低迷，許多人把當(dāng)下形容為“失望之冬”。在這樣一個投資市場中，誰都羨慕那些善于在逆境中獲得超額回報的“勇士”。本期特介紹四位來自民間的“揀房大師”，他們年齡不同，工作不同，卻都曾經(jīng)在房地產(chǎn)低迷時期逆勢而上，敏銳地捕捉機(jī)會，最終成為大贏家。他們究竟是怎樣一個群體？又有什么樣的投資訣竅？

　　有了項目再找店面

　　與其他三位以住宅為主的投資客不同， “鍋比碗大”連鎖店的老板鄭明笑言自己只投資商鋪。如今， “鍋比碗大”已開了7家，每家商鋪的選址、經(jīng)營等都是一個故事。

　　1987年，年輕的鄭明只身到日本留學(xué)，在那里，他不僅增長了見識，還結(jié)交了一些對事業(yè)很有幫助的朋友。在日本期間，由于機(jī)緣巧合，他接手了一個快倒閉的商鋪，開了一家名叫 “江南”的餐館，受到當(dāng)?shù)厝A人和留學(xué)生的青睞。歸國后，鄭明就想到既然能在日本開中華風(fēng)味的餐館，為何不在上海開家頗有異國風(fēng)味的快餐店呢？ “鍋比碗大”就這樣應(yīng)運(yùn)而生。

　　如何尋找 “金鋪”？鄭明認(rèn)為，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 “這幾年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，很多開發(fā)商不是商業(yè)地產(chǎn)出身，而設(shè)計師大多也是學(xué)院派，導(dǎo)致商鋪?zhàn)龀鰜砗蟛恢�道干什么，租不出去”。比如，不少一樓的商鋪設(shè)計五六個臺階，這樣會阻礙人流進(jìn)入，因為人都是有惰性的，看到臺階多，東西又不是很特別，可能就懶得進(jìn)去了。 “應(yīng)該是有項目后再找店面，而不是有店面了才找項目�！�

　　盡管商鋪投資一直順風(fēng)順?biāo)�，鄭明坦言，自己也曾�?jīng)失敗過。有時會讓 “金鋪”從手中溜走。 2001年，在徐家匯，他尋覓到一個特別合適的鋪位，賣家全家要移民，計劃將房子租掉。當(dāng)時他非常滿意，支付了2萬元的定金，承諾按季度支付房租，不過內(nèi)心深處還想再拖拖，壓壓價。結(jié)果到了第二天，賣家就將2萬元定金如數(shù)奉還，告訴他，一個韓國人支付了一年的房租，并且以后也會按年支付，不能跟鄭明簽約了。另外一次失敗的經(jīng)歷是，在新天地開了首家餐飲店成功后，他又在隔著一條馬路的地方開了另外一家，結(jié)果發(fā)現(xiàn)那里人流量確實很大，但購買力很差。這個店鋪一直虧了兩年，后來房屋拆遷，才算脫身。

　　“商鋪操作很難，要看綜合性。有時即使在一條路上，經(jīng)營命運(yùn)可能也不一樣。”

　　6次投資賺夠養(yǎng)老錢

　　說起房產(chǎn)投資，在本市某物業(yè)公司任副總的黃友健感慨萬千，十年間通過6次比較成功的投資，不僅養(yǎng)老有了保障，還對有關(guān)房產(chǎn)營銷、管理、裝修、租賃等相關(guān)法律法規(guī)了如指掌，成為企業(yè)的法律顧問。

　　2001年，黃友健正在一家房地產(chǎn)公司工作，便對房地產(chǎn)開始關(guān)注。正好有一家公司推銷浦東的一套存量房，70平方米，16萬元，他苦于現(xiàn)金不多，便與同事合伙購買。沒多久房價升了不少，同事急著拋售，而他力主長線。無奈之下，他只好向哥哥借錢還給同事，不久退稅政策出臺，他拿了3萬元。第一筆投資受益匪淺，給了他很大的信心。

　　2002年公司改制，要處理一批存量房，開始單位員工還不太熱衷，黃友健卻覺得這是一次良機(jī)，用浦東房產(chǎn)做抵押，訂了兩套。不久，單位員工又都意識到這是個好機(jī)會，都想買房了，他只能購買其中一套。不過，他對這個結(jié)果不甘心，出于對房產(chǎn)形勢的長期看好，他又用翻倍的價格，收購了同事的一套。一年之后房屋價格直線上漲，同事羨慕之余，又有些妒忌。

