易憲容：未來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本態(tài)勢(shì)不會(huì)改變(2)

　　個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)需要同樣關(guān)注

　　記者：最近，銀監(jiān)會(huì)表示，政府融資平臺(tái)、房地產(chǎn)信貸及產(chǎn)能過(guò)剩是當(dāng)下銀行體系最大的三大信貸風(fēng)險(xiǎn)。您贊同這一判斷嗎？

　　易憲容：盡管監(jiān)管部門(mén)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)從三個(gè)方面來(lái)考慮，但歸結(jié)到一點(diǎn)，應(yīng)該都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。政府融資平臺(tái)往往與地方政府的土地抵押有關(guān)，土地的價(jià)格高低決定了政府融資平臺(tái)償債能力，而土地的交易與價(jià)格又取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；產(chǎn)能過(guò)剩主要表現(xiàn)為鋼鐵、建筑材料等行業(yè)，盡管這些行業(yè)的產(chǎn)能與該行業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張有關(guān)，但同時(shí)也與房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張與收縮有關(guān)。因此，從這一意義上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前銀行信貸體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)很大程度上又是房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者：為了更好地預(yù)測(cè)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)組織開(kāi)展了相關(guān)壓力測(cè)試，如在房?jī)r(jià)下降30%、甚至60%的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率的上升情況。您如何看待這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)試？

　　易憲容：這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)試不僅是個(gè)體性也是靜態(tài)的。通過(guò)一些金融指標(biāo)來(lái)測(cè)試個(gè)體性金融機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，或僅是看商業(yè)銀行的不良貸款率及資本充足率等個(gè)體化的指標(biāo)是無(wú)法真正測(cè)算到當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)的。以美國(guó)次貸危機(jī)為例，發(fā)生之前，從其次級(jí)貸款占整個(gè)個(gè)人按揭貸款的比重，其金融機(jī)構(gòu)個(gè)體的資質(zhì)等方面是看不到金融危機(jī)爆發(fā)的兆頭，但實(shí)際上金融危機(jī)爆發(fā)了并對(duì)美國(guó)金融體系造成致命性打擊。金融市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)為其個(gè)體性，更為重要的是表現(xiàn)為系統(tǒng)性，即由于金融體系根本缺陷、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場(chǎng)主體非理性等，從而使得金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都存在，只不過(guò)不到特定時(shí)刻是不會(huì)爆發(fā)出來(lái)。因此，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量不僅在于其個(gè)體的觀察和測(cè)試，而且更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有多高。

　　記者：那么，您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)？

　　易憲容：首先，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多大，僅是對(duì)銀行個(gè)體測(cè)算，僅是從房地產(chǎn)信貸占整個(gè)貸款的比重來(lái)觀察是不夠的。比如，與歐美國(guó)家相比，中國(guó)住房信貸所占的比重仍然處于一個(gè)相當(dāng)?shù)偷乃�平�?中國(guó)占比為22%，而歐美國(guó)家為80%以上)，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美市場(chǎng)是相當(dāng)不同的市場(chǎng)。比如市場(chǎng)發(fā)展階段不同(中國(guó)僅10年，而歐美國(guó)家近百年)、交易的住房結(jié)構(gòu)不同(一二手房所占比重，中國(guó)一手房占85%以上，而歐美國(guó)家僅15%)、住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同(中國(guó)有多種住房產(chǎn)權(quán))等。正因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美國(guó)家完全不同，因此用房地產(chǎn)信貸占比來(lái)判斷中國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)高低是不合適的。

　　其次，判斷國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要應(yīng)分析以下幾個(gè)方面：一是近幾年個(gè)人從銀行獲得貸款增長(zhǎng)的情況。2007~2009年分別是10500億、6000億、24600億，2010年上半年為17400億，這些貸款絕大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在三年半的時(shí)間內(nèi)，有三年房?jī)r(jià)是快速上升的，因此個(gè)人從銀行獲得的信貸也就是快速增長(zhǎng)，特別是2009年后個(gè)人從銀行獲得的貸款額更是飚升。如果房?jī)r(jià)以2007年為基點(diǎn)，那么，估計(jì)處于高風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人貸款達(dá)到近4萬(wàn)億元。二是近一年多時(shí)間里非房企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)信貸的情況。2009年信貸投放寬松，企業(yè)從銀行獲得信貸資金后購(gòu)買(mǎi)住房投機(jī)炒作十分盛行。一旦房?jī)r(jià)調(diào)整，其信貸的風(fēng)險(xiǎn)同樣不低。不過(guò)，由于這些信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)十分隱蔽，要獲得一個(gè)確切的評(píng)估數(shù)據(jù)是不容易的。三是政府融資平臺(tái)的土地抵押貸款及企業(yè)的土地抵押貸款情況。房?jī)r(jià)預(yù)期上漲時(shí)，這些土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)不高，但是當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)全面的調(diào)整時(shí)，其巨大的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來(lái)。上個(gè)世紀(jì)90年代日本土地價(jià)格暴跌導(dǎo)致銀行不良貸款暴增就是這種情況。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的貸款情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整對(duì)這部分信貸同樣會(huì)造成巨大的影響。

　　從上述幾個(gè)方面來(lái)統(tǒng)計(jì)，估計(jì)與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸資金達(dá)到近20萬(wàn)億元。對(duì)于這些房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)到底有多大，要評(píng)估起來(lái)并非易事，但是有一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的，即國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有多大，那么，其風(fēng)險(xiǎn)就有多高。而當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫并非僅是部分城市高得離譜的問(wèn)題，而是一個(gè)全國(guó)性普遍問(wèn)題。如果不對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有充分估計(jì)，要測(cè)算出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸在多少風(fēng)險(xiǎn)是不容易的。