9000億“蛋糕”面前 房商怎么應(yīng)對“政策市”?

2008年11月20日 15:28 來源:重慶晚報 發(fā)表評論

  中央將投資4萬億元擴(kuò)大內(nèi)需,而建設(shè)部宣稱,未來3年將投入9000億元建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房,市發(fā)改委也宣布,我市將投資3000億元用于住房建設(shè)、新城與重點中心鎮(zhèn)建設(shè)項目,打造宜居重慶。對重慶的房地產(chǎn)開發(fā)商而言,“蛋糕”擺在面前,挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存,開發(fā)商該怎么做?昨日,記者采訪了相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。

  資金:備足糧草好過冬

  “在非完全市場經(jīng)濟(jì)的情況下,政策的利好效果要產(chǎn)生很大的滯后,樂觀估計明年下半年才可能真正回暖。”尚峰企業(yè)副總沈海浪認(rèn)為,在這個乍暖還寒的時候,資金是否充裕是度過冬天的最大保障,因此要趕緊利用現(xiàn)在信貸放開的機(jī)會,盡量多地積累現(xiàn)金!澳芏噘J就絕不少貸,甚至民間借貸也可考慮,只要融資成本可以接受!

  中原地產(chǎn)副總何偉堅也強調(diào)資金的重要性。不過他認(rèn)為,雖然信貸政策放寬,但銀行向來是“晴天給你傘,下雨就收回”,現(xiàn)在向銀行貸款依然很難。而民間借貸成本太高,據(jù)他所知有的年利率已達(dá)到84%。因此他建議開發(fā)商要兩條腿走路。首先要節(jié)流,開發(fā)商要收縮戰(zhàn)線,壓縮一些不必要的開支,甚至降薪、裁員也可以考慮。其次要開源,可以拿地?fù)Q錢,也可以引進(jìn)投資基金之類的機(jī)構(gòu)入股。目前重慶就有一家比較知名的公司,以旗下4個項目50%的股權(quán)為代價引入香港一家投資基金。

  當(dāng)然,目前市場上還是有極少數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流充足。對此,沈海浪的建議是,即使有錢也不要忙著拿地,寧可過度謹(jǐn)慎,也不要冒一點風(fēng)險。同時,即使要拿地,也不要通過“招拍掛”的方式。他判斷,再過半年,估計會有不少中小企業(yè)要賣地求生,那時才是“摘桃子”的好機(jī)會。不但可以壓價直接買下項目公司,而且買地的財務(wù)成本也低。

  銷售:盡快出貨須舍得

  “冬天其實才剛剛開始,春天雖然看得到,但真正回暖應(yīng)該要到2010年!焙蝹苑Q,現(xiàn)在對開發(fā)商來說不是追求多大利潤的時候,最重要的就是要趕快出貨,在價格上要舍得,只要不虧就趕快跑!盎钕聛碜钪匾,否則春天來了你也看不到了”。何偉堅認(rèn)為,通過多渠道出貨是一條可行之路,北部一個高端樓盤,就是在自己銷售的同時,又找了3家代理機(jī)構(gòu)一同銷售,一個月可以多賣2000多萬元。

  沈海浪則建議開發(fā)商目光要放長遠(yuǎn)!安灰萃禾祚R上就會到來,也不要把目光僅僅放在眼下,F(xiàn)在只要能保本就要趕快出貨,儲備足夠彈藥,下一個春天才能獲得更大收獲!彼J(rèn)為,在目前市場情況下,產(chǎn)品和執(zhí)行就顯得更加重要,建議開發(fā)商選擇具有良好前期開發(fā)能力和執(zhí)行能力的代理商合作。

  同時,在價格上,他們均認(rèn)為目前還沒有真正降到底部,建議開發(fā)商拿出壯士斷腕的勇氣,以一步到位的價格刺激市場。而在推盤節(jié)奏上,他們則建議每次推盤要少,要保持靈活的推盤節(jié)奏。同時項目建設(shè)的進(jìn)度也要適度放緩,但是不能停工。

  機(jī)會:可分食保障房市蛋糕

  加快保障性安居工程的建設(shè),在拉動內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時,也解決了社會關(guān)心的民生問題,解決了中國百姓住房的困難問題。不過,大量資金投入保障性住房市場,必將對商品房市場產(chǎn)生影響,房地產(chǎn)企業(yè)如何在擴(kuò)大內(nèi)需的背景下生存并分食其市場“蛋糕”?

  “在數(shù)千億元的保障性住房投資上,開發(fā)商可以將目光瞄準(zhǔn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、‘雙限’房、危舊房改造的開發(fā)建設(shè)上。”重慶大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院院長任宏認(rèn)為,國家巨資投入廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房,將細(xì)分房地產(chǎn)市場,并對開發(fā)中低端產(chǎn)品的房企造成一定程度的沖擊。

  重慶社科院企業(yè)研究所所長王秀模研究員也持同樣的觀點,在目前的樓市狀態(tài)下,不少開發(fā)商資金匱乏,而政府在保障性住房建設(shè)中的開發(fā)貸款以及稅收等都有優(yōu)惠。同時,開發(fā)商也不用擔(dān)心銷售以及開發(fā)貸款的問題。一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者,現(xiàn)在商品房風(fēng)險大,參與保障房建設(shè)還能快速回籠資金。

  政府作為保障性住房的發(fā)展商,不是為了取代市場機(jī)制和私人發(fā)展商,而是為了更充分地發(fā)揮市場的作用。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包,但他們必須遵守與政府簽訂的合同規(guī)定建房。

  其實,國內(nèi)不少房地產(chǎn)大腕早就盯上了保障性住房建設(shè)的市場。目前除萬科已經(jīng)殺入保障性住房外,金融街、碧桂園、SOHO中國等企業(yè)均對該市場有濃厚的興趣。

  不過,記者了解到,目前保障房的開發(fā)建設(shè),多為有政府關(guān)系及招投標(biāo)優(yōu)勢國有房地產(chǎn)企業(yè),民營房企想要參與到市場份額不斷擴(kuò)大的住房保障建設(shè)中,有一定的難度。(記者 曹勇 王春龍)

編輯:位宇祥】
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