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房地產(chǎn)市場正走向失控 反市場操作導(dǎo)致房價(jià)上漲
2007年08月28日 08:53 來源:中華工商時(shí)報(bào)


    據(jù)國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部最新研究報(bào)告披露,我國房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問題,也成為影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。(資料圖) 中新社發(fā) 黃正勝 攝


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  編者按:曾經(jīng)轟動中國樓市的《中國房市警告》一書的作者、著名學(xué)者羊慧明兩年前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾尖銳地提出:房地產(chǎn)調(diào)控不能“上頭生病,下頭吃藥”。目前房價(jià)越“調(diào)”越大漲的情況印證了羊先生的判斷。本報(bào)記者日前再次采訪羊慧明,羊先生對房地產(chǎn)市場提出了許多獨(dú)家見解和建設(shè)性建議。

  房地產(chǎn)市場正在走向失控

  記者:近期一些大中城市房價(jià)開始新一輪瘋狂上漲,對此管理層出臺了“雙軌”調(diào)控的新政,你認(rèn)為新政會產(chǎn)生什么樣的效果?

  羊慧明:“雙軌”調(diào)控政策,看起來是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)失控的無奈之策:既然市場那一塊控不住,就任其按市場原則發(fā)展;而為了緩解低收入者對房價(jià)猛漲的不滿,于是加大政策性那一塊,即增加限價(jià)房和廉租房這一塊的比重。這一政策沒有觸動房市的癥結(jié)所在,還有可能使房價(jià)進(jìn)一步失控。

  因?yàn)閷κ袌瞿且粔K的放任信號使瘋狂哄抬炒高房價(jià)更加肆無忌憚,最近新一輪房價(jià)大漲就已經(jīng)說明這個(gè)問題,而媒體輿論對房價(jià)的瘋漲也采取了容忍的態(tài)度,似乎房價(jià)大漲天經(jīng)地義。哄抬房價(jià)的環(huán)境也更加寬松,這將使房價(jià)更加失控。而市場這一塊房價(jià)大漲,同樣會拉高政策性那一塊的房價(jià)。

  高房價(jià)是“擠”出來的

  記者:那么,你認(rèn)為房價(jià)控不住的癥結(jié)在哪里?

  羊慧明:問題就在于過去的一些調(diào)控政策是反市場原則的。必須肯定,中央政府出于對民生大計(jì)的關(guān)注和構(gòu)建和諧社會的考慮,也為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫,保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展,果斷采取措施調(diào)控房地產(chǎn)市場的方針是正確的。但是,相關(guān)部門制定的一些具體的調(diào)控政策,卻采取了反市場化的操作,因而事與愿違,南轅北轍。

  市場經(jīng)濟(jì)靠什么來調(diào)節(jié)?主要靠信息———供求信息。如果真的要想平抑地價(jià)、房價(jià)上漲太快,照理應(yīng)該向市場發(fā)出增加土地供應(yīng)同時(shí)抑制需求的信息,然而相關(guān)部門卻采取了相反的調(diào)控措施:一說調(diào)控,首先就是從嚴(yán)控制土地供應(yīng),僅僅這個(gè)信號就意味著預(yù)期供給減少,地價(jià)、房價(jià)就自然會加快上漲。采取比計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還要“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”的土地指標(biāo)管理,實(shí)行“擠牙膏”式的批地政策,不但沒有減少用地,反而因地價(jià)飛漲而誘使更多的人明里暗里去圈更多的地待漲,滋生了權(quán)力控制土地的種種腐敗。

  如今我國一些大城市的地價(jià)已經(jīng)超過世界上一些發(fā)達(dá)國家大城市地價(jià)幾十倍,這將削弱城市競爭力,透支我國經(jīng)濟(jì)增長空間,縮短高增長的周期,加劇我國經(jīng)濟(jì)生態(tài)和社會生態(tài)的不平衡,而這恰恰是違背市場規(guī)律可能造成的后果。

  抑制供給硬抑制需求軟

  記者:管理層采取了一系列抑制房地產(chǎn)過熱需求的措施,為什么收效甚微?

  羊慧明:現(xiàn)行的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策,抑制供給硬,抑制需求軟,反而導(dǎo)致供求更加不平衡。除了供地從緊從嚴(yán)意味著預(yù)期供給減少,緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸,提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻,也意味著預(yù)期供給減少。同時(shí),提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻不利于形成充分競爭的市場,而容易形成寡頭壟斷控制市場、哄抬房價(jià)的行為。

  而另一頭,老百姓購買住房的基本需求和投資性購房需求又是難以抑制的,也不應(yīng)該去大力抑制。抑制了供給卻抑制不了需求,甚至逼出了更大的需求:房價(jià)預(yù)期上漲更快,就逼得潛在購房者搶先下手,就會有更多的投資、投機(jī)性需求去“買漲”,透支未來的購買力。越多的人去買漲,房價(jià)就漲得越快,形成房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。這就是反市場操作,違背市場原則,必然要受到市場規(guī)律的懲罰。

  現(xiàn)行政策使城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)更失衡

  記者:有人說房價(jià)大漲是流動性過剩造成的,你怎么看這個(gè)問題?

