中新網(wǎng)10月31日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，爭吵了一個多月的房地產(chǎn)業(yè)“稅收缺失問題”，現(xiàn)在依然是公說公有理，婆說婆有理。無論偷逃稅款的地產(chǎn)企業(yè)是極少數(shù)還是大部分，偷漏稅的客觀存在已被大家所公認(rèn)。但如果換個角度觀察，浮在水面的稅收問題并不能成為其暴富的障礙，資金運(yùn)作才是富豪們極力隱藏的最大秘密。
前不久，由國家稅務(wù)總局制訂的“2004年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜”中，300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，此消息曾引起了輿論嘩然。10月12日，英國人胡潤發(fā)布了他的“2005中國百富榜”的名單，房地產(chǎn)的富豪們在前百位的排名中再次占據(jù)了半壁江山。這不折不扣的“富豪之地”竟然缺席納稅榜，巨大的反差自然引起了人們的關(guān)注。
面對偷逃稅款的指責(zé)，地產(chǎn)商們的反應(yīng)是迅速而強(qiáng)烈的。在國家稅務(wù)總局推出“榜單”后的第三天，9月13日，任志強(qiáng)和潘石屹這兩個公認(rèn)的北京地產(chǎn)“發(fā)言人”，同時發(fā)表聲明，一致認(rèn)為，“偷漏稅大戶”是外界對開發(fā)商的誤解，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是按章納稅的。
潘石屹稱，其SOHO中國下屬的北京紅石建外房地產(chǎn)公司2004年共納稅3億元。但是，這次國家稅務(wù)總局的納稅排行榜公布的數(shù)據(jù)卻是1.8億元�！拔覀儚膰叶悇�(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司了解到的情況是，這個數(shù)據(jù)把我們公司的企業(yè)所得稅漏掉了。”
一邊是集體暴富的現(xiàn)實(shí)，一邊是稅收黑洞的指責(zé)，對于一些冷眼旁觀的業(yè)內(nèi)人士來說，這樣的爭論似乎并沒有什么意義。
“即使都按章納稅，也不會妨礙房地產(chǎn)商們的暴富�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者說道，“因?yàn)榉康禺a(chǎn)商們暴富的根源并不在于稅收，偷不偷稅只能決定暴利的數(shù)量，但改變不了暴利的性質(zhì)。”
這位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然涉及地產(chǎn)業(yè)的稅收種類繁多，體系復(fù)雜，但真正對房地產(chǎn)有實(shí)質(zhì)影響的，只有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅那么幾種。就算全都按章納稅，也不會對利潤產(chǎn)生太大影響�！耙�?yàn)槎愂湛偸且拥絻r格里，由消費(fèi)者去承擔(dān)的�！�
他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)暴富的最大秘密依然是老板們津津樂道的“資金運(yùn)作”。雖然一個項(xiàng)目的利潤大致是確定的，但資金運(yùn)作卻可以決定地產(chǎn)商們投入的回報(bào)率。
他舉了個例子，比如在北京，樓盤的一般利潤可以占到樓盤銷售價的15%到25%。這一點(diǎn)，與政府有關(guān)部門公布的結(jié)果相似。國土資源部今年5月發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，目前，全國大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到30%至40%。
對于一個開發(fā)周期長達(dá)3至5年的項(xiàng)目來說，15%到25%的利潤似乎并不太高。但是需要注意的是，在這個樓盤的成本中，有多少是開發(fā)商自己的錢呢？可以說，資金杠桿在開發(fā)商的資本回報(bào)方面起到了關(guān)鍵性的作用。
例如，2003年以前，申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款只要求有20%的資本金比例。按照2004年9月份出臺的新規(guī)定，資本金比例提高到不得低于35%。而據(jù)一些資料顯示，目前很多房地產(chǎn)公司真正投入的項(xiàng)目資本金仍然只占到總投資款的20%左右，多數(shù)公司只是利用一些拆借來的資金填一段時間，一旦貸款下來就立即抽款回填。
在余下的過程中，銀行貸款就起到了關(guān)鍵性的作用。將銷售款回填建設(shè)費(fèi)用，將下一期的貸款挪用上一期余下的工程，這樣的“資金運(yùn)作”在房地產(chǎn)業(yè)已屬見怪不怪的現(xiàn)象了。在這樣運(yùn)作之下，開發(fā)商往往只要頭筆資金的“第一動力”，項(xiàng)目就會向滾雪球一樣不斷向前了。
這樣，如果一個項(xiàng)目地產(chǎn)商自己的真實(shí)投入僅占最后樓盤價格的10%，那么占項(xiàng)目價格20%的利潤就相當(dāng)于200%的回報(bào)。假使偷稅可以讓利潤提高到25%，對地產(chǎn)商來說也只不過是250%的回報(bào)。同理，即使完全按章納稅，房地產(chǎn)商的回報(bào)，也不過是從250%降到了200%，無論是250%還是200%，都沒有改變房地產(chǎn)商暴利的本質(zhì)。(勾曉峰、侯璐)
