頻 道: 首 頁(yè) |新 聞|國(guó) 際|財(cái) 經(jīng)|體 育|娛 樂(lè)|港 澳|臺(tái) 灣|華 人|科 教|圖 片|圖片庫(kù)|時(shí) 尚
汽 車(chē) |房 產(chǎn)|視 頻|商 城|供 稿| 產(chǎn)經(jīng)資訊 |出 版|廣告服務(wù)|演出信息|心路網(wǎng)
■ 本頁(yè)位置:首頁(yè)新聞中心房產(chǎn)新聞
關(guān)鍵詞1: 關(guān)鍵詞2: 標(biāo)題: 更多搜索
【放大字體】  【縮小字體】
REITs成房地產(chǎn)商新寵 正大規(guī)模涌入京滬樓市

2005年09月19日 10:54

  中新網(wǎng)9月19日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道,但凡是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,最近都頻繁地聽(tīng)到一個(gè)新名詞——REITs。REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的英文縮寫(xiě)。近期由于包括宏觀調(diào)控、土地供應(yīng)制度調(diào)整、人民幣升值、WTO服務(wù)貿(mào)易條款臨近開(kāi)放、奧運(yùn)會(huì)籌辦,特別是香港允許REITs投資海外房地產(chǎn)等諸多利好疊加,REITs正在以前所未有的聲勢(shì)、規(guī)模涌入以京、滬兩地為代表的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。僅從房地產(chǎn)信托來(lái)看,2004年全國(guó)約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,募集金額約122億元。專(zhuān)家表示,2005年房地產(chǎn)信托將延續(xù)去年強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭,房地產(chǎn)信托投資基金將成為信托業(yè)的關(guān)鍵詞。

  REITs真的來(lái)了

  目前,REITs在國(guó)外已經(jīng)到了發(fā)燒的程度,而在內(nèi)地才剛剛開(kāi)始升溫。那么,REITs的真正優(yōu)勢(shì)何在?

  7月12日,由新加坡最大的銀行集團(tuán)——新加坡現(xiàn)有五大房地產(chǎn)基金上市的承銷(xiāo)商星展銀行(DBS)主要贊助的“2005房地產(chǎn)信托基金亞太會(huì)議”在北京嘉里中心隆重召開(kāi),會(huì)上,諸多國(guó)際知名大行紛紛就進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)而忙于奔走和討論。然而在此之前不足一個(gè)月的時(shí)間,香港證監(jiān)會(huì)剛剛宣布撤銷(xiāo)了香港房地產(chǎn)信托投資基金投資海外房地產(chǎn)的限制,允許其在全球投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目。

  據(jù)記者了解,6月16日,香港證監(jiān)會(huì)發(fā)布了經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》及3月份征詢(xún)市場(chǎng)意見(jiàn)后的相關(guān)總結(jié)。除撤銷(xiāo)了香港房地產(chǎn)信托投資基金投資海外房地產(chǎn)的限制外,還將REITs投資海外物業(yè)及負(fù)債比率上限調(diào)高至45%。而此后不久,新加坡便大幅提高了當(dāng)?shù)豏EITs的負(fù)債比率,即由原來(lái)的35%提高至70%。并且,在稅收上還提供了優(yōu)惠,即REITs派發(fā)給海外非個(gè)人投資者收益的預(yù)扣稅率,將從20%降至10%;豁免注入REITs的物業(yè)所應(yīng)繳付的印花稅。

  對(duì)此,中誠(chéng)信托投資有限責(zé)任公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人馬挺評(píng)價(jià),“在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下,雙方都提出更多的優(yōu)惠條件,這對(duì)于物業(yè)持有人而言或許是利好,但對(duì)于廣大購(gòu)買(mǎi)REITs股份(基金單位)的投資者而言,未必是好事!痹谒磥(lái),游戲規(guī)則越是嚴(yán)謹(jǐn),意味著投資者的風(fēng)險(xiǎn)越低;反則,當(dāng)準(zhǔn)入門(mén)檻較低,誰(shuí)都可以進(jìn)入時(shí),則意味著市場(chǎng)正孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,華銀投資控股有限公司投資管理部總經(jīng)理劉思彤持保留態(tài)度。她認(rèn)為,相比之下,新加坡的REITs市場(chǎng)較成熟,規(guī)則較明確,更具可操作性。而決定一支REITs的風(fēng)險(xiǎn)因素是多方面的,它絕不僅僅取決于上市市場(chǎng)的規(guī)則。華銀投資控股有限公司副總裁齊霽近期也曾在公眾場(chǎng)合表示,如無(wú)意外,該公司目前正在運(yùn)作的REITs有望今年底明年初在新加坡掛牌上市。

