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中國房價:持續(xù)猛漲為哪般?
2007年12月04日 08:59 來源:人民日報海外版

    2007年11月18日,國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局最新調(diào)查顯示,今年3季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2%,漲幅比上季度高1.9個百分點。進入10月份,70個大中城市房屋銷售價格漲幅達到了9.5%,比上月高出0.6個百分點。大中城市房價正進入新一輪的快速上漲通道,但是部分城市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了“有價無市”的局面。 中新社發(fā) 海安仇穩(wěn)山 攝


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  據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新調(diào)查顯示,今年10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,全國有5個城市漲幅超過10%。人們不禁會問:中國房價持續(xù)猛漲為哪般?近日,記者就此問題采訪了一些房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專家。

  解釋中國城市房屋價格持續(xù)上升,有多種說法,其中,“供求說”占主流。他們認為,由于土地供應不足、戶型結(jié)構(gòu)不合理等原因,導致房屋不能滿足城市化和經(jīng)濟發(fā)展等帶來的住房需求,從而推動房屋價格上升。

  國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳博士即持這一觀點。她認為,房價上漲的最大推手應該是供求關(guān)系。劉琳稱,研究中心對房價進行了長期的跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn),從2002年至今的5年時間內(nèi),需求量在不斷放大,然而供給卻沒有太大的增長。

  主因 供應不足

  劉琳博士認為,供應不足是導致房價上漲的一個因素。她說,2003年起國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施逐漸出臺,尤其是土地閘門和信貸閘門的關(guān)緊,對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大的影響,從2004年起,土地交易便連續(xù)下降,2005年至2006年呈現(xiàn)負增長,直到今年3月,隨著全國土地供應量增大,房地產(chǎn)商購置土地的力度才開始重新增大。而開發(fā)信貸的緊縮則直接制約了商品住宅的供應量。

  國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人李曉超,在分析今年以來住房銷售價格持續(xù)上漲原因時認為:住宅的供應相對偏緊,還存在著結(jié)構(gòu)不盡合理,特別是針對中低價位的中小戶型住房所占比例還偏低。

  人民銀行發(fā)布的第三季度貨幣政策報告也顯示,前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1.68萬億元,同比增長30.3%,但經(jīng)濟適用房投資的比重僅僅為4.4%。此外,90平方米以下住房投資占商品住房投資的15.2%,與監(jiān)管部門所要求的“70%以上戶型在90平方米以下”的要求相差甚遠。

  次因 需求旺盛

  劉琳認為,需求旺盛也是支撐房價上漲的原因之一?罩寐适呛饬啃枨笤鲩L的重要指標之一,從2002年開始全國的空置率就呈下降趨勢,2004年降幅最大,這說明需求很強勁。她進一步指出,長期來看,25歲-45歲是住房消費的主要群體,其中25歲-35歲正處于婚戀期,他們對住房需求呈現(xiàn)剛性,“我國的人口結(jié)構(gòu)決定了未來15年,住房需求都會相當旺盛!倍鴱亩唐诳,流動性過剩、實際利率偏低,加上由漲價預期引起的投機行為,也帶來了相當數(shù)量的需求。

  李曉超也認為,需求增長很快,特別是隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,居民收入的不斷增加,城市化進程的加快,其中還存在著居民多套住房的需求。據(jù)民建中央企業(yè)委員會房地產(chǎn)組組長曾鈁預測,到2020年我國城市化水平將達到50%-60%,城鎮(zhèn)居民將增長到8億-8.5億人。其間有3億-3.5億的新增城鎮(zhèn)人口需解決住房,住房需求急劇增大。建設(shè)部原副部長、中房協(xié)名譽會長楊慎則認為,中國每年有1600萬人進城,這些人都需要房子。但是城市里無法提供這么多的房子,造成房價上漲。

  國家發(fā)改委的調(diào)查顯示,今年前三季度,全國商品住宅竣工面積同比增長11%,而銷售面積同比卻增長了33.9%,其中,現(xiàn)房銷售面積同比增長14.7%,期房銷售面積同比增長42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍,可見市場需求的旺盛。

  專家表示,盡管房地產(chǎn)投資加快增長,但由于住房套型結(jié)構(gòu)比與居民收入結(jié)構(gòu)比剛好相反,不僅造成有效供給不足,而且導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)加快上漲勢頭,部分城市房價還漲幅較高。

  其三 成本增加

  李曉超稱,土地開發(fā)建設(shè)成本過快增長則是新一輪房價上漲的又一“推手”。

  土地開發(fā)建設(shè)成本提高。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年以來全國70個大中城市土地交易價格上漲較快。一至三季度累計平均上漲12.8%,一季度上漲9.8%,二季度上漲13.5%,三季度上漲15%。據(jù)了解,由于地價飛漲,全國各地“地王”頻現(xiàn),多次出現(xiàn)樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現(xiàn)象。

  中國社會科學院編撰的2007年房地產(chǎn)藍皮書顯示,地價綜合水平排在前列的城市是:紹興、廈門、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市,在國家發(fā)改委公布的全國70個大中城市房價月報中,時常排名前列。

  由此可見,盡管房價取決于供求,但“羊毛出在羊身上”,土地成本最終會計入房價,最后還是由購房者來承擔。

  另外,建筑材料價格也在上漲,人工成本、機械使用費的上漲都形成了對房價上漲的推動。

  有人認為,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的巨額利潤也增加了住房成本。據(jù)2006年財政部發(fā)布的第十二號會計信息質(zhì)量檢查公告顯示:檢查的39家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%,而實際利潤率高達26.79%,隱瞞利潤超過一半。有些購房者認為,房地產(chǎn)老總動輒上百萬甚至幾百萬的年薪也是推高房價的原因之一。

  除此之外,曾鈁認為,拆遷安置費增高也加大了開發(fā)成本。目前我國正處于城市化的發(fā)展時期,許多城市建設(shè)和舊城改造的力度加大。隨著國家對征地拆遷工作的規(guī)范,征地拆遷安置補償費標準的提高,加大了開發(fā)時間成本和資金占用成本,開發(fā)成本明顯上升。

  其四 投機行為

  李曉超認為,由于市場上對住房價格繼續(xù)上漲的預期明顯,投資購房需求膨脹,也形成了對價格的推動。

  根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示,10月,我國居民戶貸款增加682億元,同比多增470億元,其中,短期貸款增加27億元;中長期貸款增加655億元。對此,央行的解釋是,“受部分地區(qū)住房價格明顯攀升、居民收入預期改善等因素影響,居民貸款需求有很大提高,主要是以住房貸款為主的中長期消費性貸款增加較多!

  中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)日前發(fā)布的調(diào)查報告顯示,超過九成的被調(diào)查者預期未來一年本地區(qū)房地產(chǎn)價格將上漲。而預期下降的被調(diào)查者只有1.5%。正是因為有如此強烈的上漲預期支持,不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費心理,盲目追高,進一步推高了房價。

  此外,股市上的財富效應也是導致房價上漲的重要推手。

  中國社會科學院博士尹中立認為,股市的財富效應對房地產(chǎn)市場至少有兩個方面的作用,一是居民直接把在股市上獲得的財富投入到房市上,使得房地產(chǎn)購買力大大增加。第二個作用更加直接,在股價不斷上漲的時候,增加了房地產(chǎn)上市公司融資的能力,這些公司融來的資金大部分投入到土地收購的市場上,地價上漲從而帶動房價上升。(記者 王明峰)

編輯:王菲】

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