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第四季度資金凈流入最大的三類行業(yè):房地產(chǎn)居首

2008年12月29日 09:38 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論

  季度資金凈流入排名No.1-房地產(chǎn)

  2008年三季度宏觀經(jīng)濟(jì)加速下滑,深層原因是房地產(chǎn)行業(yè)投資增速大幅下降。三季度經(jīng)濟(jì)減速明顯加強(qiáng),第二產(chǎn)業(yè)增速放緩是拖累經(jīng)濟(jì)的主要原因,其中與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的重工業(yè)增速更是快速下滑,而直接原因是三季度房地產(chǎn)投資增速大幅下降,商品房施工面積和新開(kāi)工面積增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

  救市政策將在2009年二季度開(kāi)始陸續(xù)顯現(xiàn)效果。此次救市政策力度空前。研究歷史上五種手段(首付款比例變化、購(gòu)房貸款利率變化、通過(guò)言論改變預(yù)期的策略、貨幣供應(yīng)量變化、商品房供應(yīng)量變化)對(duì)需求的影響時(shí)滯,推斷救市政策可能在2009年二季度開(kāi)始刺激需求增長(zhǎng)。

  放松二套房政策仍存較大預(yù)期。在房?jī)r(jià)下行過(guò)程中,投資需求的釋放可能更快于剛性需求,未來(lái)通過(guò)放松二套房政策進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的可能性較大。

  市場(chǎng)基本面要素面臨壓力,將導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)繼續(xù)下行,但各要素有望在2009年陸續(xù)好轉(zhuǎn),并在2009年底走出低谷。重點(diǎn)關(guān)注的基本面要素是商品房庫(kù)存量、保障房供應(yīng)量、房地產(chǎn)行業(yè)資金狀況、地價(jià)成本、購(gòu)房支付能力。12個(gè)主要城市多余庫(kù)存壓力預(yù)計(jì)2009年底有效緩減;保障房建設(shè)也并非商品房市場(chǎng)的絆腳石;貨幣政策放松,房企開(kāi)發(fā)資金壓力將在2009年逐漸好轉(zhuǎn);高地價(jià)土地將陸續(xù)入市,約束房?jī)r(jià)下跌幅度;若2009年整體房?jī)r(jià)下行約14%,房?jī)r(jià)收入比將降至1990年以來(lái)的歷史低位,居民購(gòu)房支付能力將大幅增強(qiáng)。

  12座城市總體成交量連續(xù)五周環(huán)比上升,較上上周(12.1-12.7)環(huán)比上升4.74%。長(zhǎng)三角連續(xù)兩周下降,環(huán)渤海則連續(xù)兩周回升,珠三角有所下降,其他區(qū)域止跌反漲。在可以統(tǒng)計(jì)同比增長(zhǎng)率的7座城市中,南京和天津同比回落,上海和武漢連續(xù)三周同比上漲,北京和杭州單周同比上漲,而深圳則持續(xù)23周同比上升。12個(gè)城市中,有7個(gè)城市環(huán)比上升。

  成交套均面積上升。除武漢外,11個(gè)城市本周成交套均面積為100.38平方米,較上周提高0.81平方米,較上上周下降1.53平方米。12個(gè)城市中,北京,深圳和重慶市場(chǎng)成交套均面積繼續(xù)在100以下,上海本周恢復(fù)小戶型主導(dǎo)市場(chǎng)的局面,另外8個(gè)城市成交套均面積都在100以上。

  6座城市庫(kù)存去化周期平均為52.73周,較上周下降5.08%,較上上周則下降11.8%,庫(kù)存壓力持續(xù)五周下降。

  12月17日房地產(chǎn)新政的出臺(tái)以及22日的進(jìn)一步降息將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。在中央政府政策的指引下,將會(huì)有更多的地方政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。而商品住宅供給的減緩,市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)矛盾的緩解以及針對(duì)剛性需求產(chǎn)品的推出,市場(chǎng)預(yù)期仍將有所好轉(zhuǎn)。

  房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將會(huì)繼續(xù),但積極因素正在逐漸增多。政策面和市場(chǎng)自身基本面將推動(dòng)行業(yè)在2009年見(jiàn)底,而從估值角度看,行業(yè)市盈率處于歷史低位,同A股其他行業(yè)相比也具有優(yōu)勢(shì)。

