經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”壓縮牟利空間

　　□記者 葉鋒 上海報道

　　正在起草的《住房保障法》中，經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的提法備受關(guān)注。鑒于經(jīng)濟適用房建設(shè)長期滯后、破題乏術(shù)的現(xiàn)實，業(yè)內(nèi)人士對“共有產(chǎn)權(quán)”頗多期待。據(jù)分析，這一概念的引進，有望確保經(jīng)適房配售和退出的公平公正，抑制利用經(jīng)適房進行投機投資的空間；有望為地方政府建設(shè)經(jīng)適房建立合理的激勵機制，并帶動更多的制度創(chuàng)新。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”壓縮經(jīng)適房牟利空間

　　在《物權(quán)法》中，共有產(chǎn)權(quán)是指：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

　　長期研究經(jīng)濟適用房制度的南京市建委城市建設(shè)與發(fā)展研究室高級經(jīng)濟師陸玉龍認為，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下，中低收入家庭在沒有能力購買住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補貼標準的前提下，盡自己所能出資購買住房的部分產(chǎn)權(quán)，而獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán)；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)。當受助家庭步入中高收入階段、不符合補貼標準，經(jīng)濟適用房可在市場公開出售、出租，雙方按產(chǎn)權(quán)比例分配收益，體現(xiàn)了“誰投資，誰所有，誰收益”原則和公共財政的公平公正原則。

　　近年來，一些地方的經(jīng)濟適用房發(fā)揮了住房保障的積極作用，但也暴露出諸多問題。比如，在一些地方，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面臨居住困難，一方面卻是本該用于住房保障的經(jīng)濟適用房成為投資投機客名下的不動產(chǎn)，一旦轉(zhuǎn)手便獲利豐厚。住房保障制度的制定和實施之間存在巨大偏差，一個重要的原因是：一旦申購成功，經(jīng)濟適用房往往成為個人實際上的“恒產(chǎn)”，且經(jīng)濟適用房的配售和退出都缺乏合理的機制，導致問題叢生。

　　《住房保障法》起草小組專家成員、清華大學房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說，此次立法的一大亮點是：通過共有產(chǎn)權(quán)來壓縮牟利者的利潤空間，惠及真正需要保障的人。

　　經(jīng)濟適用房的共有產(chǎn)權(quán)是指出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)的房屋在5年后可以上市出售，出售后的資金按出資比例進行分配�！叭绻�政府按比例享有經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)適房上市時就要按比例將利潤分配給政府，這樣會擠壓獲利空間，從而抑制違規(guī)購買經(jīng)適房的現(xiàn)象”。

　　上海于去年11月啟動的首批經(jīng)濟適用房申購中，雖沒有明確使用“共有產(chǎn)權(quán)”之名，但已經(jīng)在“行其實”。這首批試點的三處房源位于徐匯、閔行兩個區(qū)，其每平方米銷售基準價在4800元-5200元之間，相當于目前同一區(qū)位普通商品房價格的四、五成左右。但享受低價 的 購 房 者 獲 得 的 是 “ 有 限 產(chǎn)權(quán)”：三處房源取得房地產(chǎn)權(quán)證5年后，購房家庭轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，轉(zhuǎn)讓的總價款將由個人和政府“三七開”：個人拿70%，其余30%上繳政府。

　　上海經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購買經(jīng)濟適用住房時購房價格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價格的一定比例，在《經(jīng)濟適用住房預(出)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。

　　上海市房管局住房保障處處長李東說，上海經(jīng)適房制度的核心內(nèi)容之一就是“共有產(chǎn)權(quán)”，對個人來說，“有限產(chǎn)權(quán)”的住房將使投資獲利的空間大為減少。

