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內(nèi)地新女首富揭秘:身家692億 譜寫資本運作神話(3)
2007年04月24日 14:29 來源:中華工商時報

  上市與變革

  據(jù)了解,碧桂園1992年起家,發(fā)跡地為楊國強的老家廣東順德。最初該公司的主要開發(fā)業(yè)務集中在廣州及珠三角地區(qū),其樓盤的廣告“給你一個五星級的家”,以“南中國居住生活的一面旗幟”自詡。

  自1999年開始,碧桂園園區(qū)每年的樓盤銷售總金額均超過25億元。據(jù)說2002年最輝煌時,曾在廣州創(chuàng)下了一分鐘銷售一套別墅的驚人紀錄,被當?shù)貥I(yè)界戲稱為“像賣白菜一樣賣別墅”。

  據(jù)稱,楊國強平時為人相當?shù)驼{(diào),極少在公開場合拋頭露面,更少接受媒體采訪。加之碧桂園歷來以財務穩(wěn)健、資金充裕來標榜自己,此次拋出上市的信息,不僅讓業(yè)內(nèi)人士都大感意外,就連其內(nèi)部員工也感覺突然。在其內(nèi)部員工看來,公司一旦上市,原來的一些經(jīng)營模式將大幅改變,公司現(xiàn)有的相對封閉的股權結構也將受到?jīng)_擊,可以說,老板是下了很大的決心的。

  為了上市,早在2006年7月,碧桂園集團就開始改變其注冊“身份”,由內(nèi)資變成外資。據(jù)稱,這是內(nèi)地民營企業(yè)赴香港上市的習慣做法。

  可以說,在上市之前,碧桂園是典型的家族企業(yè)。隨著碧桂園的在港上市,勢將給其帶來深刻的變革,而多年來行事低調(diào)的碧桂園之所以選擇上市,也是基于變革與適應形勢發(fā)展的需要。

  透過楊國強的早年創(chuàng)業(yè)史我們就可以看到,他的發(fā)家得益于自己在政府部門當“領導”的哥哥楊國華!八旧砭褪亲鼋ㄖ模由细绺缭诙ɡ锸钱旑I導的,所以職位提升得很快!贝謇镆晃焕先苏f。1989年,農(nóng)民工出身的楊國強已經(jīng)成為鎮(zhèn)政府旗下建筑公司———北建筑工程公司的法定代表人兼經(jīng)理。

  到了1992年,中國的沿海開放城市出現(xiàn)了一股房地產(chǎn)投資和開發(fā)的狂潮,楊國強正是從此時以過人的勇氣投身于房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)之路。當年,楊以包工頭的身份,毅然買下順德碧江及桂山交界的大片荒地,興建4000套別墅和洋房,并以“碧桂園”命名,開始了自己的房地產(chǎn)事業(yè)。

  1999年,碧桂園低調(diào)進入廣州,“用生產(chǎn)商品的方式來蓋房子”、“搞房地產(chǎn)像工業(yè)化生產(chǎn)”。此后,碧桂園推出的房子以超低價格一度創(chuàng)造了銷售速度奇跡,曾有一分鐘銷售一套別墅、一天之內(nèi)創(chuàng)造了銷售額7.5億元的銷售神話,至今這一紀錄仍無開發(fā)商可以打破。

  但是,這種超低價格的房子是基于低價從政府手里拿地的前提。正因如此,碧桂園所以才理直氣壯地對外宣稱,碧桂園的單位土地成本占平均售價的百分比始終低于10%。而事實上,這種模式的建立來源于碧桂園基于本土的發(fā)展,據(jù)說,碧桂園園區(qū)的成功有很多程度基于其用人成功,他們聘請了一些從政府部門離退休的人員到公司任職,甚至做股東,這樣一來,他們可以通過公關拿下很多低價的土地。

  但問題在于,碧桂園過去的那種“一年一個碧桂園”已經(jīng)不能適應形勢發(fā)展的需要。同城相爭的富力、雅居樂等地產(chǎn)商分別在港上市,并陸續(xù)在國內(nèi)其他城市取得了長足發(fā)展,而碧桂園在2005年以前,一直在廣州及珠三角徘徊不前。

  一位碧桂園中層干部曾向媒體表示:“假如我們還固守原有發(fā)展模式,等到將來競爭格局大定,我們就難免被邊緣化的命運,甚至最終被市場淘汰!

  財經(jīng)專欄作家東方愚認為,行政力量是碧桂園上市不可輕視的一股推動力量,而碧桂園并沒有想像中的那么風光,缺錢少地問題早已開始暴露。

  為改變現(xiàn)狀,近幾年來,碧桂園一年當中同時開發(fā)幾個大型社區(qū)樓盤,不僅在珠三角二線城市如南海、肇慶、高明、江門、陽東等地及廣州南沙開發(fā)區(qū)儲備了不少土地,還先后啟動了沈陽,天津、長沙、上海等地的項目。

  同時啟動如此多的項目,自然需要源源不斷的資金。據(jù)了解,碧桂園在沈陽拿下的近7000畝土地,盡管以分期付款的方式,但目前支付的土地款就高達數(shù)億,而且,這些土地的低價格不再低廉,地價為60萬元/畝。

  而在去年9月,碧桂園在廣州商務中心區(qū)珠江新城以高價4.8億元,拿下一塊住宅用地。

  種種跡象表明,盡管碧桂園前期的土地成本依然較低,可供未來一段時間開發(fā)之用,但近一兩年以來,隨著各地土地交易市場走向成熟規(guī)范,同行間的競爭日趨激烈,碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略勢必因此而做出調(diào)整。而且,隨著土地增值稅開征后,已經(jīng)身為外資企業(yè)的碧桂園在此前獲得的增值額不需要補繳,但是在新規(guī)實施后所獲得的增值部分則需要按規(guī)定繳稅,這意味著,已經(jīng)習慣于低價拿地的碧桂園將要面臨后續(xù)項目稅收開支的巨大壓力。

  在一定程度上,上市似乎是惟一的出路。因此,有分析人士認為,碧桂園的上市是大勢所趨,是被逼出“關”,而此次上市之后,手握上百億元融資的碧桂園必將加快各地城市布點,力爭成為全國性地產(chǎn)商。

  但有關人士對碧桂園的未來發(fā)展提出了擔憂,指出碧桂園至少面臨三大挑戰(zhàn):

  一是土地成本上升的挑戰(zhàn)。土地成本的低廉與政府關系有關,這一點從目前的形勢來看將不再是優(yōu)勢;此外,低價土地面臨高額增值稅壓力。

  二是全國性擴張瓶頸的挑戰(zhàn)。碧桂園的廣東模式是基于與政府關系的密切,此后進軍全國,能否像生產(chǎn)商品一樣將廣東模式復制到全國各地,這將是一項重要的挑戰(zhàn)。

  三是管理模式的挑戰(zhàn)。從家族式企業(yè)管理到系統(tǒng)化、流程化的管理,需要一個艱難的過渡。有關人士分析認為,25歲的楊惠妍能否帶領碧桂園這艘地產(chǎn)巨艦,繼續(xù)其父楊國強的創(chuàng)富神話,有待觀望。(張曉暉)

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