中新網(wǎng)11月4日電 據(jù)國際金融報(bào)報(bào)道，10月已經(jīng)過去，所謂“金九銀十”的說法，今年最終成為一句空談。一、二手房成交普遍低迷，市場整體觀望氣氛濃厚。上海開發(fā)商在新盤市場上價(jià)格打折，極力推介房源；投資客也不甘落后，大大壓縮了二手房市場上的盈利空間，期望能夠盡快套現(xiàn)，暫離目前下調(diào)中的市場。
然而，形成鮮明對比的是，買方普遍認(rèn)為優(yōu)惠程度還沒達(dá)到滿意程度，故而市場是一頭熱而另一頭冷淡，無法達(dá)到一種比較契合的狀態(tài)。從投資客的角度也好，開發(fā)商的角度也好，這個(gè)市場都比較難熬。
“金九銀十”終成空談
從漢宇地產(chǎn)2004年和2005年3月至10月的成交統(tǒng)計(jì)來看，2005年3月是成交的頂峰，而到了4月份，則急劇下降到2004年6、7月份的水平；2004年8月至12月，每個(gè)月相比上個(gè)月都有50%的成交增長，這也體現(xiàn)了2004年年末市場的火爆；而在2005年的9、10月份，固然比7、8月份有了一定的提高，但是提高幅度較為有限。成交區(qū)域也略顯狹�。粷h宇地產(chǎn)市場研究中心認(rèn)為，2005年的9、10月份，二手市場繼續(xù)調(diào)整。拋盤者尚未虧損，但資金流轉(zhuǎn)明顯停滯。
上海市房地產(chǎn)交易中心的登記成交數(shù)據(jù)情況顯示：9、10月份相比6、7月份的成交情況有了一定的好轉(zhuǎn)，但上升比例不高于10%；考慮到成交登記的滯后性，這個(gè)數(shù)據(jù)更多地反映的是7、8月份相對于5、6月份的市場變動情況。但從這個(gè)趨勢也可以看出，2005年秋季樓市風(fēng)光不再。
據(jù)國家發(fā)改委與國家統(tǒng)計(jì)局10月20日聯(lián)合公布的銷售價(jià)格指數(shù)顯示，9月上海房價(jià)比8月環(huán)比跌1.2%，在房價(jià)環(huán)比下跌的15個(gè)城市中，跌幅位居第一。
漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為，市場對價(jià)格的敏感度已經(jīng)提升了�？傮w來看，隨著年關(guān)的到來，銀行貸款以及利息的資金壓力，開發(fā)商必須在資金和利潤兩者之間做一個(gè)選擇，降價(jià)不失為一個(gè)較好的辦法。但是有限度的降價(jià)目前已經(jīng)很難帶動市場走好；而大幅度的降價(jià)開發(fā)商還沒能痛下決心。一手市場相持的情況，恐怕還將持續(xù)到年末才會見分曉。
與此同時(shí)，因?yàn)槭袌龅恼{(diào)控，銀行的按揭業(yè)務(wù)也大幅縮水。10月相比3月，人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)的新增按揭貸款量已經(jīng)不足按揭還款量的50%。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為，這才是按揭條件放開的真實(shí)原因。
誰損失，誰得利“金九銀十”誰損失，誰得利？這個(gè)問題表面上看起來很明確，但實(shí)際上還沒能確定。在實(shí)際交易生成、真正的賬面損失出現(xiàn)以前，在目前的市場上，開發(fā)商和投資客為代表的賣方既沒有做好損失的準(zhǔn)備，也沒有實(shí)行損失的價(jià)格；當(dāng)然，由于成交的低迷，實(shí)際上賣方已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)睦p失。
那么買方是否得利了呢？漢宇地產(chǎn)市場研究中心認(rèn)為：也沒有。市場中有開發(fā)商甚至愿意出40%的高利率換取短期貸款來應(yīng)付年底的銀行還貸壓力，就說明房價(jià)當(dāng)中的利潤至少高于這個(gè)數(shù)字。這樣來看，買房者怎么可能獲利。
上海市統(tǒng)計(jì)局10月18日發(fā)布了第三季度企業(yè)景氣調(diào)查，調(diào)查認(rèn)為，政府對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。三季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)下滑，為124.6，比二季度下降9.9點(diǎn)，比去年同期下降29.4點(diǎn)。有31.6%的企業(yè)家認(rèn)為企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營狀況“不樂觀”，半數(shù)以上持平，表示“樂觀”的企業(yè)家僅占14.9%。
“相較于房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商和投資客，卻還沒有做出足夠的讓步。在房地產(chǎn)市場大幅攀升的時(shí)候，價(jià)格的上漲能達(dá)到一日三變的程度，而在目前的市場上，賣家卻遲遲不肯放下自己的心理利潤空間，而還要期望市場回暖，探討市場什么時(shí)候觸底�！笔┖觐Ｖ赋觯骸笆聦�(shí)上，這個(gè)觸底的時(shí)間和價(jià)格，在很大因素上取決于賣家自己�！�
上�！胺慨a(chǎn)之窗”在“十一”長假后發(fā)布的報(bào)告稱，上海新樓市場并沒有出現(xiàn)“銀十”跡象，日成交套數(shù)在400套左右徘徊�？傮w形勢是：新房上市激增、新房市場在售數(shù)量巨大，成交量停滯，去化量低下，價(jià)格普跌。
基于目前市場表現(xiàn)，施宏睿對記者表示：9、10月份，上海的房地產(chǎn)市場尚處于買賣雙方的博弈過程中。各方都有觀望待定的心態(tài)，在真正的年末之前，這種態(tài)勢的下一步變化才會明朗化。
房價(jià)何時(shí)能觸底？
隨著11月的到來，包括開發(fā)商在內(nèi)的市場賣方已經(jīng)越來越少提起市場回暖、樓市逆轉(zhuǎn)之類的預(yù)測性話題；而是想盡辦法能在少降價(jià)的前提下盡量多賣房，因而，現(xiàn)下市場上關(guān)心的問題僅僅在于，房地產(chǎn)市場何時(shí)觸底，怎么觸底。
開發(fā)商和投資者心中的企盼都是能盡早觸底，而價(jià)格也盡可能高地觸底；然而，正如一些分析人士說的那樣：并不是購房者在拖延時(shí)間，而是賣房者不肯把價(jià)格降到合適的水平。這樣看來，現(xiàn)在的市場形勢就像一個(gè)高中物理問題一樣，一個(gè)人是否可以抓著自己的頭發(fā)把自己提起來。
根據(jù)一些著名的門戶網(wǎng)站的網(wǎng)上調(diào)查，10月份計(jì)劃近期買房的網(wǎng)友比例不足10%；也就是說中青年初次購房自住者的購買計(jì)劃與目前的市場價(jià)格不匹配；大眾對市場的未來預(yù)期繼續(xù)看跌；且看跌的幅度較大。
中房指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟認(rèn)為，對于今年所剩下的最后兩個(gè)月，隨著新盤的不斷推出，最樂觀的對市場預(yù)計(jì)的態(tài)度也僅為能夠保持10月份的成交量以及成交水平。
據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究中心對整個(gè)市場的分析，預(yù)期到2006年春季，上海的房價(jià)至少還將下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)以上；而成交量會穩(wěn)步回升；但是，開發(fā)商和投資客的價(jià)格調(diào)整如果不能達(dá)到這一水平，成交的復(fù)蘇恐怕還將持續(xù)低迷。
而所謂市場探底，目前而言，恐怕為時(shí)尚早。上海樓市的總體趨勢，將繼續(xù)向著有利于購房者的方向發(fā)展。(鄧旭）
