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固定利率未必都利好選銀行更重要

2005年11月02日 10:06

  中新網(wǎng)11月2日電 據(jù)勞動報報道,近日,浦東發(fā)展銀行、光大銀行、建設(shè)銀行將推固定利率房貸的消息不脛而走。貸款期限為5年,利率水平維持在6%-7%的固定利率房貸,能讓貸款者免受利率調(diào)整的影響,因此被多數(shù)人視為利好。 但也有理財師指出,固定利率房貸未必對所有貸款人有利。如果判斷失誤,利率周期處于下降通道,選擇固定利率房貸的貸款人將比選擇浮動利率房貸支付更多的利息。

  固定利率房貸即將推出

  目前,各商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)仍然采取浮動利率房貸。2005年8月15日,央行公布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》。《報告》中明確寫明“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款。”央行的這一決定為固定利率房貸的推出掃除了政策障礙。

  記者獲悉,浦發(fā)銀行個人固定利率房貸的利率將鎖定在6%-7%的利率區(qū)間。此外,貸款期限是5年,5年后客戶可以選擇繼續(xù)維持固定還是采用浮動利率。如果提前還貸款,則要交違約金,并且金額比浮動利率要高。但該行的相關(guān)產(chǎn)品正式推出的時間則要等銀監(jiān)會的回復(fù)。而光大銀行和建設(shè)銀行也采取了類似的方案。

  光大銀行上海分行工作人員向記者證實,該行的固定利率房貸產(chǎn)品已經(jīng)上報央行,但尚未得到最終批復(fù)。浦發(fā)銀行上海分行有關(guān)人士在接受記者采訪時指出,“放行固定利率,實際上是央行把定價權(quán)下放給商業(yè)銀行,所以商業(yè)銀行應(yīng)該有一定的自主權(quán)。”

  拯救房貸業(yè)務(wù)縮水

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,在法國、荷蘭選擇固定利率的消費者占貸款買房者的80%;愛爾蘭的這一數(shù)字達到70%。而在國內(nèi)實行固定利率,能否避免“水土不服”的尷尬?業(yè)內(nèi)人士認為,銀行推出固定利率房貸,目前是有利時機。從央行房貸新政實施來看,房貸業(yè)務(wù)縮水嚴重。據(jù)了解,從今年4月到7月,上海市銀行個人房貸出現(xiàn)了連續(xù)4個月的負增長。

  此次,商業(yè)銀行希望借“固定利率”新業(yè)務(wù)扭轉(zhuǎn)個人房貸率下跌的頹勢。而將利率設(shè)定為6%~7%之間,并且設(shè)定5年期限,都是出于銀行本身風(fēng)險控制的需要。

  一位國有銀行相關(guān)人士分析說,銀行把握利率標準時面臨一定風(fēng)險。房貸利率固定化之后,假如市場利率提高至固定利率之上,銀行的這部分貸款資產(chǎn)的市場價值將會下降,利益受損。比如銀行把固定利率定為6%,推出5年期業(yè)務(wù),如果在此期間,市場利率已經(jīng)漲到了7%以上,雖然該銀行的房貸業(yè)務(wù)可能急劇增加,但這些貸款資產(chǎn)市場價值被貶低。

  因此,至少目前看來,固定利率房貸很難承擔(dān)市場主流產(chǎn)品的重任,應(yīng)該只是浮動利率房貸的一種補充。

  巧妙判斷利率升或降

  消費者是否選擇固定利率房貸,關(guān)鍵在于對利率走勢的判斷。

  浦發(fā)銀行上海分行有關(guān)人士分析說,在升息周期下,固定利率房貸對貸款購房客戶有利,但是若在降息周期,選擇固定利率反而會多交利息。

  上投摩根富林明基金公司相關(guān)人士分析認為,根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)觀察,由于食品價格的企穩(wěn)及核心CPI(消費者物價指數(shù))的增幅趨緩,年內(nèi)CPI的同比漲幅均值可能滑落至1.5%的水平,一定程度上會緩解加息壓力。但從中長期來看,我們將處于加息周期過程中。

  聰明取舍“固定”或“浮動”

  舉例來講,貸款30萬元,貸款期限為5年,分別以兩種貸款方式計算還款金額(均以等額本息還款方法計算)。

  假設(shè)固定利率還款方式選擇的利率為5年期貸款,基準利率為5.85%,那么,每月將還款5778.94元,5年還款共計346736.4元。相同的情況,如果選擇浮動利率還款方式,目前個人住房貸款5年內(nèi)執(zhí)行5.27%的利率,但由于這個利率并不是一直不變的,因此,就利率可能出現(xiàn)的變化情況,假設(shè)有下面幾種情況:

  情況一:5年內(nèi)利率沒有變動,仍按目前年利率5.27%利率計算,那么每月需還款5698.55元,5年總計還款341913元。比選擇固定利率還款方式至少少還4823.4元。

  情況二:利率每年上調(diào)0.25%,5年共計還款344363.88元,比選擇固定利率還款方式至少少還2372.52元。

  情況三:第二年利率每年上調(diào)0.5個百分點,后3年不變,5年共計還款346046.28元,比選擇固定利率還款方式少還690.12元。

  情況四:第一年利率上調(diào)1個百分點,后四年不變。第一年,年利率為5.27%,月還款額5698.55元,年還款額68274.6元。從第二年開始,每年年利率為6.27%,月還款額5811.09元,4年共還款額278932.32元。5年共計還款347206.92元。比選擇固定利率還款方式至少少還470.52元。

  從以上的計算可以看出,在浮動利率短期內(nèi)不會有太大上調(diào)或者固定利率的制定值明顯高于目前5年期執(zhí)行的房貸利率的情況下,相對來說選擇浮動利率更優(yōu)。當(dāng)然,如果利率5年內(nèi)有大幅上調(diào)(比如超過2%),則固定利率房貸會對貸款者有利。

  選擇合適銀行更重要

  浦發(fā)銀行上海分行相關(guān)人士提醒消費者,對于有意貸款買房的人來說,最關(guān)鍵的是選擇合適的銀行。利率固然是其中重要的指標,但并非全部,其他因素同樣需要斟酌。

  就是單說利率一項,每家銀行的利率又有所不同,放貸程序、評價風(fēng)險的體系也不一致。同樣申請貸款,有的銀行貸得多,有的則貸得少。比如某些銀行貸款利率相對較高,但是貸款金額更多,對于客戶流動資金的影響就較小。因此,申請房貸需要根據(jù)各人情況,靈活選擇,通盤考慮。(應(yīng)健)

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