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深圳房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度105% 開發(fā)商資金鏈命懸一線?

2008年05月21日 16:14 來源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  樓市陰云密布,深圳首當(dāng)其沖

  官方數(shù)據(jù)顯示,深圳去年的房?jī)r(jià)“白漲”了,目前已經(jīng)回落到了一年前的水平。深圳新建住房銷售價(jià)格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名,且一年之間的漲跌波動(dòng)總幅度累加高達(dá)105%。而開發(fā)商在沒有更多融資渠道的情況下,紛紛開始收縮戰(zhàn)線、暫停買地、出讓股份等以“救命”。業(yè)內(nèi)人士警示,一旦行業(yè)調(diào)整進(jìn)一步深入,開放商資金“決堤”風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā),很多開發(fā)商的資金潰敗可能就先出現(xiàn)在深圳戰(zhàn)場(chǎng)上。

   房?jī)r(jià)過山車

  深圳市國(guó)土資源和房屋管理局上周在其官方網(wǎng)站公布的《2008年1-4月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析報(bào)告》顯示,1至4月深圳新建商品住宅的成交均價(jià)分別為15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米,總體呈現(xiàn)連續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

  “目前,深圳房?jī)r(jià)經(jīng)過較大幅度的調(diào)整后,基本回落到去年2、3月的水平。”撰寫該份報(bào)告的深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師王鋒如此評(píng)價(jià)。也就是說,深圳房?jī)r(jià)猶如坐了趟過山車,已跌回了一年前。

  而同樣由深圳市房地產(chǎn)研究中心所作的報(bào)告顯示,去年深圳的房?jī)r(jià)走勢(shì)是從1月的10872元/平方米一路飆至10月的17350元/平方米,升幅達(dá)到60%,隨后開始量?jī)r(jià)齊跌,從去年10月的波峰到今年4月的谷底,降幅又達(dá)到45%。那么,從去年至今的總體漲跌絕對(duì)值累加的波動(dòng)總幅度來看,這個(gè)過山車的跳躍度已高達(dá)105%!

  與地方調(diào)研相呼應(yīng)的是,國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周發(fā)布的4月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)也顯示,深圳新建住房銷售價(jià)格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名。

  雖然深圳的分析師認(rèn)為,在價(jià)格持續(xù)回落的刺激下,深圳樓市在3、4月已經(jīng)出現(xiàn)成交量一定程度的回升,銷售量基本達(dá)到去年8、9月的規(guī)模。但問題是,1至4月深圳新建商品住宅銷售面積85.31萬平方米,同比下降62.89%;住宅空置面積則同比增加86.17%,為68.51萬平方米。如此交易狀態(tài)似乎并不足以支撐房?jī)r(jià)。

  尷尬資金鏈

  由于房?jī)r(jià)的下調(diào)并不能換來購房者對(duì)樓市的信心,深圳開發(fā)商的好日子也戛然而止,甚至于因銷售不暢而緊繃的資金鏈有演變成一些開發(fā)商脖子上的“絞索”之勢(shì)。

  業(yè)內(nèi)人士表示,今年以來,基于深圳樓市持續(xù)低迷,很多樓盤都高調(diào)降價(jià),但這種開發(fā)商積極主動(dòng)向購房者讓利的行為,并沒能從根本上改變行業(yè)資金鏈普遍吃緊的現(xiàn)狀。出自深圳的開發(fā)商,暫緩上市的有之,著急私募的有之,現(xiàn)金流告急的問題首當(dāng)其沖,資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也撲面而來。

  據(jù)記者了解,除了希望通過快速銷售來化解資金困境外,有部分小開發(fā)商已經(jīng)在通過借其他公司的名義委托貸款,甚至于有向投資客短期借款的方式籌錢!澳切⿲(shí)力不濟(jì)卻又拿地過多的,特別是擠在去年高價(jià)拿地的小開發(fā)商尤為多,處境尤為危險(xiǎn)!庇薪佑|過前來借錢的開發(fā)商的市場(chǎng)人士表示。

  別說是小開發(fā)商,就算是手頭尚寬裕的大開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)移土地風(fēng)險(xiǎn)。如近日萬科就將其所持的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)以500萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司,而東莞萬科所持有的正是去年地價(jià)飆升時(shí)期以14.12億元拍下的東莞“地王”——南城水濂村地塊。

  開發(fā)商自保

  在珠三角區(qū)域的不少開發(fā)商急迫尋求化解生存危機(jī)之道時(shí),其他區(qū)域的開發(fā)商也在思考。

  在長(zhǎng)三角區(qū)域,江蘇中大地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)談義良告訴記者,由于目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,行業(yè)面臨重新洗牌,其選擇實(shí)施的是“跟跑”戰(zhàn)略。中大是在昆山做建筑起家的,發(fā)展了10年后在今年才成立地產(chǎn)集團(tuán),正在開發(fā)昆山的多個(gè)別墅項(xiàng)目!拔覀兏敢膺x擇一個(gè)行業(yè)標(biāo)桿,如萬科起步時(shí)那樣做減法而非加法,也就是專注于房地產(chǎn)開發(fā),不急于資本運(yùn)作,慎重選擇異地市場(chǎng)!闭劻x良坦言,“當(dāng)然,未來五年我們也追求規(guī);_發(fā),適時(shí)進(jìn)行區(qū)域拓展,規(guī)劃成為長(zhǎng)三角區(qū)域的知名建設(shè)企業(yè)。”

  金地集團(tuán)上海公司總經(jīng)理趙漢忠則建議,現(xiàn)在其他的金融工具都不開放,高利貸又不保險(xiǎn),那就少拿一點(diǎn)地,先把最困難的時(shí)期渡過!耙谑袌(chǎng)狀況稍好時(shí)加快銷售以回籠資金,目前開發(fā)商資金鏈問題是有跡象但未爆發(fā),傳統(tǒng)旺季過后的7、8月的資金局面值得關(guān)注!壁w漢忠直言,“到那個(gè)時(shí)候,我們就能‘吸收’一些項(xiàng)目!

  在環(huán)渤海區(qū)域,北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)對(duì)媒體指出,今年以來由于銷售萎靡,開發(fā)商方面4年來首次出現(xiàn)自有資金告急的局面!皩(duì)所有的開發(fā)商而言,每家所面臨的形勢(shì)是不一樣的。去年將大量現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為土地、今年銷售情況又不好的,這樣的開發(fā)商就出現(xiàn)了一些現(xiàn)金流的問題。”任志強(qiáng)表態(tài),“現(xiàn)在中小開發(fā)商總想著借錢,可你要是沒什么實(shí)力,憑什么借給你錢?如果用股權(quán)融資,那倒可能從小企業(yè)變大企業(yè)。我們過去從來都是‘傍大款’,華遠(yuǎn)過去就是傍華潤(rùn)。只要你愿意便宜點(diǎn)把股權(quán)賣出去,(生存)也很容易!(記者 李和裕)

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