中新網(wǎng)12月12日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，“物業(yè)稅”最近一段時間被頻頻提及。然而看似平坦的物業(yè)稅開征之路卻并不平坦，開征之路仍顯迷茫和漫長。
物業(yè)稅熱 源于利益集團(tuán)因素
新浪網(wǎng)進(jìn)行的一項調(diào)查統(tǒng)計顯示，41.08%的被調(diào)查者表示不清楚物業(yè)稅的概念，另有18.01%的人表示從沒聽說過這一概念。雖然有很多人都不了解物業(yè)稅，但這似乎并不影響眾人對物業(yè)稅開征的期待，那么為何物業(yè)稅受到如此大的關(guān)注呢？
武漢大學(xué)法學(xué)院教授、民商事法律科學(xué)研究中心主任孟勤國一語道破了其中的秘密：“物業(yè)稅開征，是能夠為某些利益群體帶來實實在在好處的，所以大家都樂此不疲�！泵锨趪淌谡f，目前，有很多稅和法都呼吁了很多年，但遲遲都不能夠出臺。然而各地卻對開征物業(yè)稅津津樂道，這是由于在某些城市尤其是一些發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，政府已經(jīng)將土地基本出讓完畢，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)很難再從土地出讓中獲取巨大的利益，只有通過物業(yè)稅的征收形式才能維持政府繼續(xù)從土地上源源不斷地獲取利益。
孟勤國強(qiáng)調(diào)，物業(yè)稅最大的利益群體首先是政府。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商也會從中受益。他說，目前涉及到的很多房地產(chǎn)稅都是由房地產(chǎn)開發(fā)商支付的，而這無疑占用了房地產(chǎn)開發(fā)商大量的開發(fā)資金，但當(dāng)開征物業(yè)稅后，部分稅費由房產(chǎn)的持有人每年來支付，如此一來房地產(chǎn)商的開發(fā)成本和所占用的資金量都會相應(yīng)減小，因此，開征物業(yè)稅對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個極大的鼓舞。
再次，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也能從中獲取巨大的利益。孟勤國說，物業(yè)稅開征后，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)就具有了最廣闊的市場發(fā)展空間。雖然目前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也有一定的業(yè)務(wù)量，但在物業(yè)稅開征后這將成為經(jīng)常性的工作。
與此同時，也有觀點認(rèn)為，物業(yè)稅開征有利于改善城市的經(jīng)營發(fā)展思路。物業(yè)稅開征以后，在政府財政尤其是地方政府財政中的比重會不斷增加。政府為了增加財政收入，在“盯緊”納稅企業(yè)的同時，也不會放過不動產(chǎn)稅。為了增加財政收入，政府完全有理由千方百計地改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境，不管是硬環(huán)境還是軟環(huán)境。只有各方面的環(huán)境變好了，人們才會在這里居住下去。在當(dāng)?shù)鼐幼〉娜嗽蕉�，物業(yè)稅就越多，個人所得稅也會增加，政府財政收入就會相應(yīng)增加。
物業(yè)稅亂 莫衷一是缺乏權(quán)威說法
物業(yè)稅受到的關(guān)注熱度是當(dāng)前的一大特點，但我們?nèi)绻屑?xì)觀察和深究也會發(fā)現(xiàn)，亂也是當(dāng)前物業(yè)稅開征前的另一大特點。無論是物業(yè)稅的試點、物業(yè)稅平抑房價的力度以及物業(yè)稅具體開征時間都沒有一個十分權(quán)威的說法。在其間還經(jīng)常充斥著一些假新聞。
亂點一，開征物業(yè)稅能對房價產(chǎn)生多大的影響力，最終的買單人會不會是普通購房者？
目前，為數(shù)眾多的人認(rèn)為開征物業(yè)稅將導(dǎo)致房價的大幅下降，而這也是眾多的普通市民熱衷于開征物業(yè)稅的最根本原因。但一些專家對此并不持贊同態(tài)度，相反，他們認(rèn)為此舉對促進(jìn)房價下降作用有限。
對此，孟勤國教授指出，僅憑開征物業(yè)稅希望房價下跌絕對是癡心妄想，因為房地產(chǎn)市場更多地取決于供求關(guān)系。 北京鏈家房產(chǎn)中介市場總監(jiān)金育松認(rèn)為，稅改對房價下降是個有利的促進(jìn)因素，但房價能降多少以及在多大程度上起作用，這還要看其他因素的相互配合。因為房價下降，一定是市場行為，與房地產(chǎn)市場是否升溫以及百姓對房產(chǎn)的追求趨勢是密切相關(guān)的。房價取決于多種因素，不能說物業(yè)稅開征就會降房價。
與此同時，也有觀點認(rèn)為，物業(yè)稅開征后最終的買單者會是消費者本人。
亂點二，物業(yè)稅是不是一種財產(chǎn)稅？開征物業(yè)稅是否符合國際慣例？
中國社會科學(xué)院法學(xué)所研究員莫紀(jì)宏說，目前討論物業(yè)稅的性質(zhì)有不同爭議，大致上認(rèn)為物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對房屋以及土地的擁有者或者是租賃者占有房屋征收稅負(fù)。但是，由于中國土地不由個人所有，所以，居民在擁有房屋所有權(quán)的同時對土地只享有使用權(quán)，從嚴(yán)格意義上講，對房屋征收“物業(yè)稅”與對土地使用權(quán)征收“物業(yè)稅”兩者很難統(tǒng)一起來。
孟勤國教授指出，在中國開征物業(yè)稅也并不符合國際慣例，因為中國的物業(yè)稅內(nèi)容與國外存在較大的差異，中國的土地所有權(quán)歸國家所有，而在國外購買相關(guān)房產(chǎn)后，土地的所有權(quán)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。這點就決定中國的物業(yè)稅不可能與國外相同。
亂點三，物業(yè)稅試點情況進(jìn)展如何？十一五期間能否做到穩(wěn)步推行？
雖然物業(yè)稅受到眾多媒體的關(guān)注，但記者發(fā)現(xiàn)，關(guān)于物業(yè)稅試點情況的報道也只是進(jìn)行了非常簡單的描述，而沒有任何觸及試點實質(zhì)進(jìn)展、問題等深入的報道，更有意思的是，當(dāng)有關(guān)當(dāng)事人透露試點情況被媒體報道后，當(dāng)事人馬上對此予以否認(rèn)。金育松說，目前應(yīng)該沒有哪一個城市正式運行過物業(yè)稅，只是北京曾經(jīng)做過一個空轉(zhuǎn)的模擬試驗，但也沒有正式實施。
