2007年09月21日 星期五
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潘石屹:“土地銀行”不可靠 房地產(chǎn)業(yè)要居安思危
2007年09月21日 11:48 來源:上海證券報(bào)

    潘石屹。(資料圖) 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  現(xiàn)在房地產(chǎn)界普遍抱有樂觀的情緒,未來十年,中國將出現(xiàn)市值超過一萬億元的房地產(chǎn)企業(yè)就是這種樂觀情緒的具體表現(xiàn)。我認(rèn)為,在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮了幾年之后,我們更應(yīng)考慮的是居安思危,在繁華中看到可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),并防患于未然。

  從全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的地域性強(qiáng),一般房地產(chǎn)公司都是在熟悉的城市內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),中國房地產(chǎn)開發(fā)初期的情況也是這樣。但受現(xiàn)在房地產(chǎn)股票市場看好的影響,許多國內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司具備了一定的規(guī)模,手頭有了足夠的現(xiàn)金,他們開始跨地域發(fā)展,大規(guī)模儲(chǔ)備土地,這是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)高潮時(shí)期的做法。尤其是大規(guī)模儲(chǔ)備土地后,要將這些土地轉(zhuǎn)換成上市公司的利潤,需要很辛苦和漫長的過程,還需要有好的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建設(shè)、銷售和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理等環(huán)節(jié),才能把投入這些土地的錢變成利潤。

  在最近幾個(gè)城市土地招拍掛的過程中,開發(fā)商的勇氣越來越大,招拍掛拿地的樓面價(jià)已經(jīng)趕上甚至超過了周邊的房價(jià)。這些房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)拿到土地后囤積起來,并美其名曰“土地銀行”:他們拿到地并不急于開發(fā),而是等著土地升值,去獲取利益。這種現(xiàn)象在最近兩個(gè)月越演越烈,一些房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備成倍上升。在這種情況下,政府供應(yīng)再多的土地,都被開發(fā)商囤積起來,市場上房子的供應(yīng)量仍然會(huì)很少。政府只有嚴(yán)格執(zhí)行法律,兩年不開發(fā)的土地?zé)o償收回,才能遏制開發(fā)商瘋搶土地、囤積土地的現(xiàn)象。但遺憾的是,許多地方政府并沒有這樣做,這種瘋搶土地的風(fēng)氣在蔓延,開發(fā)商囤積土地的膽子也越來越大。

  其實(shí),房價(jià)上漲不光是北京、上海這些中國城市居民關(guān)心的問題,今年暑假我在歐洲轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn),那里許多城市的年輕人,也在關(guān)心房價(jià)問題。越是國際化的城市這種情緒越強(qiáng)烈。不同的是,在倫敦,年輕人認(rèn)為國際化的發(fā)展,外國人來了,就把他們從城區(qū)趕走了,他們的收入購買不起市中心房子了。但是,很少聽到有人埋怨開發(fā)商的。法國一些城市的情況和人們的情緒也大多如此。

  房地產(chǎn)行業(yè)下一步可能發(fā)生什么樣的變化,存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?我想有三方面:一是小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主(相當(dāng)于業(yè)主,就是購買了小產(chǎn)權(quán)房的城里人),面臨著法律無法保護(hù)他們房子的風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)股市盈率太高,對(duì)持有超過100倍市盈率房地產(chǎn)股的股民,存在著風(fēng)險(xiǎn)。三是一些房地產(chǎn)公司不顧法律的規(guī)定,大量囤地。在國家土地供應(yīng)緊張、房價(jià)大漲的情況下,政府只能啟動(dòng)“兩年不開發(fā)土地?zé)o償收回”的法律,這些公司將面臨著風(fēng)險(xiǎn)。(作者:SOHO中國董事局主席潘石屹 整理:柯鵬)


編輯:王菲】
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