淡出公眾視線已久的王海受張家港市中心王府名邸小區(qū)40多位業(yè)主委托，向開(kāi)發(fā)商追討地下車(chē)位“使用費(fèi)”。該小區(qū)的地下停車(chē)位，每個(gè)面積約15平方米，“使用費(fèi)”高達(dá)20萬(wàn)元左右。王海以公民代表身份代表其中的兩位業(yè)主向張家港市人民法院提起訴訟，日前，法院正式受理了訴狀。

　　法律界人士表示，事實(shí)上，圍繞著地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題，在全國(guó)范圍內(nèi)，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間已經(jīng)進(jìn)行了多次較量，但由于相關(guān)法律的缺失，業(yè)主維權(quán)成功的案例罕見(jiàn)。

　　據(jù)了解，王府名邸位于張家港市中心沙洲路步行街。業(yè)主代表劉先生說(shuō)，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有地面停車(chē)位，業(yè)主們的汽車(chē)必須停在2號(hào)樓和7號(hào)樓的地下車(chē)庫(kù)里�！霸诮环恐�前，開(kāi)發(fā)商就通知我們購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位，說(shuō)先交錢(qián)的可以先選”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前王府名邸至少有40多位業(yè)主從開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)下了停車(chē)位，停車(chē)位的面積平均為15平方米左右，售價(jià)普遍在20萬(wàn)元上下。記者看到了開(kāi)發(fā)商張家港新城置業(yè)有限公司開(kāi)給一位業(yè)主的收據(jù)，收據(jù)摘要欄中寫(xiě)著業(yè)主的房號(hào)和“地下車(chē)位”的字樣，以及車(chē)位的編號(hào)。對(duì)王府名邸的業(yè)主而言，樓下的地下車(chē)庫(kù)到底是誰(shuí)的？開(kāi)發(fā)商憑什么高價(jià)出售停車(chē)位？40多位購(gòu)買(mǎi)或長(zhǎng)期租賃停車(chē)位的業(yè)主希望討個(gè)說(shuō)法。

　　日前，王海代理其中兩名業(yè)主起訴新城置業(yè)，要求對(duì)方退還購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的全部款項(xiàng)。“整個(gè)王府名邸只有這么一個(gè)停車(chē)的地方，”王海表示，那么，根據(jù)《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范》，這個(gè)地下車(chē)庫(kù)就是配建車(chē)庫(kù)，屬于小區(qū)公共配套建筑，歸全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。

　　其次，王海經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，王府名邸的地下車(chē)庫(kù)全部屬于人防工程，而國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，人防工程屬國(guó)家所有，不得出售。

　　據(jù)張家港市人防辦負(fù)責(zé)人介紹，王府名邸的地下人防車(chē)庫(kù)系開(kāi)發(fā)商全額投資，《蘇州市人民防空工程管理辦法》規(guī)定，人防工程“誰(shuí)投資，誰(shuí)使用，誰(shuí)受益”，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主轉(zhuǎn)讓人防車(chē)庫(kù)使用權(quán)的做法并無(wú)不當(dāng)。

　　據(jù)記者了解，關(guān)于人防車(chē)庫(kù)的爭(zhēng)議，在國(guó)內(nèi)并非首次發(fā)生，其權(quán)屬問(wèn)題界定起來(lái)相當(dāng)復(fù)雜，以至于人防工程的主管部門(mén)都感到棘手�！澳壳翱梢悦鞔_的是，開(kāi)發(fā)商具有必須建造防空地下室的義務(wù)，”蘇州市人防有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，目前江蘇省規(guī)定，開(kāi)發(fā)商須按照整個(gè)建筑面積的2%-5%修建防空地下室。

　　那么開(kāi)發(fā)商對(duì)于防空地下室又有哪些權(quán)利呢？據(jù)介紹，江蘇省的規(guī)定是：按法定比例修建的防空地下室，其權(quán)利肯定不在開(kāi)發(fā)商手中，不得出售；蘇州市規(guī)定，按法定比例修建的防空地下室，屬國(guó)家所有，法定比例之外的部分，得看建造成本由誰(shuí)支付。

　　“目前，防空地下室與車(chē)庫(kù)合二為一的做法非常普遍，這兩者攪在一起，情況就變得更為復(fù)雜。法定比例面積之內(nèi)的部分很簡(jiǎn)單——?dú)w國(guó)家所有，而法定比例之外的部分，其物權(quán)到底歸誰(shuí)所有，目前誰(shuí)也說(shuō)不清�！庇嘘P(guān)人士稱(chēng)，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。此外，我國(guó)現(xiàn)行的土地法律法規(guī)中，只對(duì)地表土地使用權(quán)作出了規(guī)定，而地下空間的土地使用權(quán)問(wèn)題沒(méi)有明確說(shuō)法。

　　由于法律的缺位，開(kāi)發(fā)商的“潛規(guī)則”就上升到了主導(dǎo)地位。于是，很多開(kāi)發(fā)商就和購(gòu)房者“約定”——地下車(chē)庫(kù)只賣(mài)不租，尤其是在房市紅火、開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位的時(shí)候。

　　對(duì)于王府名邸業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商的案件，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士直言：業(yè)主勝訴的可能性不大�！俺�非業(yè)主能夠證明，地下車(chē)庫(kù)的建筑成本已經(jīng)攤?cè)敕績(jī)r(jià)，或者開(kāi)發(fā)商賣(mài)掉的車(chē)位就是國(guó)家所有的人防設(shè)施�！� (記者 張立棟 張家港)