廣州樓市在經(jīng)過一輪降價傳言后，再次陷入“數(shù)據(jù)打架”的尷尬局面。日前國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，3月廣州新建商品住房銷售價格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲了1.2%；而此前廣州市國土房管局給出的數(shù)據(jù)顯示，廣州3月份新建商品住房均價比2月份下降了700元或9.1%。

　　據(jù)廣州市國土房管局指出，廣州3月住宅均價的變化主要是結(jié)構(gòu)性變化。由于價位較高的中心城區(qū)交易量減少，價位較低的非中心城區(qū)交易量增加，結(jié)構(gòu)變動拉低整體價格水平。事實上，此前早有清醒的評論指出，廣州本輪房價調(diào)整，并沒有觸及市場根本，在一直處于供不應求狀態(tài)的廣州房地產(chǎn)市場，只要供給結(jié)構(gòu)沒有改變，供給量沒有大幅提升，則房地產(chǎn)價格高企的局面不可能有根本改觀。

　　廣州房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)扭曲由來有自。自2003年前后廣州開始將土地供應從粗放型批地轉(zhuǎn)向集約型“招拍掛”出讓后，土地供應量急劇減少，2004、2005年內(nèi)批出土地量明顯小于市場需求量。由于配套措施不力，開發(fā)商反而開始囤積土地，并減少開發(fā)量，一時間出現(xiàn)了市面上80%以上的產(chǎn)品為大戶型的局面。供不應求拉高了單位面積房價，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的高檔化則提高了購房門檻。從2003年到2006年，廣州房地產(chǎn)價格漲幅超過50%。

　　由此可見，要解廣州房地產(chǎn)市場之套，首先必須解的是供求結(jié)構(gòu)扭曲之結(jié)。從政府的系列表態(tài)看，有關部門對此關鍵問題了如指掌。張廣寧市長的“廣七條”中，在提高土地供應量，盤活閑置土地方面，提出“未來三年每年供應土地5平方公里”，延續(xù)了“廣州市住房建設規(guī)劃(2006-2010)”的出讓規(guī)模，相當于每年供應量達到2003-2005年出讓土地總和的5倍。

　　但廣州在城市中心的存量土地已不多，每年5平方公里的土地供應將更多來自花都、黃埔、金沙洲、南沙等新城區(qū)。因此，在供應量方面，國土房管局口中的“價位較高的中心城區(qū)”增長有限，而“價位較低的非中心城區(qū)交易量”則大有可為。本次花都成交量拉低全市均價的“奇跡”，為廣州以供給結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化來拉低均價埋下伏筆。

　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)，3月份廣州新四區(qū)價格下降較大，主要降幅來源于南沙、蘿崗兩區(qū)。南沙、蘿崗區(qū)均價環(huán)比分別下降37.2%和8.0%，降幅較大。高價區(qū)域交易量減少和低價區(qū)域交易量增加，這一減一增拉低了整體價格水平。

　　實際上，有關部門口中“價位較低”的非中心城區(qū)已經(jīng)歷了一輪房價飚升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，由于花都、番禺、南沙、黃埔等新城區(qū)過去商品房開發(fā)量不多，這兩年才開始大規(guī)模開發(fā)出售，而過去當?shù)貑挝缓途用褡越ǖ淖》坎⑽戳腥霕莾r統(tǒng)計口徑，因此事實上，兩年內(nèi)的房價提升幅度恐怕遠高于廣州舊城區(qū)的上升幅度。以花都為例，當?shù)亻_發(fā)商稱，兩年前當?shù)氐姆績r一般在2500—3500元/平方米左右，但自從當?shù)乇淮蛏狭恕皬V州”的概念，幾個新盤一開盤就把公寓房價猛提至5000元以上。

　　廣州迅猛的城市擴張以及產(chǎn)業(yè)外遷的步伐，為城市副中心提供了巨大的發(fā)展機遇，也同時為土地供應、商品房開發(fā)提供了巨大空間。但在可以預見的將來，無論是城市中心，還是新城區(qū)，除了統(tǒng)計口徑的結(jié)構(gòu)性變化所帶來的均價下降外，同一地段的房價下降，恐怕并不樂觀。(林濤)