  萬(wàn)科A

  截至2007年末,公司合計(jì)可結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目資源1136萬(wàn)平方米(其中公司權(quán)益部分約為994萬(wàn)平方米),2007年內(nèi)新增可結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目資源504萬(wàn)平方米,其中新增的西安、沈陽(yáng)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源2-3年后將會(huì)為公司的持續(xù)高速增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn),公司基本完成三大核心區(qū)域(長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和珠三角)和三個(gè)重要城市(沈陽(yáng)、武漢和西安)共14個(gè)城市的全國(guó)化戰(zhàn)略布局。

  2007年公司入選“中國(guó)房地產(chǎn)20年20強(qiáng)”。公司連續(xù)第五年躋身國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家機(jī)構(gòu)共同評(píng)選的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)”之列并入選“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)富創(chuàng)造能力十強(qiáng)”。公司榮獲由焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)評(píng)選的“2007中國(guó)房地產(chǎn)新視角領(lǐng)導(dǎo)力品牌”。

  截至2008年三季度,公司預(yù)收賬款為72.69億元,比年初增加91.63%;公司擁有貨幣資金80.21億元,比期初增加55.1億元;存貨達(dá)到265.91億元,比年初增加42.77%;公司08年上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積47.6萬(wàn)平方米,同比下降11.97%;銷售金額49.72億元,同比增長(zhǎng)5.29%。

  公司2008年主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共32個(gè),計(jì)劃開(kāi)工面積261萬(wàn)平方米、計(jì)劃竣工面積186萬(wàn)平方米。截至2008年中期,公司已開(kāi)工面積約110萬(wàn)平方米,竣工面積約20萬(wàn)平方米。大部分計(jì)劃竣工面積集中在年底完成,公司預(yù)計(jì)年初制訂的目標(biāo)將會(huì)達(dá)成。公司下屬深圳金地物業(yè)管理公司專注于公司開(kāi)發(fā)物業(yè)的管理服務(wù),積累高端物業(yè)及寫字樓、商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),至2007年末管理項(xiàng)目33個(gè),在管面積330萬(wàn)平方米。

  謹(jǐn)慎氛圍下,剛性需求凸顯,而決定行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)的基本因素并未改變。萬(wàn)科的發(fā)展戰(zhàn)略高瞻遠(yuǎn)矚,在行業(yè)調(diào)整期采取主動(dòng)應(yīng)對(duì)的措施,顯示出很強(qiáng)的市場(chǎng)理解能力和應(yīng)變能力,其行業(yè)領(lǐng)跑的優(yōu)勢(shì)將不斷擴(kuò)大。我們維持對(duì)公司2008-2010年EPS分別為0.48元、0.55元、0.78元的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè),維持“推薦”評(píng)級(jí)。

  預(yù)測(cè)公司2008年及2009年EPS分別為0.38元及0.42元。對(duì)應(yīng)PE分別是21X與19X。公司每股NAV為5.24元,P/NAV為1.5X。從估值角度,公司股價(jià)并沒(méi)有被低估,相對(duì)于其他房地產(chǎn)公司尚有一定溢價(jià)。從四季度房地產(chǎn)股反彈以來(lái),公司股價(jià)漲幅已達(dá)64.58%,我們認(rèn)為股價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿υ谟谡咦兓瘞?lái)的市場(chǎng)預(yù)期的變化;谑袌(chǎng)仍在預(yù)期更多的政策出臺(tái),我們判斷房地產(chǎn)股繼續(xù)反彈的空間仍在。但提醒投資者注意估值風(fēng)險(xiǎn)。

  預(yù)測(cè)公司2008年-2010年?duì)I業(yè)收入分別為409.70億元、458.78億元、560.89億元,2008年-2010年歸屬于母公司的凈利潤(rùn)分別為49.39億元、59.43億元、72.79億元, 2008-2010年EPS分別為0.45元、0.54元、0.66元。至于2009年以后的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,考慮到相關(guān)情況極難預(yù)測(cè),我們暫不做考慮。考慮到其對(duì)市場(chǎng)周期準(zhǔn)確的把握能力和靈活的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略,因此,我們維持對(duì)公司“增持”的投資評(píng)級(jí),6個(gè)月目標(biāo)價(jià)8元。

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