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侵犯業(yè)主權(quán)益排擠寫字樓 住宅開公司能根治嗎?

2006年06月26日 14:13

   北京叫停住宅里開公司 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  中新網(wǎng)6月26日電 據(jù)《北京日報》報道,6月19日,北京市工商局發(fā)布的第14號文件規(guī)定,即日起暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。這是北京第一次叫停民宅辦企業(yè)!白≌_公司終于有人管了!睆V大業(yè)主津津樂道的同時,關(guān)于住宅商用的諸多懸疑卻仍未解決。

  60%公司開進(jìn)住宅樓

  近日,北京朝陽區(qū)東恒時代家園發(fā)生了夜間竊賊入室行竊的案件。由于竊賊是以到樓內(nèi)公司應(yīng)聘為由進(jìn)樓的,小區(qū)內(nèi)的商住公司也因此備受業(yè)主們的“敵視”。

  《北京日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),越是交通好、配套足的大型臨街小區(qū),商住現(xiàn)象越是普遍,如東三環(huán)沿線和望京地區(qū)的新建小區(qū),住宅樓上商住公司的牌子隨處可見!拔覀冞@兒也是因為離地鐵和四環(huán)都太近了,才被這些公司盯上的。”東恒時代家園業(yè)主王先生無奈地說。而在東恒時代家園的業(yè)主論壇上,記者看到還有不少業(yè)主打著“商住樓、地段好”的旗號招租:一居室每月的租金在兩三千元,兩居室通常為四五千元。

  據(jù)了解,在北京有60%以上的公司開在住宅樓里,利用居民樓開辦公司的占用面積不少于1200萬平方米,這一數(shù)字幾乎占到了去年全市住宅買賣成交量4079.2萬平方米的三分之一。

  侵犯居住業(yè)主權(quán)益

  絕大多數(shù)業(yè)主對“住宅商用”持反對態(tài)度,他們認(rèn)為,小區(qū)民宅就是用來居住的,應(yīng)該是不受外界打擾的安靜居所,絕對不能變成經(jīng)營場所。

  在海淀區(qū)某小區(qū)居住了多年的一位業(yè)主說,家住一層的居民樓里開起了棋牌室,他們打麻將的聲音很大;樓上一家公司的員工有時忘帶大門鑰匙,就把樓宇電話打到其他業(yè)主家里叫門……

  北京市消協(xié)副秘書長張明認(rèn)為,商用民居在多個方面侵害了消費者的權(quán)益。首先,商住混居的噪聲、污染、擁擠,使消費者用相應(yīng)的價格沒有買到自己稱心的居住環(huán)境,侵害了消費者的公平交易權(quán);其次,純居住的用戶已經(jīng)付出了公攤部分的成本,但是,這些公攤卻被經(jīng)營型的人員使用,侵害了消費者的人身、財產(chǎn)權(quán);再有,消費者在已經(jīng)購買了居住環(huán)境的條件下,無法再進(jìn)行其他選擇,侵害了消費者的自主選擇權(quán)。

  小區(qū)居民紛紛表示,安全隱患在住宅商用環(huán)境中隨處可見。住宅樓內(nèi)開公司、辦買賣,必然導(dǎo)致人流增加,但消防設(shè)施卻遠(yuǎn)沒有達(dá)到寫字樓和商鋪的要求,一旦發(fā)生意外,后果不堪設(shè)想。

  抬高房價擠壓寫字樓

  房屋中介“我愛我家”表示,租房者中大概有三四成的人選擇租住民宅辦公司;鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,租住民宅用來辦公的租賃行為占到租賃成交量的10%以上。

  鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松認(rèn)為,新政策的實施,在一定程度上擠出了部分租住民宅來實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)的需求者,使得民宅租賃市場的實際需求減少,從而會影響民宅租賃市場的成交量;同時,隨著民宅租賃市場供求關(guān)系的緩和,對于民宅的租賃價格可能會起到一定的平抑作用。另外,由于民宅的租賃需求和租賃價格回落,從而會增加二手房買賣市場的房源供給。公司買的住宅少了,相當(dāng)于為自住購房者提供更多的房源,從而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。

