中新網2月9日電 據(jù)《文匯報》報道， 以調控為主旋律的2005年已經過去，自去年5月份遭遇整體性調控的國內房地產市場，雖然經過半年多來的消化和盤整，樓市交易逐漸走穩(wěn)，但終究也沒回到曾經的交易盛況。在新的一年里，房地產市場將會出現(xiàn)怎樣的深刻變化呢？

　　對開發(fā)商來說，2006年需要研究和關注的有以下十個問題：

　　一、不要尋找價格底線

　　在這一輪的宏觀調控中，房價始終是各方關注的焦點。自2005年8月上海中環(huán)某樓盤宣布降價銷售以來，調價風潮越來越常見于市場，預計從2005年3月到2006年3月，上海房價將整體調整30%。但是，由于剛性需求的支撐和購房者信心的穩(wěn)定，2006年一季度以后，這一區(qū)域房價將在箱體內做小幅震蕩，并保持相對穩(wěn)定持續(xù)較長時間。

　　二、配套房、中低價房成主力

　　2005年初上海市政府宣布的“兩個1000萬”，對平衡上海住宅供應和銷售結構產生了明顯的影響�？梢灶A見，配套商品房和中低價房仍將在2006年繼續(xù)影響市場，通過結構性的產品調節(jié)來影響房價指數(shù)，并將對經濟、內需產生拉動作用，這類產品是否受到市場主體購買者、開發(fā)商認可，是否能起到拉動消費擴大內需，支持GDP增長的作用，這一課題值得開發(fā)商仔細研究和考量。

　　三、傳統(tǒng)區(qū)位概念重新洗牌

　　上海近年來一直在進行城區(qū)的擴展和改造，市政規(guī)劃及市政建設的交叉作用，使得一些地區(qū)的價值得到提升，房地產傳統(tǒng)區(qū)域地位發(fā)生改變。如上海市政府規(guī)劃的12個現(xiàn)代服務集聚區(qū)(尤其是大連路沿線、蘇州河沿線、張江地區(qū)、五角場新江灣等地區(qū))會形成新的房產概念高地，重塑一批文化內核板塊，從而帶動周邊樓宇的升值機會。由于市政規(guī)劃的密集投入及服務產業(yè)比重的加大，都將會給這些區(qū)域板塊帶來升值潛力。

　　四、土地政策繼續(xù)從緊

　　剛剛結束的全國國土資源廳局長會議傳出重要信號：國家將一如既往嚴把土地供應“閘門”，預計2006年全年乃至更長一段時間，土地市場供求關系仍將偏緊。而2006年繼續(xù)停止別墅類土地供應，也將使別墅市場繼續(xù)分化。高端別墅由于其產品的稀缺性繼續(xù)保持緊俏，此外，經濟型別墅由于滿足匹配了為數(shù)眾多的中產階層的需求，一定有產品逆勢成為2006年的市場亮點。

　　五、重振消費信心將是重點

　　2006年將是鼓勵住房消費年。這里的住宅消費是指普通商品房消費，尤其是自住性的商品房消費，這多少定下了2006年的政策走勢和取向。此外，2005年的宏觀調控導致房產投機者基本絕跡、不成熟的投資者也大多退出市場，在這種情況下，2006年有望取得好成績的商品住宅將是那些與動遷、首次置業(yè)和改良型置業(yè)等剛性需求相匹配的樓盤。房地產的屬性至少80%應該是自住，20%是投資和保值性屬性，其中套利屬性在任何時候都要嚴格限制在5%以內。同時反過來，真實需求的激發(fā)、重振消費者信心將是全體開發(fā)商、研究機構的長期重要工作。

