中新網(wǎng)11月16日電 北京市醞釀出臺的“經(jīng)濟適用住房回購”政策終于在一波三折中以“新”房實施回購而暫時落下帷幕。正當媒體紛紛就“北京不回購經(jīng)濟適用房”進行政策解讀時，11月9日，在北京市建委舉行政風行風匯報會上，有關(guān)人員表示，實際上“內(nèi)循環(huán)”的含義就是由政府回購，但范圍為“今后新建和銷售的”，而對“老”的經(jīng)適房將提高上市時補交綜合地價款的比例。
《瞭望新聞周刊》載文指出，透過月余來圍繞這項政策所掀起的激烈討論，更應引起關(guān)注的是，發(fā)生上述情況的原因到底在哪里？經(jīng)濟適用住房的“病”到底該如何治？而又該如何來完善對中低收入者的住房保障？
經(jīng)濟適用住房政策執(zhí)行不到位是主因
文章指出，經(jīng)濟適用住房政策執(zhí)行不到位，地方政府在經(jīng)濟增長為政績最大考核指標的驅(qū)動下，一開始就對經(jīng)濟適用住房建設(shè)存在抵觸情緒，一些地方在“經(jīng)營城市”的利益驅(qū)動下高價拍賣土地，人為縮減了經(jīng)濟適用房計劃。因為按照政策，用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的土地，政府將減免土地出讓金，并給予配套建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策，結(jié)果是經(jīng)濟適用住房供給嚴重不足。
在這樣的情況下，在管理過程中，由于未給予足夠重視，組織和人員配備不足，又導致了從主體確定、價格審核、建設(shè)標準審核以及銷售管理多個環(huán)節(jié)出現(xiàn)管理缺位。購買難、價格高、戶型大、標準高、倒賣房號以及對購買對象審核不嚴、轉(zhuǎn)讓后獲利較高等諸多“病癥”，完全扭曲了經(jīng)濟適用住房政策對促進國家整個住房制度改革和解決中低收入家庭住房困難的重要意義。
由于本應該是住房供應體系中“中流砥柱”的經(jīng)濟適用住房的供應不到位，加上管理缺失，致使住房市場從一種本應帶有保障性質(zhì)的政策措施演化為幾乎完全市場化的經(jīng)濟行為，投資和炒作在一段時間內(nèi)充斥于行業(yè)中。
如果1998年的經(jīng)濟適用住房政策能夠完整地執(zhí)行到今天，或許住房問題不會像今天這么突出，而房價也不會高得讓大多數(shù)人望而興嘆。
經(jīng)濟適用住房的未來走向
文章指出，經(jīng)濟適用住房回購制度，還面臨諸多難題，而經(jīng)濟適用住房“病”也不是僅僅回購可以治好的。
有專家就尖銳地指出，在對經(jīng)濟適用住房購買人群都不能準確審批的情況下，還談什么回購，相對于審查購買人的資格，回購更復雜，很難執(zhí)行的東西最終的結(jié)果就有可能不了了之。即便按照北京市建委有關(guān)人員的“即使對銷售對象的審核不到位”，回購“也可以遏止投機購房”的說法來看，作用也是有限的，因為租賃的口子并未封住。
如果把經(jīng)濟適用住房看作是一個供應鏈的話，回購只是最后一個環(huán)節(jié)，在當前房價居高不下的情況下，它面臨著諸多不確定因素。
首先，在“內(nèi)循環(huán)”制度下，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)如何界定，購買經(jīng)濟適用住房的人有無權(quán)利分享房產(chǎn)增值的權(quán)利，如果有，比例如何界定，如果沒有，購買人的資金收益如何核算？
其次，居民的收入水平是會發(fā)生變化的，當初具備購買經(jīng)濟適用房條件的人也有可能以后收入水平提高，這需要動態(tài)監(jiān)控；經(jīng)濟適用住房的回購會模糊了經(jīng)濟適用住房和廉租房的概念，造成市場對管理政策認知的混亂；而如果經(jīng)濟適用住房需要回購，那么與之性質(zhì)相同的限價房，又如何對待呢？
第三，經(jīng)濟適用住房回購意味著政府必須拿出一大筆資金，這筆資金從何而來，因為目前經(jīng)濟適用住房供應不足正是政府財力不夠的表現(xiàn)。
文章強調(diào)，其實，經(jīng)濟適用住房需要政府在從規(guī)劃到建設(shè)、購買全過程中的嚴格監(jiān)管。
一是政府供地，嚴格控制土地開發(fā)階段的成本；二是嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房建設(shè)主體的法人招標制度，控制成本和價格；三是加強建設(shè)過程的管理，嚴格控制戶型和建筑標準，確實適應中低收入人群的需求；四是購買對象的審核可以參照廉租房或者建立購買人財產(chǎn)公示制度；五是上述制度實行最根本的動力來源于住房保障作為地方政府考核的重要標準，建立問責制，配套政策和建設(shè)規(guī)模才能得到有效保證。（劉新虎）
