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房屋成本就像老婆胸圍不能說 房?jī)r(jià)里有多少水分?
2007年04月13日 10:44 來源:市場(chǎng)報(bào)


    充滿水分的房?jī)r(jià)該狠擠! 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  廣州媒體揭出典型案例:每平方米建筑價(jià)格為679元的商品房,售價(jià)卻達(dá)到4200元。北京更是房?jī)r(jià)瘋漲,而實(shí)際銷售量明顯下降。這種充滿水分的房?jī)r(jià),該是狠擠的時(shí)候了!

  房?jī)r(jià)炒得太高

  4月11日,《市場(chǎng)報(bào)》刊登《房?jī)r(jià)瘋漲 問多買少》一文,各大網(wǎng)站紛紛轉(zhuǎn)載,激起了廣大讀者和網(wǎng)友的共鳴。

  一位網(wǎng)友稱,看了報(bào)道后,開始不相信,光一個(gè)房展,就能說明北京房?jī)r(jià)漲得如此厲害嗎?他在某房產(chǎn)網(wǎng)站上搜索,均價(jià)10000元以上的樓盤,就有603個(gè);查看有的樓盤,開盤兩年,價(jià)格已經(jīng)翻番。

  一位新華網(wǎng)網(wǎng)友說,北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在就是有價(jià)無市,像是莊家自己炒作價(jià)格。他舉例說,經(jīng)常接到樓盤促銷的信息,什么內(nèi)部認(rèn)購,購房送大獎(jiǎng)等。

  事實(shí)上,與房?jī)r(jià)猛漲極不協(xié)調(diào)的,則是銷售量下降。有售樓員接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)稱,從去年10月開始,他三個(gè)月一套房也沒售出。其他樓盤售樓員說的和他的情況差不多——也是基本無單可簽。

  北京市建委交易系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣如此。不景氣的還有房展會(huì),有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的四季房展,組委會(huì)稱今年只辦春秋二季,夏冬二季將轉(zhuǎn)做二手房展,春季房展北京只有7個(gè)新項(xiàng)目參展。

  據(jù)了解,北京目前還有近10萬套房沒有售出,但房?jī)r(jià)仍在猛漲。知情人士告訴《市場(chǎng)報(bào)》記者,開發(fā)商通過炒作黃金地段、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)等概念,不斷放大價(jià)格信號(hào),最終的銷售價(jià)格大大偏離真實(shí)成本。

  他還稱,炒作的不只是房?jī)r(jià),還有大量的虛假信息,目的也是抵制調(diào)控、抬高房?jī)r(jià)。

  老百姓買不到小戶型住房,仍有媒體稱,北京市中小戶型的項(xiàng)目增量明顯,適合購房越來越多。據(jù)記者了解,春季房展北京參展項(xiàng)目才30余個(gè),而北京市建委主辦的房地產(chǎn)交易網(wǎng)顯示,光2007年1月1日至4月5日,就有98個(gè)新項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證,加上在售的2000多個(gè)項(xiàng)目,幾乎95%的項(xiàng)目沒上房展,怎么能說小戶型項(xiàng)目明顯增多?去年下半年才調(diào)整政策,按照建設(shè)周期也不可能這么快上市。

  業(yè)內(nèi)人士稱,這是在操縱輿論,因?yàn)閲胰ツ瓿雠_(tái)政策“新建項(xiàng)目中90平方米以下戶型須占70%”,事實(shí)上,市場(chǎng)上仍是大戶型的天下。

  再好的政策也有滯后期,每每有新政策出臺(tái),就有人跟風(fēng)炒作,房產(chǎn)市場(chǎng)更是應(yīng)聲而落。例如銀行剛宣布加息,立即就會(huì)有文章和地產(chǎn)商呼應(yīng):房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn),已達(dá)到調(diào)控目的。言下之意,房地產(chǎn)市場(chǎng),無需再做進(jìn)一步整頓。

