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二手房中介不會告訴你的五件事

2006年05月11日 14:15


(圖片來源:北京現(xiàn)代商報(bào))

  近年來,隨著生活水平的提高,人們置業(yè)升級的需求越來越大,二手房買賣、房屋租賃等房產(chǎn)交易也愈加頻繁,房地產(chǎn)二三級市場日漸興旺繁榮。但是要自己獨(dú)立挑一套滿意的房子并完成交易幾乎對任何人來講都是力不從心的。有需求就有市場,于是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生了。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司即我們通常稱的“中介”,是通過實(shí)施接受房地產(chǎn)客戶委托,為其提供信息及其他服務(wù)以促成交易達(dá)成的居間擔(dān)保、代理的服務(wù)行為收取傭金。這樣,一方面需要買賣或租賃房屋的人節(jié)省了時(shí)間精力,增大了選擇范圍;另一方面中介公司賺取了傭金,可謂“雙贏”。

    然而,俗話說:“買的不如賣的精”,雖然消費(fèi)者在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)小心翼翼,但由于房產(chǎn)交易本身程序比較復(fù)雜,難免會有疏漏。當(dāng)中介大拍胸脯,向您保證交給他們一切放心,而您也滿心歡喜地在合同面前提筆時(shí),有些事情,也許是您不知道的。

  轉(zhuǎn)手倒房

  差價(jià)我吃、吃、吃

  張先生是一家私企老板,最近想把自己的一套兩居室賣掉以緩解生意上的資金壓力,于是他找到了一家中介公司。該中介公司給張先生的房屋評估價(jià)為50萬元,按照中介公司的建議,由中介預(yù)付現(xiàn)金并將其收購,待簽訂委托賣房包銷協(xié)議,把房產(chǎn)證交給中介后,張先生就可先得預(yù)支40%的房屋訂金款,而剩余房款承諾30個工作日內(nèi)打全。后來張先生與一位朋友談及此事,湊巧這位朋友的親戚正是通過那家中介買了張先生的那套房子,成交價(jià)是55萬元。

  理財(cái)提示:當(dāng)中介提出對您的房屋現(xiàn)金收購時(shí),必定是您的房子價(jià)位低于實(shí)際價(jià)位而存在可供中介公司吃差價(jià)的空間,甚至有的不法中介會化裝成個人購房者與業(yè)主談好房價(jià)并去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證,從而完成收購。而中介在收房后轉(zhuǎn)手的售出價(jià)必將讓你咋舌,扼腕大嘆“悔之晚矣”。

  一是記住房產(chǎn)過戶才是出售房屋的最關(guān)鍵。僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買賣;二是買賣雙方一定要見面,坐下來當(dāng)面將價(jià)格談清楚,并正式簽訂《房屋買賣合同》。切不要通過中間人最終造成自己的經(jīng)濟(jì)損失。

  誘人廣告

  先把你套住再說

  劉小姐在報(bào)紙上看到一個中介公司發(fā)布的房源,認(rèn)為非常理想,就通過報(bào)紙上的聯(lián)系方式對該中介公司進(jìn)行了咨詢,對方稱那套房子還在,并極力邀劉小姐面談。劉小姐到店里后中介人員一面與劉小姐簽訂委托協(xié)議,一面為她大力推薦其他房源,劉小姐一再催問才被告知報(bào)紙上那套房子已售出。后劉小姐又在報(bào)紙廣告上看到一處據(jù)稱離某地僅10分鐘路程的房子,后在中介帶領(lǐng)下倒公交車花了40分鐘才看到房子,而中介稱,10分鐘路程是按開車算。

  理財(cái)提示:不法中介通過在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布一些條件好、租金低廉的虛假房源信息,引誘租房人上鉤。待租房人表示承租意向時(shí),就以該房已租出為由,向其推薦其他房屋。消費(fèi)者要對中介的廣告宣傳加以識別。

