中新網(wǎng)8月31日電  日前，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。有人認(rèn)為，這一政策有利于中國房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的同時(shí)，也給外資留下了一些漏洞可鉆�！度嗣袢�?qǐng)?bào)海外版》就此問題采訪了有關(guān)專家。

　　炒房意在賭人民幣升值

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，外資大規(guī)模地進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)原因就是人民幣升值的預(yù)期。外資現(xiàn)在大量買房子的話將來人民幣升值，他們肯定會(huì)有好處的。另一個(gè)原因就是房子本身增值的預(yù)期。中國房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還要發(fā)展。再者，為了防止房?jī)r(jià)過快上升，國家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金困難。他們迫切希望外資進(jìn)來跟他們合作，希望外資能夠注入資金，把現(xiàn)有的房子賣給外國人，這也是外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)好機(jī)會(huì)。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科表示，由于中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國的投資回報(bào)率越來越高，中國自然成為以逐利為目的的國際游資競(jìng)相涌入的理想投資地。

　　起到威懾境外游資作用

　　中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立表示，中國出臺(tái)限制外資投資房地產(chǎn)的政策，并不意味著總體的對(duì)外開放的步伐的放緩。從《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》看，主要的目的是限制熱錢的投機(jī)，對(duì)于正常的商業(yè)活動(dòng)沒有什么限制，不會(huì)對(duì)外商的長(zhǎng)期投資產(chǎn)生不利影響。

　　尹伯成表示，限制外資炒房政策出臺(tái)之后，對(duì)一些境外投機(jī)的游資起到威懾的作用，外資投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)會(huì)有所收斂，對(duì)北京、上海這樣的大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展也起到了好的作用。房?jī)r(jià)如何平穩(wěn)發(fā)展，向什么方向發(fā)展，主動(dòng)權(quán)不是牽在外國人手里，而是中國人自己有主動(dòng)權(quán)。使房?jī)r(jià)按照中國政府和中國人民希望平穩(wěn)理性健康的方向發(fā)展，有積極的影響，使像上海這樣的大城市高檔商品住宅和商務(wù)樓價(jià)格得到平穩(wěn)。

　　馮科指出，由于外資主要投資高級(jí)商業(yè)樓和高檔住宅小區(qū)，外資主要投資的區(qū)域主要在上海、北京及一些沿海城市，該項(xiàng)政策將對(duì)高端住宅市場(chǎng)以及高級(jí)商業(yè)樓宇具有較大的負(fù)面影響，尤其對(duì)北京、上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)地區(qū)的市場(chǎng)可能造成較大程度的沖擊，但是對(duì)一些普通住宅市場(chǎng)及其他外資投資比較少的城市影響不大。對(duì)非沿海城市的房?jī)r(jià)影響不大。

　　新政策出臺(tái)后，外資投資房地產(chǎn)會(huì)有所減少，這些資金會(huì)部分流到股票、外匯等資產(chǎn)市場(chǎng)。但是，目前，國內(nèi)通過正規(guī)渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金非常有限，通過非正規(guī)渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金是正規(guī)渠道的3-5倍，限制外資，會(huì)使更多資金通過非正規(guī)渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，外資投資房地產(chǎn)的條件更加嚴(yán)格后，更多的企業(yè)會(huì)選擇與國內(nèi)同行合作的方式間接投資房地產(chǎn)行業(yè)，或者在港澳地區(qū)注冊(cè)公司，以港澳地區(qū)公司身份進(jìn)行投資，可以繞開“國十四條”的限制。

　　加強(qiáng)民間外匯管理

　　對(duì)于如何落實(shí)政策，尹伯成指出，這要看地方政府的表現(xiàn)，是不是對(duì)這個(gè)政策不折不扣地執(zhí)行。一些地方政府遲遲沒有任何細(xì)則出臺(tái)，沒有任何可操作的東西，銷售公司都表示還沒有接到通知，不曉得，中央政策出臺(tái)到他們落實(shí)還有很大的距離。目前對(duì)外資的威懾作用主要是外資自己怕進(jìn)來被套牢。

　　尹中立也表示，從政策執(zhí)行主體來看，外資(尤其是機(jī)構(gòu)投資者)對(duì)國家出臺(tái)的政策是不敢輕易觸犯的，最讓人不放心的可能是地方政府。有些條款可能難以得到落實(shí)。

　　馮科指出，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，民間的外匯兌換市場(chǎng)非�；钴S，大額的外匯兌換可以在短時(shí)間內(nèi)完成，其交易的效率不亞于正規(guī)的銀行外匯兌換。在這種情況下，可能有大批外資在外匯管理局的視線之外進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)，而限制外資的政策根本對(duì)他們形成不了限制。因此，要想達(dá)到預(yù)期效果，必須進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)民間外匯，多條措施相互配合才能達(dá)到預(yù)期的效果。

　　制定細(xì)則增加可操作性

　　有人說僅僅對(duì)境外資金進(jìn)行控制，是控制不了的，因?yàn)楦郯呐_(tái)地區(qū)不在限制之內(nèi)，有些外資就通過上述地區(qū)曲線進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　尹伯成對(duì)此指出，外資應(yīng)當(dāng)包括國外和港澳臺(tái)地區(qū)，來炒房的資金恐怕主要來自港澳臺(tái)，不完全是美國、歐洲、新加坡等。此外，限制外資炒房還應(yīng)該有細(xì)則出來，增加可操作性，否則，有些地方政府對(duì)這一政策不積極。1993年，中國實(shí)行分稅制后，地方和中央稅收實(shí)行分開了，房地產(chǎn)行業(yè)獲得的利益都?xì)w地方的。 賣地、稅收都是歸地方了。為了搞政績(jī)，地方都想把房?jī)r(jià)搞上去，對(duì)限制外資采取拖的辦法，這樣政策就泡湯了。

　　馮科強(qiáng)調(diào)，資本是一個(gè)逐利的市場(chǎng)，只要有收益在，投資者就會(huì)不擇手段進(jìn)入，如果沒有收益，恐怕你自己拉人家也都不會(huì)來。只要房地產(chǎn)依舊是一個(gè)暴利的行業(yè)，就會(huì)吸引大量投資者進(jìn)入。曲線進(jìn)入市場(chǎng)的可能性完全存在，畢竟香港是金融自由港，由于“國十四條”對(duì)境外資金和港澳資金有所區(qū)別，相對(duì)而言，對(duì)港澳資金的監(jiān)管更松動(dòng)一些，因此可能會(huì)導(dǎo)致更多的外資以港資的名義繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

　　如果將房地產(chǎn)當(dāng)作一個(gè)普通的行業(yè)來看，按照傳統(tǒng)邏輯，我們應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)長(zhǎng)期資本流入，限制短期資本流入。以疏導(dǎo)的形式而非以限制的形式利用外資，既可以用好外資，同時(shí)也避免被其他國家指責(zé)中國為非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家。（王明峰 張征）