2005年7月21日19時，美元對人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，作為次日銀行間外匯市場上外匯指定銀行之間交易的中間價，外匯指定銀行可自此時起調(diào)整對客戶的掛牌匯價�，F(xiàn)階段，每日銀行間外匯市場美元對人民幣的交易價仍在人民銀行公布的美元交易中間價上下千分之三的幅度內(nèi)浮動，非美元貨幣對人民幣的交易價在人民銀行公布的該貨幣交易中間價上下一定幅度內(nèi)浮動。

　　從實證的角度看，歷史上一個新興國家或地區(qū)從經(jīng)濟(jì)啟動到經(jīng)濟(jì)騰飛過程中，都伴隨著本幣市場化國際化的過程，同時在外來資金大量進(jìn)入時，這個國家和地區(qū)的貨幣，股票和房地產(chǎn)都是正相關(guān)的，幾乎沒有例外。本幣的升值能否帶來以本幣計價的房產(chǎn)的升值，在不同國家會有不同的結(jié)果。但是這種不同也只是正相關(guān)和不相關(guān)而已，也就是說沒有一個國家因本幣的升值而出現(xiàn)下跌的情況。雖然人民幣升值對各行業(yè)的影響是較為復(fù)雜和多角度的，往往是利空和利多的綜合，但是從戰(zhàn)略上，外資對一個新興國家和地區(qū)的大舉進(jìn)攻，其資本軍團(tuán)通常兵分三路，首選貨幣，其次是股市，第三是房地產(chǎn)。從投資對象的流動性看，最適合國際熱錢的是貨幣和股票。

　　一般國家或地區(qū)對外開放在各個方面是同步推進(jìn)的，所以表現(xiàn)為本幣、股票和房地產(chǎn)幾乎是并駕齊驅(qū)。像東亞國家及地區(qū)包括日本、新加坡就是本幣升值期間都伴隨本地房地產(chǎn)的大幅上漲。日元在1985年廣場協(xié)議后升值，整個過程歷時3年。日本的地價和房價同步上漲，升幅超過2倍。同期，新臺幣跟隨日元升值，從1美元兌40新臺幣升值到1美元兌24新臺幣，臺灣房地產(chǎn)也大幅升值，不同資料給出數(shù)據(jù)不一，但最少升值2倍，多的據(jù)稱有10倍之多。

　　由于我們金融開放相對滯后(這是非常正確的戰(zhàn)略選擇)，尤其是股票存在制度性導(dǎo)致的流動性障礙，和嚴(yán)格的固定匯率制度，使得外資不能進(jìn)入貨幣市場，不敢貿(mào)然以QFII在股市大量建倉。對政策風(fēng)險心有余悸，所以僅僅是對部分國際化程度較高的北京、上海等城市的房地產(chǎn)做了試探性的投資。外資在中國沒有做到貨幣、股票和房地產(chǎn)三路齊頭并進(jìn)的戰(zhàn)略態(tài)勢。因此在“資本門”沒有開放的前提下，外資做多中國的過程不能確認(rèn)已經(jīng)完成。

　　按照單位風(fēng)險預(yù)期回報均衡的假設(shè)，外資投資中國房產(chǎn)和投資中國A股票市場的風(fēng)險預(yù)期回報率是相同的。所以在人民幣匯率持續(xù)看好的預(yù)期下，對部分房地產(chǎn)是利好。由于中國幅員遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，人民幣升值對各個地區(qū)房地產(chǎn)的影響是不同的。如果把中國房地產(chǎn)分為國際化城市和內(nèi)部循環(huán)經(jīng)濟(jì)城市兩部分，人民幣升值對國際化城市的房地產(chǎn)影響較大，而對于內(nèi)地封閉經(jīng)濟(jì)城市的房地產(chǎn)影響是間接的。如果將中國看成一個巨大的公司，北京、上海的房地產(chǎn)要比內(nèi)地城市房地產(chǎn)的人民幣屬性更高，因為只有相對于外資可兌換交易的人民幣資產(chǎn)才會收到人民幣匯率提升的好處。

　　由于基本判斷是外資做多中國的過程沒有完成，在人民幣預(yù)期升值的過程中，外資對投資中國房地產(chǎn)的態(tài)度會因不同的情況，而出現(xiàn)不同的結(jié)果。我們將面臨以下情況:

　　1.股市改革久拖不決，對房地產(chǎn)的影響；

　　2.股權(quán)分置改革到位，股市上升對房地產(chǎn)的影響；

　　3.人民幣自由兌換進(jìn)程中，人民幣匯率的補(bǔ)漲，對房地產(chǎn)的影響。

　　一般來說，在升值初期，經(jīng)濟(jì)形勢良好，需求增加，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期卻會導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上，從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價;升值過程中，房價在不斷上漲，租金收益逐步下降，泡沫形成，但支持房價的宏觀經(jīng)濟(jì)卻受到越來越大的負(fù)面影響；最后，幣值升至最高時，貨幣持續(xù)過度升值會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因為外商直接投資下降、凈出口下降)、外資需要下降，使房地產(chǎn)需求下降，從而使房地產(chǎn)價格漲速下降，房價到了最高點，但出口受到重大影響、外資撤退，因而房價下降，宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向衰退，這就是一個新興經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)濟(jì)周期。

　　中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有其特殊性，由于貨幣市場禁止和股票制度性障礙，外資通常只能選擇房地產(chǎn)了。但是目前中國投資物業(yè)的回報率持續(xù)下降，以上海為例，上海的住宅租金回報率已經(jīng)從前年的6%下降到目前的3.5%;商業(yè)物業(yè)也從前年的10%以上，下降到目前的7%左右。

　　而這些回報率與美國長期國債利率(無風(fēng)險收益率)4.4%左右相比，已經(jīng)沒有太大的吸引力，這是由于中國房地產(chǎn)在過去的3年中，幾乎已經(jīng)翻了一倍。所以，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)需要面對更復(fù)雜的情況，要比投資東亞國家及地區(qū)冒更大的風(fēng)險。在租金不變的情況下，租金回報率下降是由物業(yè)價格上升導(dǎo)致的。

　　所以在第一種情況下，人民幣匯率的緩慢升值，對存量房地產(chǎn)有利好作用，但是如果在宏觀調(diào)控條件下，中國房地產(chǎn)不一定會吸引大量的外資進(jìn)入。一旦股權(quán)分置改革到位，上市公司質(zhì)量有所提高，股市上升則會使國內(nèi)房地產(chǎn)資金回流股市，在租金不變的情況下，物業(yè)租金回報率可能會上升，反而會吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)。如果中國經(jīng)濟(jì)保持8%-9%的增長，人民幣和股市的補(bǔ)漲可能不會影響房地產(chǎn)。

　　在人民幣匯率提高2%以后，密切關(guān)注海外資金的動向，特別要關(guān)注匯率的松動對中國國際化物業(yè)所帶來的更多機(jī)會和挑戰(zhàn)。(來源：國際金融報；作者：個人理財網(wǎng)CEO洪曦)