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預(yù)售所得稅上調(diào)影響房?jī)r(jià)? 取消預(yù)售呼聲再起

2006年03月31日 09:47


(圖片來(lái)源:京華時(shí)報(bào))

  中新網(wǎng)3月31日電 據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道,近日,國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布文件,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整,按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率,其中,省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%。新的征稅標(biāo)準(zhǔn)一出,立刻引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。預(yù)售制度是否取消的問(wèn)題再次成為討論的熱點(diǎn)。

  新規(guī)凸顯兩點(diǎn)變化

  《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(31號(hào)文),與2003年發(fā)布的83號(hào)文相比,最明顯的變化有兩點(diǎn)。一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率,并將比例由過(guò)去的15%提高至20%;二是以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這兩點(diǎn)變化意味著今后房企不僅要多交稅,而且不容易再享受到稅收優(yōu)惠政策了。

  國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的,未能很好兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn),因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問(wèn)題,難以保證稅基的完整,因此今年制定了31號(hào)文對(duì)征稅手段加以改進(jìn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征稅過(guò)程中可能出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)。

  稅率提高影響房?jī)r(jià)

  新稅率的提出,業(yè)內(nèi)反響不一,多數(shù)開發(fā)商反映,新稅收會(huì)增加開發(fā)成本,在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下,開發(fā)商可能會(huì)將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上,但也有人表示,稅率提高不會(huì)造成成本增加。

  新規(guī)定發(fā)布后,北京開發(fā)商多持反對(duì)意見。認(rèn)為新稅加重了開發(fā)的負(fù)擔(dān)。萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示,過(guò)去很多開發(fā)商將項(xiàng)目公司注冊(cè)在遠(yuǎn)郊區(qū)縣,交納稅收后,可以獲得當(dāng)?shù)卣姆刀悆?yōu)惠。新政策實(shí)施后,將提高開發(fā)商的開發(fā)成本。

  但他也表示,對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)格和項(xiàng)目公司注冊(cè)不會(huì)有太大影響。目前成本與房?jī)r(jià)的關(guān)系尚不直接,主要是需求拉動(dòng),多數(shù)開發(fā)商可以承受這樣的成本,短期內(nèi)不會(huì)反映到房?jī)r(jià)上。

  也有業(yè)內(nèi)人士表示有不同的觀點(diǎn),認(rèn)為提高稅率不會(huì)造成成本增加,相反,通過(guò)加大稅收力度,整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,消除稅收漏洞,將使房地產(chǎn)價(jià)格更加合理。市場(chǎng)價(jià)格是由供求均衡程度來(lái)決定的,而不是由成本來(lái)決定的。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)是由市場(chǎng)來(lái)決定的,有些開發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,這種現(xiàn)象是非正常的。目前開發(fā)商的利潤(rùn)空間還很大,而且這個(gè)利潤(rùn)過(guò)大,提高稅收只是在合理的范圍內(nèi)平衡其利潤(rùn),使其達(dá)到一個(gè)更加合理的水平。

  取消預(yù)售呼聲再起

  預(yù)售征稅的提高,無(wú)疑讓房地產(chǎn)預(yù)售制度取消與否再次提上日程。之前,建設(shè)部明確表態(tài)近期不取消商品房預(yù)售制度,但是目前預(yù)售稅率提升,也從另外一個(gè)方面顯示出政府對(duì)預(yù)售制度的制約。

  中國(guó)人民銀行南寧中心支行行長(zhǎng)白鶴祥建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。他們認(rèn)為,當(dāng)前的期房預(yù)售制度存在法律關(guān)系復(fù)雜增加法律風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)房人缺乏擔(dān)保的法律保障、剝奪了購(gòu)房人對(duì)實(shí)物的知悉權(quán)、從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過(guò)長(zhǎng)、期房交易類似期貨交易,容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫、“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金、風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行信貸資金和購(gòu)房人承擔(dān)等七大問(wèn)題,需要取消。

  但是,作為一個(gè)由多家開發(fā)商組成的聯(lián)盟組織“中城聯(lián)盟”輪值主席胡葆森認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè),在發(fā)展過(guò)程中必然存在很多問(wèn)題,不能因此就廢除這個(gè)制度,F(xiàn)在中國(guó)的開發(fā)商95%以上還處在一個(gè)為生存而努力的階段,這個(gè)時(shí)候如果取消了預(yù)售房制度,會(huì)有至少70%以上的開發(fā)商要在兩年內(nèi)死去。中國(guó)現(xiàn)在有6萬(wàn)家開發(fā)商,如果70%的房地產(chǎn)商也就是說(shuō)有4萬(wàn)家死去,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)釜底抽薪。(趙麗萍)

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