　　2004年下半年，黃友健覺得自己住的90平方米老工房環(huán)境不太好，同時看中了附近一個大型商品房小區(qū)的房屋，首付20萬元，其余貸款買了100多平方米的期房。

　　為了還款，2005年他想把90平方米的老工房賣掉，朋友看中，通過以房換房，他除了獲得小房出租外，還得到了大房的差價款。

　　考慮到兒子二十多歲了，要結(jié)婚，并又要相互照應(yīng)，黃友健便一直在自己小區(qū)尋覓出售房源，終于覓得一家急欲賣房的，他就用國有企業(yè)改制買斷工齡和退出股份的錢低價將該房屋買下。尚未過戶，想不到新政策出臺，5年交易變成2年，又省去近10萬元的交易稅費(fèi)。

　　投資的房屋用于出租，受益不少，麻煩也不少。怎么管理？黃友健有他的管理訣竅。 “每季的租金一律銀行轉(zhuǎn)賬，短信通知，租金留出一塊給房客用做修理費(fèi)。比如2000元房租，只交1900元，100元用作修理費(fèi)，不修作為獎勵返還房客。大的修理費(fèi)用分?jǐn)偅�設(shè)備設(shè)施較全的要有足夠的保證金等。 ”

　　黃友健說：“房價有漲有跌，但每個月的租金收入可是真金白銀，只要改革開放總的大趨勢不變，房價逐年升勢可以期待。 ”

　　投資跟著超市走

　　五十多歲的戚中義，非常健談，話匣子一旦打開，就滔滔不絕。說起第一次買房經(jīng)歷，他記憶猶新�！斑@是在房地產(chǎn)上第一次的成功經(jīng)歷，當(dāng)然印象深刻。 ”他通過炒股積攢起“第一桶金”，就產(chǎn)生了買房的念頭，2001年10月5日，他路過新外灘的售樓處，就進(jìn)去看看。 “那天我一個人，又穿得很隨便，售樓小姐都忙著接待西裝革履的客人，根本不睬我。等他們都走了，售樓小姐才跟我打招呼，說現(xiàn)在沒房子，一周后才有兩套退回來，我說那就全訂了。 ”

　　他是這樣解釋自己買新外灘的理由：1、誰家門口有這么大的黃浦江？ 2、近代史在外灘，現(xiàn)代史在浦東，現(xiàn)在把近代史和現(xiàn)代史都買進(jìn)來了；3、房型坐北朝南，通風(fēng)特別好；4、空氣也特別清新。一個有意思的插曲是，聽他這樣講之后，連開發(fā)商的財務(wù)和辦公室主任也都趕過來各買了一套。

　　2001年買房時單價1萬多元，到2007年10月賣出時，單價已超過5萬元。而賣掉新外灘的房子同樣也富有戲劇性，當(dāng)時為了迅速脫手，他對各個中介承諾，賣出后除了支付正常的傭金外，還額外奉送一輛經(jīng)濟(jì)型轎車。 “出逃的時候要不惜一切機(jī)會。 ”

　　第一次投資房產(chǎn)成功，大大刺激了老戚的投資熱情。他與自己的老板看法一致：行情來了，擋也擋不住。 2002年，他與老板聯(lián)手，以單價8000多元、總價5.3億元的價格拍下一幢爛尾樓，一年后，以2萬元的價格賣掉4萬多平方米。“那時只要買進(jìn)房子就能賺錢，市場發(fā)展速度超出想象。 ”

　　不過，老戚投資也并非只有成功沒有失敗。 2005年初，他以單價1.78萬元的價格購買了虹口區(qū)6套商鋪，合同也沒怎么看就非常爽氣地簽了字，結(jié)果只有兩套商鋪按揭成功，另外4套不能貸款，而根據(jù)合同規(guī)定，這時買家必須要用現(xiàn)金補(bǔ)足。 “我哪有那么多的現(xiàn)金？再說投資客都是利用資金的杠桿效應(yīng)，不可能全款支付。 ”最后的結(jié)果是，老戚4套商鋪每套賠償10萬元違約金，解除了合同。

　　通過這么多年的投資實踐，老戚形成了一些獨(dú)特的理念：比如投資跟著超市走，市場有波動才有機(jī)會，要緊跟大財團(tuán)等。

　　如今，老戚認(rèn)為住宅投資并不是特別好的時機(jī)，特別是非普通住房方面，稅費(fèi)方面仍沒有完全放開，但可以投資商鋪和辦公樓。 “如今大學(xué)生失業(yè)率都已比較高了，更不要說普通市民了。這樣肯定會導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)人數(shù)驟增，對商鋪和辦公樓的需求也會增加。 ”