  REITs憑什么風(fēng)光十足

  據(jù)記者了解,REITs在美國(guó)、日本、澳州等國(guó)家已經(jīng)是一種比較常見(jiàn)的融資模式。并且,在很多國(guó)家發(fā)展得已經(jīng)相當(dāng)成熟。那么,REITs與其他融資相比,具有哪些突出的優(yōu)勢(shì)?9月15日,中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛在搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的REITs網(wǎng)友論壇上向記者表示,REITs與目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃相比,雖然都屬于運(yùn)用信托制度并投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融產(chǎn)品,但相比較之下,REITs卻具有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

  首先,REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品,一般從上市或非上市公司收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包(主要是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等),且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售,較大部分收益來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來(lái)自出售房地產(chǎn)的收益,能夠在證券交易所上市流通;而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是受200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品,一般不涉及收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為,其收益視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定,目前尚無(wú)二級(jí)市場(chǎng),不能在證券交易所上市流通。

  其次,從投資回報(bào)來(lái)看,REITs對(duì)投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者,比如美國(guó)要求把所得利潤(rùn)的95%分配給投資者,而新加坡要求把所得利潤(rùn)的90%分配給投資者。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào),目前一般在3%至10%。

  再次,從運(yùn)作方式看,REITs負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng);國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方式是提供資金,監(jiān)管資金使用安全,或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。

  第四,從產(chǎn)品的周期看,REITs的產(chǎn)品周期一般在8至10年,更注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后,已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng);國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短,一般為1至3年。

  第五,在稅制優(yōu)惠上,如信托收益分配給受益人的,REITs免交公司所得稅和資本利得稅,分紅后利潤(rùn)按適用稅率交納所得稅。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒(méi)有相關(guān)的稅制安排。

  誰(shuí)是REITsr的夢(mèng)中情人

  毋庸置疑,諸多海外基金包括REITs已越來(lái)越被廣大內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)所接受。由于政策等種種因素,目前在中國(guó)境內(nèi)還不太可能出現(xiàn)真正的REITs。所以,很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為,目前REITs對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言,也只能是望梅止渴。基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)向記者表示,目前境內(nèi)企業(yè)靠REITs融資似乎不太可能!巴ǔG闆r下,REITs項(xiàng)目可獲得的收益是9%,對(duì)外承諾的回報(bào)率是6%,而發(fā)起REITs的財(cái)務(wù)成本是3%至4%,所以,REITs對(duì)于內(nèi)地企業(yè)也僅僅是一個(gè)賣(mài)掉物業(yè)套現(xiàn)的機(jī)會(huì)”。

  對(duì)此,孫飛在接受記者采訪時(shí)稱(chēng),境外資金在境內(nèi)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式主要有獨(dú)資、合資、合作;直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)到境外發(fā)REITs;通過(guò)信托、商業(yè)銀行變通,向境內(nèi)企業(yè)發(fā)放貸款等!澳壳皝(lái)看,獨(dú)資的比較少。另外,由于境外的地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu),進(jìn)入中國(guó)以后,便由金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y機(jī)構(gòu),它可以向境內(nèi)投資,但不具備直接發(fā)放貸款的權(quán)利。通過(guò)信托、銀行變通的形式,發(fā)放貸款操作上比較麻煩,所以這種方式也比較少。而采用最多的是合資、合作的方式,比如今年以來(lái)諸多海外基金紛紛以并購(gòu)、入股等方式持有內(nèi)地物業(yè)”,孫飛說(shuō)。

  所以,從某種意義上講,REITs即便真如陳基強(qiáng)所說(shuō)只是賣(mài)掉物業(yè)套現(xiàn)的機(jī)會(huì),那對(duì)于目前資金匱乏的地產(chǎn)企業(yè)而言,也算得上是一條出路。

