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商品房成本為何應(yīng)公開? 房地產(chǎn)商不能一手遮天

2006年11月20日 10:42

    第8屆中國地產(chǎn)節(jié)暨亞洲地產(chǎn)博覽會11月10日在上海開幕。房產(chǎn)大亨任志強(qiáng)做客在展會現(xiàn)場接受新浪房產(chǎn)的訪談。在談到中國近兩年以來采取的宏觀調(diào)控的效果時,任志強(qiáng)稱調(diào)控不是為了房價跌而是讓房價漲。 中新社發(fā) 楊明靜 攝


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  市場經(jīng)濟(jì)的原則和老百姓的政治權(quán)利,從來都是并行不悖的。缺少一個,社會既喪失了公正,也喪失了效率

  文/薛涌

  就商品房成本是否應(yīng)該公開的問題上,我和任志強(qiáng)、董藩等人進(jìn)行了激烈的辯論。任志強(qiáng)說,我是在冒充專家,這樣的誤讀不過是說明他自己的心態(tài):房地產(chǎn)只有他這樣的專家才有發(fā)言權(quán)。這也正是我們之間的分歧。

  我自始至終表明:我是房地產(chǎn)的“白丁”。在我看來,住房構(gòu)成了許多家庭的主要財產(chǎn),界定著大部分老百姓的生活質(zhì)量,是個公共政策的問題,任何人都有權(quán)利參與辯論。開發(fā)商、專家并不能靠專業(yè)知識來壟斷話語。比如在美國這個高度市場化的社會,房地產(chǎn)商人和專家并不能一手遮天。老百姓有充分的權(quán)利和權(quán)力。

  比如,要不要建限制房地產(chǎn)商利潤的經(jīng)濟(jì)適用房?老百姓可以投票決定。許多地區(qū),地方的房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)濟(jì)適用房必須有一定比例,否則就會挨罰。究竟是什么比例,老百姓也有投票決定的權(quán)利。你不能僅憑人家沒有專業(yè)知識就堵住人家的嘴,剝奪人家的權(quán)利。市場經(jīng)濟(jì)的原則和老百姓的政治權(quán)利,從來都是并行不悖的。缺少一個,社會既喪失了公正,也喪失了效率。

  中國的房地產(chǎn)市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到美國那樣的秩序。公布商品房成本,有助于市場的透明,會給消費(fèi)者更多的權(quán)利。老百姓把一生主要的積蓄都投到了房子上,難道連造價也無權(quán)過問嗎?事實上,美國的大房地產(chǎn)公司,成本大多是公布的。即使你去看舊房,中間商也常常會告訴你房主何時購進(jìn),購價多少。甚至連該房上市的時間也很容易找到。不用說住房這樣的大件,像私人車這種中等規(guī)模商品,一輛車的鋼材花了多少錢,乃至工人的醫(yī)療保險和退休金攤在每輛車上是多少錢,也清清楚楚。這是透明有序的市場。在這樣的市場中,你如果把什么都當(dāng)成“商業(yè)秘密”,誰還買你的東西?政府在稅收方面還如何管理?

  任先生在為不公布成本辯護(hù)時,稱中美國情不同,中國是土地國有,美國是私有。然而,也正因為如此,中國的商品房成本就更應(yīng)該公布。從理論上說,土地國有,就是人民所有。商品房價格中含有土地價格的比例甚高。也就是說,開發(fā)商在人民的財產(chǎn)上蓋了房再賣給人民,商品房中含有許多人民自己的財產(chǎn)。難道人們連自己所擁有的東西值多少錢也無權(quán)知道嗎?

  具體而言,公布商品房的成本,有諸多好處。第一個好處,就是保障老百姓的權(quán)利。眾所周知,住房的發(fā)展和拆遷密切相關(guān),開發(fā)商的許多財富是從拆遷中來的。我曾撰文指出,現(xiàn)在是有房產(chǎn)無地產(chǎn)。比如你拆遷鬧市區(qū)的民居,算一下人家舊房的面積,就按相應(yīng)的面積在郊區(qū)給人家一棟房,讓人家搬出世代居住的地方。房產(chǎn)補(bǔ)償了人家,地產(chǎn)則沒有補(bǔ)償。因為鬧市區(qū)的地價比郊區(qū)昂貴得多。公布了房地產(chǎn)成本細(xì)目,老百姓可以把不同地價的因素考慮進(jìn)來,一目了然地了解到他們應(yīng)該得到什么樣的補(bǔ)償。

  第二,官商勾結(jié),市場不透明,是人們對房地產(chǎn)業(yè)的一個主要的抱怨。公布成本,能夠抑制權(quán)力帶來的腐敗。比如,差不多的一塊地,一個公司500萬元拿下來了,換一家則要1000萬元。這里面有什么名堂?這些細(xì)賬公布出來,有利于市場公平。

  第三,公布成本,有助于幫助人們對商品房的價格建立一個理性的預(yù)期。我一直主張公布成本不應(yīng)該剝奪企業(yè)自由定價的權(quán)利。但公布成本后,房地產(chǎn)的利潤率就更加透明,有助于資本市場的發(fā)展。比如,如果房地產(chǎn)開發(fā)利潤率達(dá)到20%,汽車制造的利潤率是10%,大量資本就會流向房地產(chǎn)開發(fā),資本的競爭就會把利潤率降下來,最終使消費(fèi)者受益。如果房地產(chǎn)利潤率奇高,成為“暴利產(chǎn)業(yè)”,卻無其他資本涌入,“暴利”高居不下,公布成本也能更快地暴露體制中導(dǎo)致資本流動阻滯的問題。同時,如果房地產(chǎn)的利潤率并不比其他產(chǎn)業(yè)高,消費(fèi)者就不會奢望房價下落。因為在這種情況下強(qiáng)制壓低房價,就會使資本流出房地產(chǎn)業(yè),房子就會更少,房地產(chǎn)漲價的壓力就更大。

  具體成本如何核算,這是技術(shù)問題。但是,市場開放透明的基本原則卻不容置疑。了解這一點(diǎn),并不需要先成為房地產(chǎn)專家。我相信,大部分中國人,都是認(rèn)同和相信市場秩序的。他們不滿的是市場沒有秩序。他們要求公布成本,也是希望建立市場秩序!

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