最近以來，房價持續(xù)大幅度上漲引起民眾的普遍憤慨，國土資源部門和房地產(chǎn)商為推卸責(zé)任，都說對方是抬升房價的“兇手”。國土資源部多次嚴(yán)厲駁斥了部分房地產(chǎn)商關(guān)于地價抬升房價的論調(diào)，認(rèn)為土地價格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樓市的漲幅，對“地價說”嗤之以鼻。

    按照國土部提供的數(shù)據(jù)，2004年，全國的土地平均價格為每平方米1198元，比2003年上漲了6.1%。其中，住宅用地的土地平均價格為1128元，同比上漲了5.4%。國土資源部認(rèn)為，這個漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期部分地區(qū)房價的漲幅，可見，土地成本推動只是房價上漲的很小部分，將房價上漲全歸于土地問題的指責(zé)，當(dāng)然是站不住腳的。

　　實(shí)際上，國土資源部在這里偷換了概念，地價同比上漲6.1%本身是一個假命題。因為，2004年交易的地塊根本不同于2003年交易的地塊，所謂地價上漲6.1%不過是2004年土地招拍掛的價格較之2003年招拍掛的土地價格的一個增加率，本身并不能反映同一塊土地價格的真實(shí)上漲水平。

    按照中國城市化過程中土地征用和相應(yīng)拍賣土地的空間順序，必然是先城市內(nèi)側(cè)后城市外延，而且在同一時間點(diǎn)上，土地價格隨著其與城市中心距離的增大而呈遞減的趨勢。這樣引起我們一個有趣的討論：如果2003年靠近城市中心的甲地塊的拍賣價格為每平方米3000元，而此時處于甲地塊外側(cè)的乙地塊可能還沒有完成征用手續(xù)，即使征用，每平方米也不過2500元；然而到了2004年，乙地塊完成土地征用手續(xù)后由政府進(jìn)行拍賣，每平方米的拍賣價超過了甲地塊2003年拍賣價格的10%，為3300元／平方米，實(shí)際上漲幅度是32%。

    按照地價的市場比較方法，甲地塊的價格是乙地塊價格的1.2倍，如果乙地塊2004年的競拍價為3300元／平方米，則甲地塊2004年的價格應(yīng)該為3960元／平方米，較之2003年的每平方米3000元的價格同樣上漲了32%。如果要精確計算甲地塊的價格上漲幅度，就要扣除甲地塊損失一年批租年限帶來的地價貶值，這樣實(shí)際上甲地塊的價格上漲幅度可能是31.8%。

　　所以，我們看到的土地價格每年甚至每月都在上漲，但價格信號卻來自于位置越來越差的土地交易，由于市場類比的作用，帶動了原來競拍的、已建成房地產(chǎn)的、或建設(shè)中房地產(chǎn)(含預(yù)售房)的地價部分上漲超過國土資源部門統(tǒng)計數(shù)值3倍以上的幅度。這部分上漲地價最終流入已經(jīng)購房的消費(fèi)者和正在開發(fā)過程中的開發(fā)商手中；對于那些曾經(jīng)大量圈地、擁有充足的土地資源、但資金規(guī)模不足的開發(fā)商而言，通過轉(zhuǎn)讓土地獲利就成為一種必然選擇。由于擁有的土地經(jīng)過一段時間就可以大幅升值，激發(fā)了一批開發(fā)商儲備土地、轉(zhuǎn)讓獲利的土地投機(jī)活動，導(dǎo)致這種地方政府、眾多開發(fā)商、炒房團(tuán)層層“疊加”的加價效應(yīng)，價格上漲的預(yù)期也刺激一大批公眾參與炒房活動，推動房價走向高點(diǎn)。

　　筆者的上述分析肯定讓一直倍受指責(zé)的開發(fā)商們長舒一口氣，從而認(rèn)為自己是無辜的，只有政府是有“罪”的。但事情總是有起因的。實(shí)際上，政府競拍地價屢創(chuàng)新高的起因，正是緣于開發(fā)商炒賣土地便可輕易獲取暴利，當(dāng)然，像“溫州炒房團(tuán)”這樣有組織的炒房集體也是難辭其咎的。

