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2006年上海樓市預(yù)言:買(mǎi)方市場(chǎng)的“悶燒鍋”

2005年12月09日 11:08

  中新網(wǎng)12月9日電 據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道,2005年的樓市聚集了人們太多的目光。進(jìn)入12月以后,市場(chǎng)開(kāi)始習(xí)慣了降價(jià),開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始習(xí)慣了市場(chǎng)的平淡。數(shù)據(jù)和價(jià)格不再激起社會(huì)太大的關(guān)注,這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始習(xí)慣逐漸的降價(jià)了。

  據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示:2005年底,上海樓市新樓盤(pán)供應(yīng)量占全年供應(yīng)量的1/3,這里面有相當(dāng)多的樓盤(pán)是本想期待年末價(jià)格回升的時(shí)候再開(kāi)盤(pán)銷售的,而令那些開(kāi)發(fā)商措手不及的是,在目前這樣的市場(chǎng)狀況下,這些樓盤(pán)將不得不低價(jià)上市,給市場(chǎng)帶來(lái)新的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng);此外,2006年新盤(pán)供應(yīng)量又將比2005年提高1/4。隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷增加,投資、投機(jī)需求被極大遏制;市場(chǎng)不可避免地出現(xiàn)供大于求的情況,降價(jià),將會(huì)是開(kāi)發(fā)商必然的選擇。而購(gòu)房者們也會(huì)盼來(lái)幾年不見(jiàn)的買(mǎi)方市場(chǎng)。

  今年的樓市已經(jīng)結(jié)束,而來(lái)年又會(huì)如何?業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為:降價(jià)將持續(xù)到明年的第一季度。而此后的2006年市場(chǎng),將在不斷的震蕩調(diào)整中進(jìn)行。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民表示:春節(jié)前后一直都是樓市的淡季,開(kāi)發(fā)商惟有用降價(jià)來(lái)增加銷售。因此,明年的第一季度仍將繼續(xù)降價(jià)!斑@一階段中,市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)一些價(jià)廉物美的房源,比較適合自住者。而對(duì)于投資而言,明年一年的市場(chǎng)并不會(huì)有太大波動(dòng),追求短期炒作的投資者將會(huì)失望!

  “一季度以后,市場(chǎng)將開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)的震蕩調(diào)整期,開(kāi)發(fā)商將在這一時(shí)間段里受到比較大的考驗(yàn)。這一現(xiàn)象將要持續(xù)到明年年底,2007年市場(chǎng)將會(huì)好轉(zhuǎn),我非?春!敝蟹恐笖(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟分析。

  漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為,綜合來(lái)看,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步的變化有兩種可能:一、投資需求再次釋放,樓市重新向上發(fā)展(這種可能性目前來(lái)看很小);二、開(kāi)發(fā)商等賣(mài)方在市場(chǎng)的壓力下被迫降價(jià),樓市回歸自住方向并漸趨理性;從上海城市發(fā)展角度看,降低投資者和人才的留滬成本,促進(jìn)上海的全面發(fā)展而不是僅僅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,應(yīng)該說(shuō)是政府的理性選擇。

  樓市的下調(diào),作為2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律,使得開(kāi)發(fā)商、投資者不得不在心底里承認(rèn),樓市黃金時(shí)期已經(jīng)告一段落,要迎來(lái)調(diào)整階段,但上海的樓價(jià)究竟能下調(diào)多少?是否會(huì)和股市一樣,一跌到底呢?無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看,這種可能性都是不存在的。

  事實(shí)上,上海樓市的調(diào)整在春季的政策推動(dòng)下,主要還是遵循著市場(chǎng)自身的規(guī)律在運(yùn)作。當(dāng)投資需求被徹底抑制以后,整個(gè)市場(chǎng)的需求變得較為單一——自住需求。而市場(chǎng)目前下調(diào)底部,也就是平衡點(diǎn),關(guān)鍵在于自住需求的承受能力上限在哪。經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的有效需求,就是具有消費(fèi)能力的需求。目前市場(chǎng)各方面探討很多的說(shuō)法是,上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在某一個(gè)階段或區(qū)間穩(wěn)定,因?yàn)樗陨淼膬r(jià)值就是如此水平;這種說(shuō)法,以目前市場(chǎng)來(lái)看,只是一個(gè)方面,存在片面性。在需求能力不足的情況下,僅僅強(qiáng)調(diào)價(jià)值本身無(wú)濟(jì)于事,所謂有價(jià)無(wú)市就是這種情況。更何況,事實(shí)上上海的大部分房產(chǎn)目前的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了它的實(shí)際價(jià)值,調(diào)整是使其價(jià)格回歸價(jià)值區(qū)。因而,從這一角度上來(lái)探討上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)下調(diào)底部,以及合理的價(jià)格區(qū)間,其實(shí)還是一種賣(mài)方市場(chǎng)的心理,與實(shí)際情況不相符。

  但是,并非說(shuō)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的下調(diào)沒(méi)有底部。恰恰相反,底部確實(shí)存在,而且這個(gè)底部確實(shí)會(huì)比自住需求的實(shí)際消費(fèi)能力更高。國(guó)際一般慣例是,大都市房?jī)r(jià)一般在該城市中等收入人員年收入的八九倍,目前上海的這個(gè)比例超過(guò)30甚至40倍。尤其是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的樓價(jià),是大多數(shù)工薪階層收入的人一生都無(wú)法購(gòu)買(mǎi)的。客觀分析看,所謂高檔物業(yè)是為成功人士及海外人士準(zhǔn)備的這種論點(diǎn),其實(shí)是開(kāi)發(fā)商們的自戀,這種在樓市迅速上漲的階段中出現(xiàn)的現(xiàn)象,只能說(shuō)明上海房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)一度存在著近乎偏執(zhí)的不理智;而這種情況的扭轉(zhuǎn),只能通過(guò)一次長(zhǎng)期的、有效的調(diào)整階段來(lái)達(dá)成。(鄧旭)

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