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欲用買80萬元新房 白領(lǐng)夫婦的舊房是租還是賣?
2007年05月31日 10:37 來源:信息時(shí)報(bào)

  主角 現(xiàn)住二手樓市價(jià)50萬

  王達(dá)28歲,是一名醫(yī)藥公司的銷售代表,月工資6000元,全年約有各種花紅及獎(jiǎng)金3萬元,王達(dá)每月向父母家中匯款1000元,以盡孝心。妻子邱梅是一位公務(wù)員,月收入5000元,年底雙薪,夫妻打算2年后為家里添個(gè)新丁。

  王達(dá)夫婦現(xiàn)居住房為75平兩房一廳的旺區(qū)二手樓,現(xiàn)月供2314元,目前該房市價(jià)50萬,月租2500元。兩人有現(xiàn)金1萬元、股票8萬元,邱梅全額社保、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)及補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)齊備,而王達(dá)只有普通社會(huì)保險(xiǎn)。二人每月水電、通信、交通、飲食等基本開支2500元,休閑支出3000元,旅游支出每年約5000元,每年回家探親支出約1萬元。

  目標(biāo) 欲買80萬元新房

  王達(dá)夫婦打算2年后將邱梅父母從老家接到廣州,幫忙帶小孩,到時(shí)須置換一套更大的三房或四房居室,最少要80萬元。邱梅父母表示如果資金不夠,可資助15萬元。由于位于旺區(qū),二人不舍得將房子賣掉,希望理財(cái)師能對“舊房應(yīng)該賣還是租”提供一些建議。

  分析 開支較大,投資風(fēng)險(xiǎn)性高

  中行理財(cái)師徐星艷認(rèn)為,目前王達(dá)家庭現(xiàn)金類流動(dòng)資產(chǎn)僅能滿足1個(gè)月開支需要,明顯低于3個(gè)月的最低標(biāo)準(zhǔn),難應(yīng)付突發(fā)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),建議增加應(yīng)急金,將2萬元股票及現(xiàn)金1萬元均轉(zhuǎn)為貨幣基金。另外,兩人日常開支較大,建議將生活開支控制在每月2000元以內(nèi),娛樂開支各控制在1000元以內(nèi)。

  目前,兩人無任何商業(yè)保險(xiǎn),特別是王達(dá)連社保額度都不充分,可先為王達(dá)購買一份包括意外、醫(yī)療、人壽險(xiǎn)的綜合保險(xiǎn),20年期每年繳6000元左右,待資金充裕時(shí)再為兩人補(bǔ)充健康及養(yǎng)老保險(xiǎn)。從投資情況來看,王達(dá)全部投資金為股票,風(fēng)險(xiǎn)較高,在沒有時(shí)間及較好投資技能的情況下,建議將其余6萬元股票轉(zhuǎn)為歷史業(yè)績較好的股票型基金。

  支招 賣掉舊房,資金安排更從容

  王達(dá)夫婦將購置新房的預(yù)算定為80萬元,如按6成30年貸款,首付32萬計(jì)算,月供需達(dá)2915元。

  處置方案一:出租

  若將舊房出租,每月2500元租金可部分抵扣新房按揭,其余415元從每月固定結(jié)余3700元中支出。每月結(jié)余中其余的3285元可以定期定額形式購買優(yōu)質(zhì)股票基金,以年收益率10%計(jì)算,則兩年后本息合計(jì)約8.7萬元,加上6萬元股票轉(zhuǎn)換后的股票基金,本息合計(jì)可達(dá)約16萬元。兩人每年花紅及獎(jiǎng)金在扣除旅游探親及保險(xiǎn)支出后還剩約1.9萬元,可購買偏債型或混合型基金,假設(shè)年收益率為5%,兩年后本息合計(jì)約3.9萬。通過合理搭配投資組合,兩年后,夫妻二人共可積蓄約20萬元,加上邱梅父母資助的15萬元,共35萬元資金。除了新房首付外,還有3萬元左右支付小寶寶出生前后的各項(xiàng)開支。

  原房產(chǎn)貸款將于2010年滿期,此時(shí)寶寶約1周歲左右,舊房每月還貸資金剛好可以購買股票基金,到小孩準(zhǔn)備上大學(xué)時(shí),這筆錢的終值約100萬元左右。

  處置方案二:出售

  如出售舊房,兩人的換房計(jì)劃可提前到今年。買房后,夫妻二人可獲得50萬現(xiàn)金,在償還舊房貸款余額后,還有約43萬,首付32萬后,兩人還剩下11萬元。按月供2915元計(jì)算,家庭每月固定結(jié)余為3085元。如果將11萬元全部投入基金,每月固定結(jié)余3085元也定期投入基金,假設(shè)基金年收益率8%,到小孩準(zhǔn)備上大學(xué)時(shí),這筆錢終值約214萬元左右。在扣除了為新生兒出生準(zhǔn)備的3萬元后,其余基金資產(chǎn)及二人的花紅和獎(jiǎng)金可對家庭保障予以改善,并提前為二人的養(yǎng)老做好準(zhǔn)備。

  比較:售房更劃算

  如考慮新房裝修,出租方案下家庭的財(cái)務(wù)狀況比較緊張,而出售方案能以寬松的資金從容安排。其次,按目前的教育支出水平,考慮到通脹、孩子將來考研、出國留學(xué)等更高級教育等因素,預(yù)算終值在200萬左右的教育支出比較穩(wěn)妥。此外,出售方案無需使用邱梅父母的15萬資金,二老可利用這筆錢瀟灑地安排退休后的生活。因此建議小夫妻二人不應(yīng)因?yàn)榍楦幸蛩乇A襞f房,為保持較高的生活品質(zhì),應(yīng)盡早出售舊房,置換新居。


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