    為什么中國的開發(fā)商達(dá)到了6萬家，并且整個行業(yè)都能獲得超過其他領(lǐng)域4倍以上的利潤呢？關(guān)鍵是他們可以在地價不斷上漲的過程中通過層層轉(zhuǎn)手獲取超額利潤。由于中國現(xiàn)行體制基本上不允許農(nóng)民和城市居民自建可以獲得等同于商品房權(quán)利的住房，大量土地都被開發(fā)商這樣一個“不必要”的環(huán)節(jié)截留了。一塊土地經(jīng)過了開發(fā)商的層層轉(zhuǎn)手和加價，最后到真正實(shí)施開發(fā)的開發(fā)商手中時，地價和房價就已經(jīng)推得很高了。高房價最終需要消費(fèi)者來承擔(dān)，從而引起城市實(shí)際物價水平的大幅度上漲。所以，開發(fā)商要想推脫房價上漲的責(zé)任也是不可能的。

　　在周邊房價都已經(jīng)推高的情況下，面臨土地帶來的巨大經(jīng)濟(jì)利益，財政預(yù)算普遍吃緊的地方政府沒有不為之心動的。根據(jù)現(xiàn)有商品房屋的銷售價格，政府可以很容易地通過類比地塊倒推計算出讓土地的價格范圍，并通過拍賣機(jī)制實(shí)現(xiàn)政府利益的最大化。在現(xiàn)有房價、地價不斷上漲的態(tài)勢下，考慮到大量的土地都已經(jīng)由前任政府低價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，政府官員時刻都在后悔以往地價的“過于便宜”，從而進(jìn)一步堅定了其通過推出更少土地、采取強(qiáng)有力的競拍機(jī)制實(shí)現(xiàn)收益最大化的決心。當(dāng)一個地塊的樓面地價都競拍到了5000-8000元／建筑平方米時，任何人都不能否定政府地價對推動房價上漲的巨大影響。因為如果未來開發(fā)的住房價格一旦低于7000-10000元／建筑平方米，就意味著開發(fā)企業(yè)的虧損。但是每平方米7000-10000元或者更高價格的住房又如何讓普通消費(fèi)者承受得起呢？

　　現(xiàn)在中央要求地方城市重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度，這在地方政府看來肯定屬于一項“賠錢”但又不能不做的工作。考慮到現(xiàn)有財政預(yù)算安排已經(jīng)很緊，地方政府于是再次把眼光放在土地征用和土地拍賣獲得的收益上。

　　筆者疑慮的是，一方面商品房地價在拍賣機(jī)制下越推越高，必然推動整個城市地價的大幅上漲，開發(fā)商也只有開發(fā)高檔商品住宅才能回收資金，這與中央提出的嚴(yán)控高檔住宅建設(shè)的要求必然背道而馳；另一方面，在整個城市地價都已經(jīng)很高的條件下，以極低的價格把經(jīng)濟(jì)適用房或廉租屋提供給那些政府認(rèn)為有資格獲得該類房屋的人手中，是不是一種價值不菲的“禮物”呢？這更像是向購買商品房屋的消費(fèi)者抽取高額的消費(fèi)稅，然后用這筆錢全額或者部分(因為地方政府可能在其他方面也需要投入)補(bǔ)償購買經(jīng)濟(jì)適用房或租賃廉租屋的城市居民。

    可悲的是，這種變相征稅絲毫不能傷害到開發(fā)商的任何利益，購買商品房的公眾成為最大的“埋單者”，而那些購買了經(jīng)濟(jì)適用房或租賃了廉租屋的“受益者”又會是誰呢？是否又是那些開著“寶馬”、“奔馳”而一下子購買數(shù)套大面積經(jīng)濟(jì)適用房的富豪呢？或者雖然變成了小戶型，但被人購買之后用來轉(zhuǎn)租牟利呢？可以肯定的是，如果不能有效地定義和界定中低收入居民，則保障性住房很可能像現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房一樣落入高收入者之手，從而加劇社會矛盾。

　　所以，在目前情況下，與其建立經(jīng)濟(jì)適用房或廉租屋制度，不如下決心把房價降下來。降低房價的根本對策有三條：一是把地方政府從土地交易環(huán)節(jié)中剔除出去；二是讓城鄉(xiāng)居民個人或以合作組織形式自建住房成為主流，逐步消滅龐大的開發(fā)商隊伍；三是對居民擁有的第二套甚至以上的住宅征收高額的不動產(chǎn)稅，調(diào)整現(xiàn)有住房存量，減少對新建住房的不可遏止的需求。當(dāng)然，要完全實(shí)施這些政策，則需修改《憲法》的有關(guān)條款以便給予法制保障。

   （來源：中國經(jīng)濟(jì)時報 作者：曹建海）