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樓市觀察:三月廣州樓價下降只是“美麗幻象”
2007年04月20日 09:54 來源:信息時報


    廣州市長張廣寧2月起就強(qiáng)調(diào)廣州中小戶型房價一定降,接著出臺“廣七條”力控房價!敖祪r承諾”終于初見成效,4月13日廣州市國土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場分析》顯示:上月,廣州十區(qū)一手住宅首次出現(xiàn)最大降幅,每平方米下跌700元,而中小戶型方面更是比2月下降887元每平方米。 中新社發(fā) 馬健 攝


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  日前公布的廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年3月廣州市十區(qū)新建商品住宅均價為7029元/平方米,比2月下降700元/平方米,環(huán)比降幅達(dá)到9.1%,引起各界關(guān)注。有人說是市長發(fā)話的威力,有人說是買家的心理預(yù)期有了改變,也有人說是穗7條的影響。筆者認(rèn)為,統(tǒng)計均價受區(qū)域成交比例的影響很大,并非說明廣州樓價出現(xiàn)下跌調(diào)整之勢。

  根據(jù)市國土局的解釋,“3月樓價下降的主要原因是:價位較高的中心城區(qū)交易量減少,價位較低的非中心城區(qū)交易量增加,結(jié)構(gòu)變動拉低整體價格水平!本唧w說來,中心六區(qū)的成交面積環(huán)比減少35.5%,其它四區(qū)成交面積增19.5%。

  多位業(yè)內(nèi)分析人士均表示,由于2月處在春節(jié)假期,其數(shù)據(jù)本身不具備可比性,因而3月均價的下降并不意味著樓價轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部主任陳海豐表示,2月份高端產(chǎn)品成交多,均價上漲600多元/平方米,3月份的下降,其實應(yīng)看作恢復(fù)到1月份的正常水平。而3月均價下降,更不應(yīng)該看作是穗7條立桿見影的效果,因為穗7條是在3月底提出的,已近本月成交的尾聲。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉在一次論壇上談到,樓價取決于供求關(guān)系,進(jìn)而取決于管制與競爭。從這個角度分析,五一前后市場競爭仍不夠充分,根據(jù)陽光家緣實時預(yù)售商品房監(jiān)控數(shù)據(jù),目前可售商品房2.7萬套,其中新推貨量僅8000套左右,供應(yīng)總量不多,優(yōu)質(zhì)盤也不夠多,而大發(fā)展商們也因種種原因延遲推貨計劃或縮小推貨規(guī)模。管制方面,政府嚴(yán)格整頓交易秩序,但是儲客、內(nèi)部認(rèn)購等方式并未受到干預(yù)。筆者認(rèn)為,樓價究竟是真實需求推高的還是投機(jī)行為炒高的,值得政府去考察,也是政府制定調(diào)控細(xì)則的基礎(chǔ)。若是真實需求推高,即使短期內(nèi)抑制了需求,還會出現(xiàn)報復(fù)性反彈,若是投機(jī)行為炒高,就需嚴(yán)格限制境內(nèi)外資金的投機(jī)行為。

  張廣寧在兩會期間的話猶在耳邊:“廣州未來5年的廉租房建設(shè)計劃以及經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)計劃都已經(jīng)公布了,我認(rèn)為廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者,如果想買房,先不用著急”。但是值得注意的是,未來5年的廉租房和經(jīng)適房加大供應(yīng),目的是為了解決低收入人群的住房需求,而政府并不鼓勵中低收入者競相買房,對于目前仍然觀望的年輕都市白領(lǐng)們來說,誰能保證3、5年后市區(qū)的房價能令他們滿意?“90/70標(biāo)準(zhǔn)”真的能降低總價嗎?幾大開發(fā)商都表示嚴(yán)格按照該標(biāo)準(zhǔn)報批,但是小戶型產(chǎn)品會規(guī)劃成公寓,而眾所周知,公寓價格比洋房高出不少,由此看來,冀望心水盤樓價不漲,這個問題有點難。(蒙暉)


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