  羊慧明:目前大家所說的“過剩的流動性”,實(shí)際上是分配不公,普通職工收入太低導(dǎo)致內(nèi)需不足,和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡造成的結(jié)構(gòu)性問題。人們爭相到大、中城市買房子、找機(jī)會,造成大、中城市爆炸性擴(kuò)張,地價(jià)飛漲,房價(jià)暴漲,于是有人認(rèn)為這都是錢多了惹的禍———“流動性過!痹斐傻。實(shí)際上,這是不平衡發(fā)展造成的。

  或許有人說,城市化是必然趨勢。事實(shí)上,中國的城市化與歐、美的城市化進(jìn)程有所不同:首先歐、美城市化是漸進(jìn)的、自然生長的,而中國的城市化是爆炸性擴(kuò)張的。另外,歐、美城市化進(jìn)程中的流動是雙向的———有人攜錢進(jìn)城,也有人攜錢出城,而中國城市化的人流、資本幾乎是單向的———這是中國大城市爆炸性增長的原因。

  因?yàn)槲覀內(nèi)鄙僖环N讓城市的資本、人才流向鄉(xiāng)村的機(jī)制。這在很大程度上就是房地產(chǎn)政策不合理造成的。土地指標(biāo)管理,分配用地指標(biāo)又像“擠牙膏”,地方政府為了最大化的土地收益,把有限的土地指標(biāo)全給了城市。本來,國土資源都在分配用地指標(biāo)時(shí),盤子里就有考慮中、小城鎮(zhèn)發(fā)展的指標(biāo),但地方政府在具體分配用地指標(biāo)時(shí),全分給了城市,因?yàn)橹挥谐鞘械貎r(jià)才賣得高,許多鄉(xiāng)、鎮(zhèn)連一分半畝土地指標(biāo)都沒有,拿什么搞開發(fā)建設(shè)?

  而在歐美,當(dāng)有人在涌進(jìn)大城市的同時(shí),大城市也有人搬到小城鎮(zhèn)或鄉(xiāng)村去生活,特別是退休人群,喜歡到鄉(xiāng)村小城鎮(zhèn)居住。他們的鄉(xiāng)鎮(zhèn)很發(fā)達(dá),城市也是“葡萄狀”結(jié)構(gòu)———由一串葡萄一樣的小城鎮(zhèn)組成的生態(tài)城市。城里人到鄉(xiāng)下買地蓋房或買房很容易。人家的發(fā)達(dá)主要體現(xiàn)在鄉(xiāng)村小城鎮(zhèn)的發(fā)達(dá),城鄉(xiāng)的共同繁榮是人流、資本流的雙向流動創(chuàng)造的。

  打破權(quán)力壟斷“偽市場化”

  記者:那么你認(rèn)為中國房地產(chǎn)的出路在哪里?

  羊慧明:我國的房地產(chǎn)既然已經(jīng)形成了一個(gè)市場,而且是一個(gè)日益龐大的市場,已經(jīng)在按市場規(guī)則運(yùn)行,那么,調(diào)控房地產(chǎn)市場的基點(diǎn),也應(yīng)該順應(yīng)市場規(guī)律,推進(jìn)和完善市場化,通過調(diào)節(jié)市場要素去解決市場的難點(diǎn)問題。如果求大于供,地價(jià)房價(jià)上漲太快,管理層只需要發(fā)出增加土地供給和市場預(yù)期供給增加的信號,就能產(chǎn)生一定作用,同時(shí)采取現(xiàn)行的打擊圈地、囤地的行為,引導(dǎo)、完善競爭機(jī)制,并通過貸款政策調(diào)節(jié)需求,就能奏效。市場的問題只有通過市場手段去解決,過多地采取強(qiáng)力行政手段,也改變不了市場規(guī)律本身運(yùn)行的邏輯,而更有可能扭曲市場。

  有人說,世界上沒有一個(gè)國家的房地產(chǎn)是完全市場化的,中國房地產(chǎn)市場更不可能市場化。其實(shí),這種說法是站不住腳的,成熟市場經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)大多是完全市場化。中國既然在搞社會主義市場經(jīng)濟(jì),市場浪潮是無孔不入無堅(jiān)不摧的,房地產(chǎn)、電信、煙草等這些壟斷部門也不例外,不可能有“市”外“桃園”,違背市場規(guī)律,只會讓整個(gè)社會承受代價(jià)。

  對于解決飆升的房價(jià),我贊同中央黨校研究室副主任周天勇先生的意見,可以考慮允許農(nóng)民用自己的土地直接入股,直接出租,直接買賣土地的使用權(quán),用來建設(shè)房屋。這樣土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)就會改變,土地由寡頭供應(yīng)變成多頭供應(yīng),形成了競爭性市場!按送,直接入股直接買賣,也會省去中間很多暴利環(huán)節(jié),成本降低了,房價(jià)自然而然就會下降”。

  一句話,調(diào)控的方向應(yīng)該是推進(jìn)市場化,而不應(yīng)該是背離市場化,應(yīng)該以深化改革的思路統(tǒng)領(lǐng)宏觀調(diào)控,通過深化改革解決市場難點(diǎn)。(譚麗莎)

 
編輯:王菲】
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