　　確保地方政府分享經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)和升值收益

　　多年來一些地方政府對經(jīng)適房并不熱衷，經(jīng)適房的建設(shè)屢屢滯后。供地方面，現(xiàn)有的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，去年1至11月，我國保障性住房用地供應27 .54萬畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%。投資方面，全國人大財政經(jīng)濟委員會的調(diào)研報告顯示，截止2009年8月底，當年全國保障性住房建設(shè)完成率只有23 .6%。2009年國家下達的保障性住房建設(shè)計劃，全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%，“但落實困難”。記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，雖然近年來先后規(guī)定一定比例的土地出讓金、閑置公積金等均需用于保障性住房建設(shè)，但由于執(zhí)行“盤子大小”等因素，承擔經(jīng)濟適用房建設(shè)“大頭”的地方政府普遍“叫窮”。

　　另有一些地方政府建設(shè)的經(jīng)濟適用房，“經(jīng)濟”了但卻無法“適用”。在“土地財政”之下，地方政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的往往是低價格、較偏遠的土地，大多遠離主城區(qū)，交通落后，學校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施不完備，周圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，就業(yè)機會也少。而經(jīng)適房的“目標家庭”本就普遍面臨收入低、就業(yè)難、就學難、就醫(yī)難等問題。這樣的經(jīng)濟適用房自然不適合中低收入家庭的居住需求。

　　之所以出現(xiàn)上述問題，一個原因是沒有解決地方政府的動力和激勵問題。陸玉龍說，由于政府以往用于補貼經(jīng)濟適用房的財政支出放棄了應有比例的房屋產(chǎn)權(quán)，財政資金投入住房保障“有去無回”，即使受助人變成“百萬富翁”，也無法收回。盡管規(guī)定經(jīng)濟適用房在一定年限后上市轉(zhuǎn)讓時，政府要收回一定比例的差價收益，但收回多少、怎么收回差價收益，因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù)，難以操作。

　　專家認為，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度之下，政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的財政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費)，轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應權(quán)利，政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利，并分享經(jīng)濟適用房的升值收益。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”有望為經(jīng)濟適用房的長期乃至永續(xù)開發(fā)提供可能性。一些地方已關(guān)注到這一點。李東介紹，如申購的經(jīng)濟適用房5年后用于轉(zhuǎn)讓并有獲利，政府同樣有權(quán)利獲得約定比例的增值收益，政府獲得這部分轉(zhuǎn)讓收益后，將投入后續(xù)的住房保障工作“形成一個資金上的循環(huán)”。

　　有望帶動更多經(jīng)適房制度創(chuàng)新

　　“共有產(chǎn)權(quán)”使經(jīng)濟適用房制度有了更多想象和創(chuàng)新空間。比如，在權(quán)責進一步明確之后，起草中的《住房保障法》還將凸現(xiàn)政府問責，也就是說，各級政府如對住房保障不力，將被追究法律責任。起草小組專家成員、清華大學房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說，其中的具體要求包括，政府要落實土地、建設(shè)和預算等規(guī)劃；在政府工作報告上單獨列出，以形成壓力；在理論上要劃定比例；還要對負責人采取問責制等。

　　“如果是共有產(chǎn)權(quán)，能不能將經(jīng)濟適用房用地由行政劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楣�開的‘招拍掛’綜合評標方式供應，讓更多民營開發(fā)商也有機會參與經(jīng)濟適用房建設(shè)？”上海一民營房企負責人說。

　　陸玉龍等專家還建議，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下，在經(jīng)濟適用房的“受助者”條件改善，不再符合受助標準時，應鼓勵盡快上市交易。可以使經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)整體出讓，由政府和受助者按比例分配售房收入；或是由政府出資收購產(chǎn)權(quán)，收回經(jīng)濟適用房的占用和使用權(quán)；還可向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再投入經(jīng)濟適用房建設(shè)，“經(jīng)濟適用房交易時間越早越好，次數(shù)越多越好”。

　　此外，還可以改變補貼方式，由減免土地出讓金及稅費的單一補貼方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N比例的補貼方式。比如，根據(jù)“中低收入者”的具體收入情況，從低到高，采取分級補貼標準，同時由“暗補”向“明補”、由“土地稅費貼補”向“貨幣化貼補”轉(zhuǎn)變，提高政策透明度，為擴大住房保障面創(chuàng)造條件。