  建房成本有多高

  北京市統(tǒng)計(jì)局4月10日發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù):2006年北京城市居民人均可支配收入達(dá)19978元,比2000年增加9628元,“十五”期間,城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)12.5%。以此計(jì)算,就是購買50萬元一套的住房,也要25年。

  “國外一般房?jī)r(jià)同家庭年收入之比為1:3到1:5,即一般5年以內(nèi)家庭收入,可以購買一套住房。而在中國一般需15至20年的家庭收入才能買一套房!眹鴦(wù)院參事任玉嶺撰文說。

  據(jù)統(tǒng)計(jì),我國開始實(shí)施住房貸款6年以來,住房貸款已高達(dá)2700億美元,在亞洲居首位,相當(dāng)于2005年我國GDP總量的十分之一。

  建房成本究竟有多大?

  前幾天,廣州某媒體刊登了,一位業(yè)內(nèi)人士揭開房?jī)r(jià)成本的迷霧。

  一個(gè)從事了10多年建筑行業(yè)的包工頭透露:他承包了建筑總面積大約是11893平方米的商品房,合同上的交貨價(jià)是808萬元,這樣算下來每平方米的建筑均價(jià)為679元,而他的實(shí)際建筑成本是每平方米572元。在180天的工程里,實(shí)際盈利近80萬元,而該房現(xiàn)在的銷售價(jià)格是每平方米平均4200元。

  全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事任玉嶺在今年兩會(huì)上交的提案中說,房產(chǎn)造價(jià)實(shí)際是不高的!2001年,我在河北燕郊、廊坊調(diào)研,那時(shí)蓋房的成本也就是每平方米550元。2006年年底,我在溫州蒼南縣看到一個(gè)28萬平方米的小區(qū),房子的售價(jià)不算土地只有610元/平方米。” “按照房地產(chǎn)商的說法,是存在隱形成本的。比如有房地產(chǎn)商說利潤(rùn)達(dá)到150%,其中一半要用于‘勾兌關(guān)系’。因此房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂比較嚴(yán)重,腐敗黑洞比較深!

  對(duì)此,開發(fā)商大都諱莫如深。知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)公開講:“開發(fā)商公開成本,就如同讓開發(fā)商公開自己老婆的胸部有多大!

  房?jī)r(jià)監(jiān)管有多難?

  沒有權(quán)威部門的說法,不知道房?jī)r(jià)的真實(shí)成本,房地產(chǎn)的利潤(rùn)成了解不開的謎。如何監(jiān)管高高上揚(yáng)的房?jī)r(jià)?

  2005年,福州市物價(jià)局在全國率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本:在所列的23個(gè)樓盤成本目錄中,商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等;銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算,開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過90%。其中利潤(rùn)率超過50%的樓盤有10個(gè),呈現(xiàn)出樓盤越高檔,利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。

  一石激起千層浪。隨后,各地并沒有跟進(jìn)公布房?jī)r(jià)成本。

  北京市建設(shè)、土地部門的工作人員都稱,目前還沒有公開本市房?jī)r(jià)成本的計(jì)劃!澳壳氨本┯4000多家開發(fā)商,每一個(gè)開發(fā)商的樓盤開發(fā)成本不一樣,真正公開房?jī)r(jià)的成本清單,工作量是相當(dāng)大的!

  北京市發(fā)改委價(jià)格熱線12358第104號(hào)接線員告訴記者,根據(jù)價(jià)格法規(guī)定,商品房?jī)r(jià)格由房地產(chǎn)開發(fā)商自主確定,由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

  “房?jī)r(jià)的問題比較復(fù)雜,不是簡(jiǎn)單的公布成本就能解決!敝袊鐣(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所價(jià)格室原主任溫桂芳研究員接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說:“房?jī)r(jià)不同于其他的價(jià)格,其中有供求關(guān)系,有炒作因素,還有政府和開發(fā)商等多方面的原因!

  溫主任說,比起房?jī)r(jià)公布成本,政府在控制土地和銀行貸款上可以有更大的作為,也更有效。(李忠峰)

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