千億資金青睞 商業(yè)地產(chǎn)成“香餑餑”(2)

　　盡管商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)受到了諸多青睞，但潛力仍是巨大的。常年從事金融研究的梁猛說(shuō)，根據(jù)最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)居民儲(chǔ)蓄到6月末已經(jīng)達(dá)到了28萬(wàn)億元人民幣，28萬(wàn)億元的儲(chǔ)蓄在銀行賬上老老實(shí)實(shí)呆著。因?yàn)槲覀儑?guó)家缺少有效的給個(gè)人的、普通大眾的、包括中產(chǎn)這樣的人提供投資機(jī)會(huì)的工具。作為非專(zhuān)業(yè)的投資者，投資商業(yè)地產(chǎn)是有難度的，資金上也有諸多局限。能不能把商業(yè)地產(chǎn)證券化，投資者像買(mǎi)股票一樣購(gòu)買(mǎi)這些證券，由專(zhuān)業(yè)人士來(lái)管理。作為管理人，投資收益也會(huì)高些，增值空間也會(huì)大一些。估計(jì)這樣28萬(wàn)億元就有可能出籠子了。

　　而據(jù)記者了解，在國(guó)外，商業(yè)地產(chǎn)證券化早已是一種成熟的經(jīng)營(yíng)模式，投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)證券的方式達(dá)到持有商業(yè)地產(chǎn)的目的，是一種非常便利的途徑。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資要定向明確

　　房地產(chǎn)業(yè)成功的投資專(zhuān)家張羽沖說(shuō)，資金多的人愿意買(mǎi)商業(yè)，比如有5000萬(wàn)元，如果買(mǎi)20套住宅，今天這個(gè)不租了，明天那個(gè)不租了，管理起來(lái)不得累死？買(mǎi)一套商業(yè)地產(chǎn)，一租就是三年、五年甚至十年，空置率也低。

　　在證券化尚沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的今天，如何投資商業(yè)地產(chǎn)？張羽沖提醒投資者，一定要買(mǎi)規(guī)劃好的商業(yè)地產(chǎn)，整體規(guī)劃好了，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值才會(huì)更高。如果不做整體規(guī)劃，而是分割賣(mài)給散戶，散戶就把整體破壞了，前景不堪設(shè)想。賣(mài)給散戶的這些商業(yè)，我都不會(huì)買(mǎi)。商住兩用的房子基本上都沒(méi)有什么太大的升值空間，盡量少買(mǎi)。

　　根據(jù)自己的投資經(jīng)驗(yàn)，張羽沖認(rèn)為，只有買(mǎi)到特別火的商業(yè)才能提高租金，提高了租金，商鋪價(jià)值就會(huì)高。因?yàn)橘u(mài)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，買(mǎi)家都會(huì)問(wèn)你租金多少，租金一年100萬(wàn)元，這個(gè)物業(yè)就能賣(mài)1200萬(wàn)元，租金200萬(wàn)元就能賣(mài)2400萬(wàn)元。買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，要了解你買(mǎi)的面積，適合租給誰(shuí)，要了解目前北京市的商業(yè)誰(shuí)最火，你買(mǎi)的面積適不適合它。這個(gè)非常重要。我買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)都是定向購(gòu)買(mǎi)，跟7-11合作，都是經(jīng)典的商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)投資差別能差三倍，有人投完商業(yè)地產(chǎn)到現(xiàn)在，可能也就漲個(gè)10%還不好租，天天很煩惱。有的人投資的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)翻了兩三倍了，天天追著你租。

　　張羽沖說(shuō)，未來(lái)是淘寶網(wǎng)的時(shí)代，買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候一定要想一下，你的客戶能否競(jìng)爭(zhēng)得過(guò)淘寶網(wǎng)。能讓淘寶代替的商業(yè)，我估計(jì)將來(lái)都會(huì)萎縮，所以要考慮哪些商業(yè)是淘寶代替不了的，才可以買(mǎi)。比如卡拉OK肯定沒(méi)法代替，要聚會(huì)，吃飯，不能在家里唱卡拉OK。一線大的品牌，不能隨便網(wǎng)購(gòu)。剩下的普通的終端市場(chǎng)，肯定全在萎縮。像服裝店、飾品店，坐在家里上淘寶網(wǎng)購(gòu)買(mǎi)比商場(chǎng)便宜30%~50%，誰(shuí)還去店里購(gòu)買(mǎi)？大家只逛一逛，看樣子記型號(hào)，回去還是在淘寶網(wǎng)買(mǎi)。所以商業(yè)地產(chǎn)面臨著選擇，要考慮到以后網(wǎng)站會(huì)搶奪多少市場(chǎng)，要提前規(guī)避跟網(wǎng)站打仗的商業(yè)。（記者 馬 莉）