2007年09月26日 星期三
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中小戶型成“雞肋”源于調(diào)控執(zhí)行不力
2007年09月26日 08:40 來源:上海證券報(bào)

    隨著國家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺,越來越多的開發(fā)商開始意識到,開發(fā)面向城市普通居民的中小戶型住宅,成為一種必然的選擇,特別是隨著最新的“24 號文”的出臺,開發(fā)面向城市中低收入階層的小戶型住宅,更將成為一種必然的趨勢。(資料圖) 中新社發(fā) 馬健 攝


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  90平方米以下的不是朝向不好就是頂樓,根本沒有好位置,戶型設(shè)計(jì)也不合理。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道,由于各種各樣的原因,很多中小戶型無論從選址還是戶型上,都不能令人滿意,成了購房者眼中“食之無味棄之可惜”的“雞肋”。

  第二次房市調(diào)控政策出臺時(shí),中央明確要求:“自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上!边@一政策的出臺,是建立在我國實(shí)際住房需求基礎(chǔ)之上的。建設(shè)部日前公布的“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”顯示,2005年,我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積升至26.11平方米,戶均住宅建筑面積升至83.2平方米。

  這說明,90平方米以下住房是市場的主流需求,將90平方米比例界定為70%與實(shí)際需求恰好遙相呼應(yīng)。剩下的30%滿足高收入者的需求,又解決了市場的高端需求。這樣,就能使需求和供應(yīng)保持平衡狀態(tài),從而解決一直困擾著我們的住房結(jié)構(gòu)性失衡問題。

  但是,90平方米以下的中小戶型政策執(zhí)行不力,未能發(fā)揮有效作用。這主要表現(xiàn)在兩個方面:

  一是中小戶型住房供應(yīng)不足。國家發(fā)改委7月31日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月90平方米以下住房完成投資僅占住宅投資的19.5%,不足兩成的數(shù)字意味著住宅開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍沒有改變。這一現(xiàn)象并非個別。今年1至8月,長春市在累計(jì)可售商品住宅中,90平方米以下中小戶型占總量的14%,90至144平方米中戶型占總量的49.6%,144平方米以上的大戶型占總量的36.4%。大戶型占據(jù)市場絕對主導(dǎo)地位的狀態(tài)幾乎沒有絲毫改變。

  二是中小戶型成為低品質(zhì)的象征,設(shè)計(jì)不合理、位置較偏, 成了大戶型住房的附屬品和陪襯。據(jù)介紹,之所以出現(xiàn)這種情況,是由于小戶型主要面對的是工薪階層,總價(jià)低、利潤比大戶型少。問題是,“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的政策,難道是可以置之不理,隨意由開發(fā)商們選擇的嗎?

  實(shí)際上,開發(fā)商們所說的情況并非真實(shí)原因,他們熱衷于建造大戶型住房的目的,很可能是繼續(xù)維持住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的狀況,導(dǎo)致大量需要購買中小戶型的消費(fèi)者無法得到滿足。這些消費(fèi)者游離于市場外,一方面,可以繼續(xù)造成供不應(yīng)求的假象,增加人們的恐慌心理,助推房價(jià)上漲。同時(shí),在中小戶型供應(yīng)不足、品質(zhì)低下,無法滿足實(shí)際需求的情況下,一部分原本計(jì)劃購買中小戶型的消費(fèi)者,可能被迫轉(zhuǎn)而購買大戶型住房。另一方面,我國現(xiàn)在的建筑用地本身就比較緊張,如果用以建造大戶型,建成后的住房數(shù)量必然遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于建造中小戶型的數(shù)量,這樣,就會使土地供應(yīng)狀況持續(xù)保持緊張,進(jìn)而推動房價(jià)上漲?傊,是以牟取最大暴利為出發(fā)點(diǎn)的。

  如果任由市場選擇,90平方米以下的中小戶型將必然呈供應(yīng)不足狀態(tài),而中小戶型品質(zhì)的降低,又間接加劇了供應(yīng)不足的狀況。中小戶型并不意味著低品質(zhì),日本、韓國由于人多地少,中小戶型住房始終占據(jù)市場的主流,房子雖小,但由于設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心,空間得到充分利用。這種能夠滿足不同家庭需求的高品質(zhì)中小戶型,受到市場的熱烈歡迎,至今仍然暢銷。我國有關(guān)部門也曾經(jīng)搞過中小戶型住房設(shè)計(jì)大賽,涌現(xiàn)出許多別具一格而又非常實(shí)用的經(jīng)典設(shè)計(jì)。這說明,只要更新理念、精打細(xì)算,就能提高有限空間的利用率,設(shè)計(jì)出消費(fèi)者滿意的中小套型住房,F(xiàn)在的關(guān)鍵問題是,相關(guān)市場主體打造經(jīng)典而實(shí)用的中小戶型的動力嚴(yán)重不足。

  中小戶型出精品,不是不能為而是沒有為。房地產(chǎn)市場對中小戶型的“歧視”,是對國家宏觀調(diào)控政策的誤讀甚至故意曲解,這容易強(qiáng)化“貪大求洋”的消費(fèi)誤區(qū),制約中小戶型政策對房市的影響力。面對現(xiàn)實(shí)問題,有關(guān)部門應(yīng)該及時(shí)拿出對策,以確保中小戶型政策得到切實(shí)執(zhí)行。當(dāng)中小戶型真正成為市場的主流,我國房地產(chǎn)市場的許多問題就會變得非常容易解決。(呂青)


編輯:王菲】
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