昨天，幾乎所有媒體都報道了同樣一條消息：建設(shè)部提示購房風(fēng)險，小產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。
實際上，這已經(jīng)不是有關(guān)部門第一次就“小產(chǎn)權(quán)”問題向公眾做出提示，但小產(chǎn)權(quán)住宅市場卻在一次次的提示中，日趨紅火。有統(tǒng)計稱，目前北京在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占18%。而且?guī)缀蹩梢员^而肯定地預(yù)言，隨著建設(shè)部發(fā)出措辭溫柔、語意含混的“提示”，小產(chǎn)權(quán)住宅市場反而會迎來新的“發(fā)展契機(jī)”。如果此次提示之后，沒有進(jìn)一步實質(zhì)整頓措施的跟進(jìn)，則小產(chǎn)權(quán)住宅市場很可能發(fā)展成一個尾大不掉的“第二市場”。
對于小產(chǎn)權(quán)住宅隱含的各種潛在風(fēng)險，大部分購買者其實都早有了解，但“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之間的巨大差價，卻鼓勵購買者愿意冒險一試。據(jù)統(tǒng)計，目前北京市場在售的小產(chǎn)權(quán)住宅項目均價約3300元，比全市樓盤均價低5000多元。即使是同一區(qū)位、同一檔次的樓盤，小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)之間每平米的差價也在2000元以上。潛在的風(fēng)險與現(xiàn)實的利益相比較，很容易讓一部分對價格敏感的購房者做出孰重孰輕的判斷。尤其是對于大部分用于自住的購房者來說，不能轉(zhuǎn)讓、不能繼承，都不是迫切需要考慮的問題，因此在各種潛在的風(fēng)險之中，只有開發(fā)、出售小產(chǎn)權(quán)住宅的鄉(xiāng)政府強(qiáng)行收回，和國家征用土地不予賠償兩項，是購房者真正擔(dān)心的風(fēng)險。但即使是這些風(fēng)險，也在法不責(zé)眾的心理預(yù)期中，失去了阻止小產(chǎn)權(quán)市場進(jìn)一步發(fā)展的警示作用。因此，雖然北京市也曾一次拆除過85棟違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)別墅，但更多購買者依然不無僥幸地相信，如果違規(guī)的住宅不是85棟別墅，而是850套乃至8500套普通住宅，則拆除的風(fēng)險就會小得多。
何況此次建設(shè)部的提示中，幾乎沒有違法、處罰等嚴(yán)厲措辭，而更像是對購房者“風(fēng)險自負(fù)”的勸誡，在公眾的理解中，似乎反而是對一種新的產(chǎn)權(quán)所有制形式的住宅市場的默許。
僅以目前所公開披露的信息，尚無法判斷公眾的猜測是否屬實，人們所能做到的，只是分析如果小產(chǎn)權(quán)市場真的被默許存在，可能給整個房地產(chǎn)市場帶來的沖擊，及必然對目前農(nóng)村土地集體所有制帶來的影響。
可以預(yù)見的是，如果小產(chǎn)權(quán)市場被默許存在，而又不與大產(chǎn)權(quán)市場進(jìn)行整合，則小產(chǎn)權(quán)市場的事實合法和逐步擴(kuò)大，有可能在一定程度上拉低整個房地產(chǎn)市場的價格，同時伴隨著小產(chǎn)權(quán)住宅價格的提升，直至兩者形成與其風(fēng)險相匹配的價差。這對于購房者和農(nóng)村土地所有者(鄉(xiāng)政府和農(nóng)民)來說當(dāng)然是好事，但對于越來越依賴“土地財政”的地方政府來說，卻可能是“擾亂了土地市場”，必不肯允許其長期存在。
而如果經(jīng)過一定的程序，將小產(chǎn)權(quán)市場整合進(jìn)大產(chǎn)權(quán)市場，則必然面臨土地所有權(quán)屬的改變，即從農(nóng)村集體所有，轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜�。這個過程不但將遇到如何定價等一系列技術(shù)問題，而且以目前北京近郊大、小產(chǎn)權(quán)住宅之間每平米2000多元的差價，除一部分“風(fēng)險差價”之外，土地成本的差價占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｋ袡?quán)一變，價格陡升，本來就是各地政府想盡辦法將土地“變農(nóng)為商”的最大動力之一，如果農(nóng)村土地再能以宅基地的名義向住宅市場正式開放，地方政府中的某些人將更有足夠的動力與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府之間合謀，把更多的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)檎赝断蜃≌袌�。即使有“最�?yán)格的土地制度”，也未必禁得起各種利益集團(tuán)在主力欲望的驅(qū)使下鉆墻打洞。
必須承認(rèn)，目前的城鄉(xiāng)二元土地政策未盡合理，小產(chǎn)權(quán)市場的日益壯大，并事實形成房地產(chǎn)的“二元結(jié)構(gòu)”，就是其結(jié)構(gòu)性矛盾的體現(xiàn)。因此，解決小產(chǎn)權(quán)市場問題，必須從土地所有制入手。而面對如此根本性的問題，或許誰都無法輕易給出根本性的解決辦法，或許這就是建設(shè)部目前只“提示”不“打擊”的原因。 (張?zhí)煳担?/p>