  從另外一個層面來說,由于北京的創(chuàng)業(yè)需求依然旺盛,從而決定了寫字樓的租賃需求仍然較大;而在民宅需求路徑被封閉的情況下,會引導(dǎo)部分公司進(jìn)駐寫字樓,也可有效解決部分地區(qū)寫字樓的空置窘境。

  治標(biāo)治本期待組合拳

  “工商部門對居民樓里辦企業(yè)歷來是不予主張的”,北京市工商局企業(yè)登記處負(fù)責(zé)人曾表示,在法律中沒有明確規(guī)定什么場所才是經(jīng)營場所,也就是說,把居民住宅樓作為商業(yè)用途,法律上并沒有禁止性規(guī)定,從這方面說“管理部門也感到很無奈”。國土資源部門也表示,雖然《土地管理法》也涉及了不得改變土地使用性質(zhì)的內(nèi)容,但實際上很難處理。

  在各主管部門的“煩惱”中,住宅商用現(xiàn)象一直沒有得到控制,反而大有愈演愈烈之勢,給小區(qū)居民的生活平添了許多麻煩。直到6月19日,市工商局終于發(fā)布通知,暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。

  多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,這個政策到位并真正見到實效還要做到最重要的一點:明年企業(yè)年檢的時候凡是不遷出民宅辦公的均不予以年檢,這樣才可以治本。工商部門則強(qiáng)調(diào),在通知下發(fā)前,已經(jīng)在住宅登記注冊的企業(yè)不必遵照此新規(guī)定,至于明年企業(yè)年檢時是否還允許繼續(xù)在住宅里開辦,還需要等待通知。

  “暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照,也只是主管部門的權(quán)宜之計!币晃粯I(yè)內(nèi)專家分析說,而這樣一來,很可能會令許多小公司和創(chuàng)業(yè)者感到舉步維艱。

  14號文件原本無意將“住宅商用”一棍子打死。通知規(guī)定,企業(yè)可以到房屋登記主管部門申請房屋用途變更,只要經(jīng)過審查符合條件,將現(xiàn)有的“住宅”變更為“商用”,就可予以辦理發(fā)照。“據(jù)我了解,我們根本就無權(quán)進(jìn)行用途變更!笔薪ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示,如果要將現(xiàn)有的“住宅”變更為“商用”,應(yīng)該經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。

  “將已建成的住宅用途改為商用,目前還沒有這樣的規(guī)定!币(guī)劃部門稱,按照規(guī)定,業(yè)主個人也不能更改住宅用途!俺鞘窃陧椖縿庸ぶ啊!毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人透露,規(guī)劃部門也曾考慮將禁止“住宅商用”的規(guī)定在年內(nèi)修訂本市規(guī)劃條例時提出,以利于各部門之間協(xié)同“作戰(zhàn)”。

  完善法律是當(dāng)務(wù)之急

  此外,目前,中國法律并沒有在居民樓內(nèi)開設(shè)公司的禁止性條款。工商部門作為行政執(zhí)法部門,審查僅限于經(jīng)營者是否具有對作為住所(經(jīng)營場所)的建筑物的使用權(quán),但對該建筑物的使用用途,工商部門并沒有審查的權(quán)限。按照《公司登記管理條例》規(guī)定,工商部門無權(quán)對登記地址進(jìn)行限制,因此有人對工商部門的做法提出質(zhì)疑,認(rèn)為限制住宅商用“于法無據(jù)”。

  正如首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)法教授周序中所說,業(yè)主對住宅享有所有權(quán),包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利。但不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益!白宰∵是辦公,工商局無權(quán)過問。”他同時強(qiáng)調(diào),改變住宅用途,還須經(jīng)過周圍業(yè)主的同意。而根據(jù)已納入今年立法計劃的《物權(quán)法》草案的規(guī)定,業(yè)主有權(quán)對鄰居將住宅轉(zhuǎn)為商用的做法說“不”。(劉宇鑫)

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