　　六、開發(fā)商淘汰力度加大

　　中國目前有房地產企業(yè)3萬多家，但是行業(yè)卻基本呈現(xiàn)出散小差的狀態(tài)。大型國有房地產企業(yè)，尤其是央企的品牌影響力將增大。2004年6月、2005年10月，國資委先后圈定了13家主營業(yè)務為房地產業(yè)的中央企業(yè)，國資委191家央企名下共達1800億元房地產公司的資金，將被這13家企業(yè)整合。這表明了一個跡象：隨著市場的推進和企業(yè)整合力度的加強，2006年國內開發(fā)商的淘汰力度將加大。此外，房地產央企在行業(yè)中的品牌效應日益顯著。中國指數(shù)研究院2005中國房地產品牌價值研究成果顯示，上年度房地產領導品牌——中海地產即為央企，而包括招商地產、華僑城和保利地產等在內的央企也進入了品牌前十位。4家央企房產資產規(guī)模合計近500億元，年銷售額合計近200億元。這4家央企不僅實力雄厚、歷史悠久，而且在客戶關系上獲得良好的美譽度和忠誠度，位居中國房地產品牌價值的前列，上海、天津、北京都出現(xiàn)了大型的國企重組，這種趨勢也表明政府希望讓大型房地產國企承擔更多的社會責任。

　　七、開發(fā)商利潤率須下調

　　不管是被動性的房地產結構性調整導致的利潤率下降，還是市場壓力下開發(fā)商的主動調整，開發(fā)商利潤率必須向下調整，否則調控力度不會弱化。房地產的高利潤使得眾多企業(yè)趨之若鶩，其主要原因之一是低廉的土地成本。隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升，房地產利潤率勢必出現(xiàn)下調。此外，2006年房地產價格將趨于穩(wěn)定，開發(fā)商任意調價以獲得高額利潤的現(xiàn)象也將得到有效遏制。還有財務成本的增加，不可預見風險因素都會使利潤率回到合理區(qū)間。

　　八、融資渠道組合力度加大

　　2006年，開發(fā)商需要注意分散企業(yè)風險，加強企業(yè)在產品類型、區(qū)域類型的選擇和融資渠道上的多元化組合，避免風險過于集中給企業(yè)造成危害。事實上，2005年這一趨勢已有顯現(xiàn)；復地、大華、綠地等紛紛在內地二三線城市布點拿地，不少開發(fā)商由原來的集中住宅開發(fā)轉入商業(yè)、辦公樓、配套商品房的開發(fā)，正是順應了這種多元化的需要。

　　九、融資多元化成必然選擇

　　房地產金融從2004年未引起重視，到2005年熱門火爆，進入2006年將進入實質推進的階段。2006年，中國金融業(yè)全面開放，利率、匯率改革日漸迫切。在這樣關鍵時刻，銀行必將審慎對待信貸風險，作為貸款主要去處之一的房地產開發(fā)貸款也將受到影響。因此，雖然銀行仍將是房地產開發(fā)貸款的主要來源，但是，房地產開發(fā)商須多方拓展融資渠道，信托、私募及海外基金的引入和擴大勢在必行。同時源頭上金融機構除信貸以外的金融創(chuàng)新(房貸證券化、房地產基金)也應該加大推進力度。

　　十、營銷開始精耕細作

　　2005年的宏觀調控將給房地產營銷行業(yè)帶來一個轉折，或者也可以說是回歸。20世紀90年代中期可以說是代理行業(yè)的苦日子，但是近幾年來，房地產市場極為繁榮，形成了明顯的賣方市場，往往是數(shù)以千計的購房者排隊搶購幾百套或者幾十套新房。在這種情況下營銷代理企業(yè)幾乎無需花費力氣，因而也忽視了對營銷理念和營銷手段的創(chuàng)新以及對營銷人員的培訓。但是2005年的宏觀調控，消費者的購房意愿持續(xù)低迷，營銷代理公司不得不想盡辦法，發(fā)掘各種營銷方式和手段，以鼓勵消費者的購買欲望；營銷工作也將進入新一輪精耕細作的時代。此外，房地產市場的發(fā)展也使得代理商的角色發(fā)生改變，開始往前端后端延伸。從以往單純的項目策劃和代理銷售，進入到需為開發(fā)商提供房地產金融、政策解讀、法律咨詢和資源整合等各方面的解決方案。營銷行業(yè)開始由單純的代理銷售，轉變?yōu)榕c開發(fā)商共擔風險、共享收益的合伙人。(陳晟)