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投資與宏觀調(diào)控預(yù)期尚有差距 房地產(chǎn)開發(fā)仍過熱

2006年10月17日 13:55

    9月15日,據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,中國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅連續(xù)兩個月回落,其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資8月份為1652億元,而此前6月、7月分別為2037億元、1716億元,下降趨勢明顯。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  中新網(wǎng)10月17日電 在去年出臺“國八條”的基礎(chǔ)上,今年3月以來,國家針對房地產(chǎn)市場的降溫信號和措施頻出,不少人認為房地產(chǎn)行業(yè)將進入“寒冬”,或者將“風(fēng)光不再”。但《經(jīng)濟參考報》記者近日在安徽、江蘇等地采訪發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)仍然是地方的熱門行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀調(diào)控預(yù)期尚有一定差距。

  雖然政策從出臺到生效存在“時滯”,安徽、江蘇房地產(chǎn)投資增幅較去年同期也有所回落,但增幅仍然較大,投資仍在高位運行。上半年,安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資259.5億元,同比增長35%,這意味著房地產(chǎn)業(yè)仍然分流著安徽近1/4的固定資產(chǎn)投資額,在該省其他行業(yè)中,只有制造業(yè)能夠與房地產(chǎn)業(yè)相抗衡。江蘇省上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資767.72億元,同比增長24.9%,占全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的24.3%,與去年同期持平。

  與此形成反差的是,上半年,安徽省商品房空置面積同比增長22.5%,江蘇省商品房空置面積同比增長113%。商品房銷售情況不盡如人意,加大了房地產(chǎn)商對銀行的依賴程度。今年一季度江蘇房地產(chǎn)業(yè)新增貸款187.52億元,是去年全年增量的1.87倍,成為非制造業(yè)貸款需求及投放增長的主要拉動力。

  不論在東部發(fā)達地區(qū),還是中部欠發(fā)達地區(qū),房地產(chǎn)行業(yè)都熱度不減。為什么在國家嚴厲調(diào)控下,房地產(chǎn)行業(yè)依然“火勢熊熊”?記者采訪發(fā)現(xiàn),地方政府并非反對中央調(diào)控,如對中央在利率和稅率上的宏觀調(diào)控措施,地方政府都是嚴格執(zhí)行的。但地方政府利益最大化的動機,使得地方政府在土地交易與房地產(chǎn)市場上獲得的利益越來越大。

  安徽省地方稅務(wù)局計財處副處長李今是表示,1至8月,全省地稅系統(tǒng)完成稅收163億元,同比增長21.8%,其中來自房地產(chǎn)和建筑業(yè)的稅收48.6億元,同比增長34.5%。房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的稅收增幅不僅大大高于全省各行業(yè)地方稅收平均增幅,還占據(jù)了全省地稅總收入1/3的份額。

  在制造業(yè)和外向型經(jīng)濟發(fā)達的蘇州市,上半年全市建筑、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收完成82億元,同比增長17.6%,占一般預(yù)算收入的35.2%。昆山市今年前六個月地方稅收完成21.3億元,其中房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收達11.4億元,占53.5%。

  采訪發(fā)現(xiàn),在安徽、江蘇不少市縣,地稅收入的增長近年來主要靠房地產(chǎn)業(yè)拉動,營業(yè)稅增收額的四成以上、企業(yè)所得稅增收額的七成以上來自房地產(chǎn)業(yè)。面對房地產(chǎn)稅收快速增長的成績單,地方政府官員往往津津樂道,而地方稅務(wù)部門卻高興不起來。李今是說,房地產(chǎn)稅收增長固然是好事,但并非經(jīng)濟均衡發(fā)展下的高增長,在宏觀經(jīng)濟變數(shù)和因素難以確定的情況下,房地產(chǎn)稅收占比越高,經(jīng)濟增長的風(fēng)險性可能就越大。

  一個不爭的事實是,通過房地產(chǎn)市場追逐利益的主體已經(jīng)連結(jié)成一個完整的經(jīng)濟鏈條,宏觀調(diào)控變得“有些無奈和乏力”。這種經(jīng)濟體主要由房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、房產(chǎn)投機者以及地方政府構(gòu)成,而地方政府顯然是房地產(chǎn)投資最積極的推動者之一。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),1至8月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11063億元,同比增長24%,僅比上半年微降0.2個百分點。其中住宅投資增長高達32.2%,住宅投資不但熱度不減,反而比上半年增速加快0.8個百分點。在31個省市中,有17個省市住宅投資增長明顯超過全國住宅投資平均增長水平。從房地產(chǎn)投資資金來源看,國內(nèi)貸款仍高達51%。

  由此看來,房地產(chǎn)投資居高不下,除了居民消費結(jié)構(gòu)加快升級、市場需求比較旺盛的因素外,主要原因還在于地方經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)業(yè)。

  國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟形勢研究室主任王小廣博士說,固定資產(chǎn)投資增長過快,貨幣信貸投放增長過快,對外貿(mào)易順差增長過快和房價上漲過快,實際上是相互關(guān)聯(lián)、相互依存、相互作用的,盡管原因錯綜復(fù)雜,但最核心的問題是房價上漲過快,房地產(chǎn)市場相對過熱。房市過熱又帶動直接相關(guān)的50多個行業(yè)投資,導(dǎo)致貨幣信貸投放增長過快,造成巨大的金融風(fēng)險和經(jīng)濟增長不穩(wěn)定性,還阻礙產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變,并由此增大了能源消耗和環(huán)境污染壓力。

  王小廣說,落實宏觀調(diào)控政策,應(yīng)注意解決好地方政府對中央宏觀調(diào)控政策的響應(yīng)問題。一方面需要研究和解決中央和地方適當(dāng)合理的事權(quán)和財權(quán)關(guān)系,多渠道加強地方財力;另一方面,要規(guī)范地方政府行為,真正把好土地和信貸兩個閘門,并通過征收土地閑置稅迫使開發(fā)商放量開發(fā)而非囤地沽價,將土地出讓金由一次付清改為分期給付。(李仁虎 肖波 姜濤)


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