)——房地產(chǎn)業(yè)定位是政策消解主動(dòng)力

  6月,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積這兩項(xiàng)重要指標(biāo)驟然出現(xiàn)大幅反彈,分別由1526.77億元人民幣、0.24億平方米回升至2036.91億元人民幣和0.41億平方米。

  “這一現(xiàn)象說(shuō)明,房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的正效應(yīng)已出現(xiàn)被消解的狀況。而發(fā)展商對(duì)此則是心知肚明!庇嘘P(guān)專(zhuān)家分析認(rèn)為,政策的正面效應(yīng)之所以被快速消解、甚至走向負(fù)面,問(wèn)題出在地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所作的經(jīng)濟(jì)定位上。據(jù)分析,這其中有三大誤區(qū)。一是強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)增幅下降、暗中排斥房?jī)r(jià)下降。既然價(jià)格受供求影響、圍繞價(jià)值波動(dòng)是規(guī)律,適應(yīng)于所有商品,為什么偏偏商品房必須例外?所謂增幅放緩,其本質(zhì)就是強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)只能升、不能降。在這一思想的主導(dǎo)下,各種政策可能都會(huì)被異化。

  “這是最大的理論誤區(qū),與價(jià)值規(guī)律不符!鄙虾7康禺a(chǎn)評(píng)論人士顧海波說(shuō)。

  二是將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)。不少專(zhuān)家提出,從東部沿海地區(qū)看,房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的歷史已經(jīng)結(jié)束。由于房地產(chǎn)業(yè)在特定時(shí)間、特定空間中的不可持續(xù)性,國(guó)際上很少有國(guó)家將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。從上海、浙江的情況看,思考房地產(chǎn)的非支柱產(chǎn)業(yè)性時(shí)機(jī)已到。華東師范大學(xué)教授沈玉芳認(rèn)為:“在這個(gè)問(wèn)題上,全國(guó)不可能一樣。中部、西部地區(qū)可能剛起步,但東部沿海是該結(jié)束了!

  三是不少地方仍在迷戀、依賴(lài)“土地財(cái)政”夢(mèng)。所謂“經(jīng)營(yíng)城市”本質(zhì)上就是經(jīng)營(yíng)土地、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。在土地及其相關(guān)收益的分配不能盡快落實(shí)到位的情況下,要房?jī)r(jià)下降,相關(guān)方面都需要更深層次的變革。(徐壽松 蔡國(guó)兆)


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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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