  那么,內(nèi)地物業(yè)需具備什么樣標(biāo)準(zhǔn),才能達(dá)到海外基金收購(gòu)的條件?DBS董事總經(jīng)理、環(huán)球金融市場(chǎng)部大中華區(qū)主管張宗永在接受境內(nèi)媒體采訪時(shí)表示,“就上市物業(yè)的規(guī)模來(lái)看,在香港和新加坡,這種物業(yè)或是物業(yè)的組合,基本上都要在25億至30億元人民幣”。而內(nèi)地達(dá)到這個(gè)市值標(biāo)準(zhǔn)的零售物業(yè),比比皆是。而就產(chǎn)品而言,張宗永認(rèn)為,至少應(yīng)達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn),其一,會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)狀況要清晰;其二,土地使用權(quán)的法律關(guān)系要清楚;其三,做好投入足夠精力的準(zhǔn)備,因?yàn)椋飿I(yè)上市需要做的工作很多,而不能單靠投行來(lái)包裝。雖然我們一般都會(huì)為預(yù)備上市的項(xiàng)目成立專(zhuān)門(mén)的團(tuán)隊(duì),但還需要物業(yè)持有方的配合。

  而作為與DBS緊密合作的內(nèi)地企業(yè),華銀控股的劉思彤則從項(xiàng)目本身出發(fā),對(duì)REITs收購(gòu)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)予以了詳細(xì)闡釋。“我們目前收購(gòu)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),從業(yè)態(tài)上來(lái)講,包括百貨商場(chǎng)、大型超市、購(gòu)物中心、圖書(shū)城、電腦城、建材市場(chǎng)及小商品市場(chǎng)等具有一定規(guī)模的商業(yè)店鋪;從區(qū)域來(lái)講,包括北京、上海、天津、深圳、廣州在內(nèi)的共計(jì)20個(gè)城市;所收購(gòu)的單個(gè)物業(yè)希望總價(jià)值在3億元以上,體量越大越好;所收購(gòu)物業(yè)必需是已經(jīng)開(kāi)業(yè),且具有穩(wěn)定、可靠的租金收入;收購(gòu)物業(yè)需具備干凈的權(quán)屬!

  按照劉思彤的介紹,可以說(shuō)目前國(guó)內(nèi)有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)。但是能否真正獲得海外基金青睞,除了符合上述條件外,產(chǎn)品是否優(yōu)質(zhì)亦非常關(guān)鍵。

  新聞鏈接:國(guó)外REITs發(fā)展情況

  REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地產(chǎn)投資信托基金。其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,通過(guò)發(fā)行股票(基金單位),集合公眾投資者資金,由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理,通過(guò)多元化的投資,選擇不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合,在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東,從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。新加坡自1999年5月通過(guò)REITs之后,2005年CapitaMall、ARETS兩支REITs在新加坡掛牌上市。2005年8月,第三支REITs,即香港李嘉誠(chéng)麾下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在新加坡掛牌上市。現(xiàn)已有5支REITs在新加坡掛牌交易。

  日本自1995年通過(guò)法案之后,2001年3月TSE公布REITs掛牌標(biāo)準(zhǔn),上市門(mén)檻50億日元。據(jù)了解,目前日本已有18支REITs在TSE掛牌交易。而澳洲目前已擁有超過(guò)50支REITs在ASX掛牌交易,總市值超過(guò)600億元。年回報(bào)率平均達(dá)7%至10%。

  經(jīng)過(guò)近40多年的發(fā)展,REITs在美國(guó)已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。目前大約有300支REITs在運(yùn)作之中,管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元,而且其中有近2/3在全國(guó)性的證券交易所上市交易。

  目前中國(guó)臺(tái)灣只有一支REITs即“富邦一號(hào)”。據(jù)了解,臺(tái)灣今年預(yù)計(jì)將推出規(guī)模20億元至140億元不等的REITs。我國(guó)香港地區(qū)的REITs起步較晚,在2003年6月通過(guò)的REITs法案。根據(jù)法案規(guī)定,經(jīng)SFC核準(zhǔn)的REITs均須在HKSE掛牌,并且90%以上的收益必須分配。經(jīng)歷了2004年領(lǐng)匯基金事件之后,截止目前香港仍無(wú)一支REITs。(洛濤)

關(guān)于我們】-新聞中心 】- 供稿服務(wù)】-廣告服務(wù)-【留言反饋】-【招聘信息】-【不良和違法信息舉報(bào)
本網(wǎng)站所刊載信息,不代表中新社觀點(diǎn)。 刊用本網(wǎng)站稿件,務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán)。法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
建議最佳瀏覽效果為 1024*768 分辨率