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樓市調(diào)控:社會(huì)輿論能否取代市場(chǎng)理性?

2008年01月14日 11:24 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  近來(lái),對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的爭(zhēng)論持續(xù)不斷。我們的結(jié)論很明確:一切言之尚早,因?yàn)槎唐趦?nèi)國(guó)內(nèi)主要城市樓價(jià)不可能出現(xiàn)大幅下跌。

  但今年元旦新華社發(fā)表的一篇文章稱:“深圳樓市沒(méi)有大規(guī)模降價(jià)”。文章作者通過(guò)對(duì)深圳市一些在售新盤的走訪發(fā)現(xiàn),特區(qū)內(nèi)樓盤很多都維持了萬(wàn)元以上的高價(jià),部分樓盤價(jià)格仍達(dá)每平方米2萬(wàn)~4萬(wàn)元的水平,采取低價(jià)銷售策略的,只是某些郊區(qū)樓盤。

  新華社文章對(duì)市場(chǎng)爭(zhēng)議的“辟謠”,反映社會(huì)上出現(xiàn)的一種普遍預(yù)期:國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該進(jìn)行大調(diào)整,樓價(jià)應(yīng)該大幅下降。由于這種預(yù)期有著廣泛的公眾基礎(chǔ),這種預(yù)期對(duì)于政策的影響力是不能低估的。

  在經(jīng)過(guò)以收緊銀行貸款為核心的持續(xù)調(diào)控之后,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)似已進(jìn)入“隆冬季節(jié)”,其主要跡象如下:一是資金鏈持續(xù)緊縮,來(lái)自銀行的資金供應(yīng)顯著減少,大部分房企逐步面臨融資困境;二是住房交易急劇轉(zhuǎn)冷,價(jià)高量縮的情況不斷蔓延,各地樓盤出現(xiàn)小幅降價(jià)風(fēng);三是部分”地市”火熱的城市土地拍賣迅速轉(zhuǎn)冷,即使有成交,也多半接近底價(jià);四是最值得注意的是,業(yè)界大佬們(如王石)公開(kāi)對(duì)前景表示擔(dān)憂,并著手調(diào)整企業(yè)的銷售策略。

  然而,房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌,是不是一個(gè)對(duì)全社會(huì)最有利的結(jié)果呢?我們認(rèn)為,不是。

  房?jī)r(jià)大跌會(huì)讓誰(shuí)受益?表面上看,可能會(huì)有一部分購(gòu)房者受益。但對(duì)他們而言,也要看是什么價(jià)位的住房,下降多少他們才買得起。如果是一線城市的中高檔樓盤,就算下跌30%還是超出普通市民的購(gòu)買能力。更何況,房地產(chǎn)投資永遠(yuǎn)是買漲不買跌,誰(shuí)能保證大幅下跌時(shí)就會(huì)有大量的購(gòu)買力出現(xiàn)?

  房?jī)r(jià)大跌的負(fù)面沖擊則十分明顯。首先,房?jī)r(jià)大幅下跌,住房貸款風(fēng)險(xiǎn)將立即提高,銀行壞賬大幅增加,負(fù)資產(chǎn)人士數(shù)量上升。其次,廣大已購(gòu)房者的資產(chǎn)價(jià)值將大大縮水。近十年來(lái)中國(guó)的住房供應(yīng)改革,使越來(lái)越多的普通中國(guó)人——不論是新生的中產(chǎn)階級(jí)群體,還是城市普通居民中的拆遷戶——都擁有了自己的房子。房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌對(duì)他們意味著什么,不言而喻。第三,房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的多米諾骨牌可能倒下,并引發(fā)其他的市場(chǎng)混亂。這不光是樓市自身的問(wèn)題,隨之而來(lái)的將可能是一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴。

  我們一向認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控成功的標(biāo)志,是讓房?jī)r(jià)保持溫和上漲,而不是大起大落。與此同時(shí),政府應(yīng)該以財(cái)政資源來(lái)著力解決最貧困的社會(huì)群體的居住問(wèn)題。

  因?yàn)槲覀儽仨毢粲酰荷鐣?huì)輿論層面的預(yù)期,不能代替對(duì)市場(chǎng)的理性分析,決策層尤其應(yīng)該對(duì)此保持冷靜。如果在公眾輿論的“壓力”下,以房?jī)r(jià)大幅下跌為目標(biāo)來(lái)制定政策,那將是危險(xiǎn)的決策。(賀軍 作者為安邦集團(tuán)高級(jí)分析師)

編輯:王菲】
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