物業(yè)稅難 具體征收細(xì)則如何確定
開征物業(yè)稅究竟難在什么地方？金育松認(rèn)為，在物業(yè)稅征收之前，最為關(guān)鍵的一個問題就是物業(yè)稅的征收范圍應(yīng)該如何清晰的界定，這種界定包含三個方面，第一是新房與舊房是否應(yīng)該區(qū)分對待還是實行一刀切；第二是自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否應(yīng)該區(qū)分；第三個就是普通住宅與高檔住宅是否應(yīng)該區(qū)別對待。與此同時，相關(guān)問題也應(yīng)該予以清晰界定，比如征收范圍、征收方式、后續(xù)問題的及時跟進(jìn)(如物業(yè)升值如何評估)等問題能夠有效解決，那么物業(yè)稅的征收也就可以正式實施。
孟勤國教授認(rèn)為，當(dāng)前開征物業(yè)稅的思路和征收體系并不十分明確。同時，稅與稅之間存在千絲萬縷的聯(lián)系，因此物業(yè)稅的征收應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎抉擇而不能急于一時。
據(jù)了解，中國物業(yè)稅征收的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
對此，莫紀(jì)宏認(rèn)為，這種思路對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒有特別大的意義。雖然有專家論證可以將業(yè)主購買房屋時應(yīng)當(dāng)納稅的價款通過逐年負(fù)擔(dān)物業(yè)稅的方式分解到保有房屋的每一個階段，從而從整體上減低目前居高不下的房地產(chǎn)價格。但是，這種思路無法解決城市國有土地按照何種方式向開發(fā)商出讓的途徑，如果取消了城市建設(shè)土地使用權(quán)公開拍賣的制度，必然就會導(dǎo)致城市房地產(chǎn)目前已經(jīng)建立的公正秩序的失范。此外，即便是通過物業(yè)稅來減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，卻可能為開發(fā)商拓展利潤空間提供了有利機(jī)會。
莫紀(jì)宏說，中國目前正在討論的物業(yè)稅與國外作為地方稅種的房產(chǎn)使用稅性質(zhì)不一樣，國外的房產(chǎn)使用稅是對持有房屋的狀況逐年征收的一定程度的財產(chǎn)稅，與房屋交易過程中的其他稅種無關(guān)，而且稅率也比較低。況且一般情況下房屋與土地的所有權(quán)是合一的，房產(chǎn)使用稅的計稅方式比較科學(xué)。
他認(rèn)為，中國如果要開征物業(yè)稅作為地方稅種，可以從調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)居民占有房屋的數(shù)量角度來單獨征稅，也就是說在目前各項稅種不變的基礎(chǔ)上，就房產(chǎn)的保有狀況征收財產(chǎn)稅，并且實行比較低的稅率，這種制度還是可以考慮的，既可以保證政府原有的土地出讓金稅源有保障，防止開發(fā)商不當(dāng)獲得土地；另一方面，也可以通過開征獨立的物業(yè)稅，來調(diào)整居民對房屋的占有量，增加地方財政稅源。低稅率的二次稅源要比高稅率的綜合性的房地產(chǎn)稅更能適應(yīng)目前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀。
專家建議：加大房地產(chǎn)保有轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅力度
伴著物業(yè)稅征收呼聲的不斷高漲，其平抑房價、降低購房者購房門檻也被賦予極大期望，但正式征收依然有待時日。針對現(xiàn)實情況，專家建議，為有效抑制投機(jī)行為，改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系是關(guān)鍵，同時，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對消費性需求和投機(jī)性需求實行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點所在。
國家稅務(wù)總局梁巖森說，目前，中國現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。同時，中國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不能準(zhǔn)確地反映財產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地級差收益和房地產(chǎn)時間價值，也不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。
梁巖森表示，應(yīng)學(xué)習(xí)參照國外的成功做法，首先加強(qiáng)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)�人所得稅”的征管，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅：對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)�人所得稅可以在保護(hù)真實購房需求的同時，可以有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險。
其次，應(yīng)對購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5%營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7%的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。
梁巖森強(qiáng)調(diào)，無論是金融政策的效率性和稅收政策的公平性，其作用的發(fā)揮都離不開房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度、估價制度、定價制度的逐步完善。一個完善的房地產(chǎn)登記和評估體系的建立，是實施新的房地產(chǎn)稅收制度的先決條件。(王旭 李佳鵬）
