房交會期間的樓市之熱，讓人直呼太夸張，曾在樓市高峰期出現(xiàn)過的熱銷神話卷土重來：深夜排隊領(lǐng)取買房號，230多套房子發(fā)了250多個號子，還有人花千元雇人排隊領(lǐng)號；最低售價也在420萬元左右的某公寓一天時間定走了250多套……

　　杭州樓市這一波持續(xù)走高行情，讓一些開發(fā)商樂得直說“幸福像花兒一樣”，也讓更多人直呼“想不到”、“看不懂”。忍不住問一句：是誰制造了眼下這波熱銷神話？

　　如果沒有開發(fā)商明目張膽地銷控——

　　一天賣掉70%只會極個別地發(fā)生

　　俗話說，“招數(shù)不怕老，只要有效”，用來形容“銷控”再適合不過——2007年杭州樓市大熱的時候用過，現(xiàn)在市場成交放量，它又出現(xiàn)了。

　　房交會上很多開發(fā)商都表示有新房源推出。記者以購房者身份到市郊A樓盤了解開盤詳情，銷售人員告訴記者這批新房源有一百五六十套，均價7300元/平方米。照這位銷售人員所說，新房源的預定量已經(jīng)接近70%。

　　事實上，據(jù)記者事先掌握的情況，該樓盤這次領(lǐng)了預售證的那幢樓一共有320多套房源，如果只推一百五六十套，那剩下的房源哪兒去了？“好的樓層我們暫時不賣，如果你一定要買也可以，不過價格就不是現(xiàn)在的了�！变N售人員交了底。

　　回頭去透明售房網(wǎng)上查詢該樓盤的銷售記錄，果然如他所說，該樓盤新推房源中16層以上的房源鮮有成交記錄，如果將全部房源計算在內(nèi)，預定率只有18%，而不是70%。熟悉內(nèi)情的人士說，控制推盤量，并把位置好、戶型好的產(chǎn)品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售的銷控方式是這個樓盤的慣用手法。

　　這樣做的開發(fā)商肯定不止一家。從透明售房網(wǎng)上看，今年1月至5月19日，杭州主城區(qū)共有38個住宅樓盤共申領(lǐng)了61張預售證，其中，單張預售證核準預售套數(shù)少于200套的占到72%。2007年杭州相關(guān)部門曾出臺專項政策，要求住宅樓盤一次性申報預售面積必須在3萬平方米以上，獲批樓盤必須一次性全部上網(wǎng)公開銷售。按照這項規(guī)定，即使以120平方米/套的建筑面積算，單張預售證的核準預售套數(shù)也應該有250套左右，更何況，這61個批次的房源中，大多數(shù)還是以90平方米中小戶型為主打的樓盤。嚴格說起來，杭州今年1月至今新上市樓盤中有七成以上是不符合要求的。

　　如果沒有銀行信貸的放寬——

　　樓市依然會呈現(xiàn)資金流動性不足

　　采訪中，很多業(yè)內(nèi)人士表示，銀根放松以及商業(yè)銀行對于住宅抵押按揭業(yè)務(wù)的爭奪是杭州樓市成交得以迅速回升的助推力。

　　確實，到目前為止2009年的房地產(chǎn)信貸市場似乎面臨著前所未有的寬松政策環(huán)境：央行實行適度寬松的貨幣政策，取消了對商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制，降低存款準備金率，降低貸款利率——好政策都上了。

　　以實際操作層面來講，這些政策降低了銀行發(fā)放開發(fā)貸款時對開發(fā)企業(yè)自有資金的要求，降低了開發(fā)商從銀行獲得開發(fā)貸款的門檻，有可能讓開發(fā)商增加一定的貸款量，從而提高開發(fā)商投資的積極性。根據(jù)省統(tǒng)計局發(fā)布的4月浙江省經(jīng)濟運行簡況，4月份浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資550.2億元，比去年同期增長7.6%。而杭州市統(tǒng)計局最近公布1~4月杭州房地產(chǎn)投資情況也顯示，今年前四個月杭州完成房地產(chǎn)投資143.2億元，同比增長24.1%。

　　央行十幾天前發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告(2009年第一季度)》(以下簡稱報告)中顯示，今年一季度全國新增信貸總量高達4.58萬億元人民幣，最新數(shù)據(jù)是，4月份又再新增了5918億元，而且統(tǒng)計時尚未辦結(jié)的“在途”貸款等并未統(tǒng)計進去。也就是說，今年1~4月全國新增信貸總量已經(jīng)超過5.17億元。

　　“這已經(jīng)不是‘適度寬松’的貨幣政策而變成了‘寬松’的貨幣政策�！币晃缓贾荼就灵_發(fā)商直言，總體來看，目前宏觀經(jīng)濟雖有一定改觀，但沒有根本改變。有專家也擔心，如果繼續(xù)這么‘寬松’下去，將來很可能面臨經(jīng)濟增長有限而投資再次過熱的風險，導致資產(chǎn)市場更大的局部泡沫。

　　那么接下來，5~12月份，可再新增的信貸總額會不會變得有限了呢？銀監(jiān)會已經(jīng)公開聲明“今年新增貸款總量8萬億元”的傳言不實，但從《報告》中我們至少可以獲得兩點信息：一是“繼續(xù)保持銀行體系流動性充裕，引導金融機構(gòu)合理增加信貸投放”；二是“引導金融機構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸支持經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量，有效防范和控制信貸風險”。聽上去，相對之前的“適度寬松”，接下來，恐怕是要收緊一些，并調(diào)整投放方向了。