  你簽單我就賺

  至少還有違約金

  彭先生在一中介公司登記,欲根據(jù)自己承受能力購買一套30萬元左右的房子,在中介公司的推薦下選中了一套40萬元的房子,并通過中介公司代辦轉(zhuǎn)按揭貸款,彭先生一次性的付款剛好夠兩成首付及中介費(fèi)。隨即彭先生簽訂了買賣合同并交付了中介費(fèi)和定金,而接下來的變故令彭先生措手不及,銀行告知根據(jù)彭先生的情況最高只能提供七成貸款,購房款不足的彭先生不得已取消了合同,并被迫按合同約定被中介扣除了中介費(fèi)作為違約金。

  理財(cái)提示:為促成客戶成交,中介公司往往淡化交易過程中的風(fēng)險(xiǎn),對貸款等專業(yè)性相對較強(qiáng)的內(nèi)容泛泛承諾,而消費(fèi)者未將諸多細(xì)節(jié)落實(shí)到合同中,致使最后蒙受損失。所以購房者須仔細(xì)再仔細(xì)。

  免傭金失小頭

  我是為賺你大頭

  徐小姐初到北京,在一家聲稱免傭金的中介公司看中一套兩居室出租房,中介公司告知徐小姐月租金為1800元,付款方式為年付,她須一次性支付租金21600元。急于落腳的徐小姐覺得免去傭金節(jié)省了1800元還是很劃算的,便匆匆與中介公司簽訂了1年的合同,付款搬進(jìn)出租房后,才從鄰居處得知此房是該中介以每月1500元的價(jià)格從業(yè)主處整年租下的。

  理財(cái)提示:俗話說,天下沒有免費(fèi)的午餐。中介往往拋出極具誘惑力的宣傳口號,使用各種優(yōu)惠手段,取得業(yè)主信任后,以極低的價(jià)格代理業(yè)主的房屋,然后利用租房人對租房行情不了解的特點(diǎn),暗地大幅提高房租,獲取差價(jià)。上面的案例中徐小姐看似省下1800元傭金,卻被吃掉了3600元的差價(jià)。

  租房時(shí)一定要與房屋業(yè)主本人簽訂租房合同,并對所選房屋價(jià)位進(jìn)行參考比較。

  在合同里埋下了“炸彈”

  損你沒商量

  胡先生在某家中介看中一套房子,房款總額為28萬元。當(dāng)時(shí)中介信誓旦旦地保證,房子肯定有71平方米。于是他很快就和中介公司簽訂了《買賣代理費(fèi)支付承諾書》,之后和賣家簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》!逗贤穼I賣雙方的違約行為作出了嚴(yán)格的約定,其中有“在簽署本合同后,若買賣一方或雙方違反本合同或擅自取消本次交易的,違約雙方均應(yīng)向經(jīng)紀(jì)方支付違約金人民幣1萬元”的規(guī)定。幾天后,在胡先生已經(jīng)支付了10多萬元的樓款后才發(fā)現(xiàn),中介沒有提到房屋的公攤面積,實(shí)際房屋使用面積只有66平方米,前后整整相差了5平方米,這樣胡先生房子每平方米的價(jià)格就從3800元上升到4100元。由于胡先生在合同里是以整套房子的價(jià)格買賣的,所以并沒有如果產(chǎn)生偏差用什么單價(jià)來補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。胡先生說,當(dāng)時(shí)合同上也沒有以每平方米來計(jì)算,只有以套來成交,沒想到就上了當(dāng)。而當(dāng)他提出異議時(shí),中介表示胡先生不繼續(xù)執(zhí)行合同即構(gòu)成違約。

  理財(cái)提示:在目前中介公司的合同文本中,對中介的權(quán)利保護(hù)條款非常嚴(yán)密,而對中介的義務(wù)規(guī)定卻明顯不足。

  購房者簽訂合同時(shí),一定要耐心看完全文,適時(shí)對不合理的條款提出修改要求,并在空白處填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無需填寫時(shí),也應(yīng)劃上橫線,防止對方在空白處私自填上對其有利的內(nèi)容。

  (來源:北京現(xiàn)代商報(bào) 原發(fā)表于焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)-談房論市-業(yè)內(nèi)論壇)

 
編輯:王菲】
 


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