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樓市成交量回到十年前 深圳政策機構(gòu)呼吁"救市"

2008年07月10日 07:48 來源:上海證券報 發(fā)表評論

  建議減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收;給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán),因地制宜控制貸款規(guī)模

  樓市一落千丈的深圳率先開始呼吁"救市"!昨天,深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》,顯示除了房價已跌回一年前,深圳樓市的交易量今年很有可能退回十年前;而面對今年以來的樓市衰退,深圳市房地產(chǎn)研究中心甚至提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的"救市"建議。

  銷量縮水一半

  從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看,深圳今年的樓市滑坡的確"觸目驚心"。

  今年深圳樓市在經(jīng)歷了年初的淡季后,3月后銷售量有所回升,5月的銷售量達到上半年高點,但6月又出現(xiàn)回落,各月銷售量保持低位水平,市場交易持續(xù)低迷。最后的統(tǒng)計則顯示:上半年深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米,同比減少54.38%。其中,住宅銷售面積154.25萬平方米,同比減少50.02%;辦公樓銷售面積1.78萬平方米,同比減少89.23%;商業(yè)用房銷售面積11.94萬平方米,同比減少34.65%。

  另外,空置量也從側(cè)面反映出樓市銷售不暢的問題。上半年深圳商品房空置面積164.73萬平方米,同比增加26.72%;其中住宅空置面積65.37萬平方米,同比增加高達84.5%。

  "按目前的銷售規(guī)模統(tǒng)計,深圳今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右,僅相當(dāng)于1997、1998年間的水平。"深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師王鋒指出,"主要是新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。"

  而除了新房市場,二手房也是"難兄難弟"。上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬平方米,同比減少68.48%,降幅比新建商品住宅還大。二手住宅與新建商品住宅的交易面積比例則由去年的1.86:1降至目前的1.05:1。

  房價拉動無力

  而在最受關(guān)注的房價方面,深圳的新建商品住宅銷售均價早在今年4月便跌回一年前水平,并且在3、4、5月連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降。雖然6月的官方統(tǒng)計尚未公布,且有市場機構(gòu)的統(tǒng)計稱6月深圳房價環(huán)比上漲了三成、回到近14000元/平方米的高位,但深圳市房地產(chǎn)研究中心的分析卻指出,6月房價的回升主要是受低密度住宅入市拉動的影響,除去這部分的拉動作用,6月房價僅為11159元/平方米,基本與5月持平。

  王鋒還介紹,按深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計口徑,上半年深圳全市商品住宅銷售均價為12789.26元/平方米,同比漲幅4.04%,"從上半年各月價格變動情況來看,房價仍處于調(diào)整中。"

  并且,基于觀望氣氛濃厚、房價持續(xù)下降,深圳的房地產(chǎn)投資局面也有所調(diào)整。上半年深圳完成房地產(chǎn)開發(fā)投資194.68億元,同比減少0.83%;其中,完成商品住宅投資142.84億元,同比增加4.34%。商品房新開工面積462.91萬平方米,同比增加7.01%;其中,住宅新開工面積303.89萬平方米,同比減少7.76%。

  向政策"討?zhàn)??

  "保持房地產(chǎn)市場長期健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展,不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件,是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、避免房價大起大落……應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。"雖然報告認(rèn)為去年以來的房價調(diào)整是對前兩年市場過熱發(fā)展的修正,其目的是使市場向理性軌道回歸,但基于眼下深圳樓市的持續(xù)衰退,報告開始建議"救市"。

  其中最引人注意的是,報告中建議"減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收",以降低交易門檻,鼓勵和促進房地產(chǎn)交易,促進市場活躍。

  此外,報告也建議國家有關(guān)部門對現(xiàn)行相關(guān)金融政策做一些調(diào)整,特別是結(jié)合近期國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化,適度放松從緊的貨幣政策,鼓勵生產(chǎn)、投資及消費;針對房地產(chǎn)方面主要是對首次購房者和90平房米以下購房者予以扶持,"應(yīng)給予進一步優(yōu)惠的貸款政策"以激發(fā)潛在市場需求,以及"給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán),因地制宜控制貸款規(guī)模"。

  報告還建議地方政府重視土地供應(yīng)效率以擴大供應(yīng)。"深圳土地資源相當(dāng)緊缺,新增建設(shè)用地較少,但是未來住房需求還在增長,因此要因地制宜采取一些辦法:一是在有限的土地上,盡量多提供住房單元,具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施;二是對存量土地的挖掘應(yīng)進一步加強,尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整,通過舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場供應(yīng);三是加快城市新區(qū)建設(shè),鼓勵需求轉(zhuǎn)移,解決老城區(qū)市場供應(yīng)潛力不足的問題。"

  記者觀察:瘋狂之后

  如果說去年的深圳樓市告訴我們什么叫瘋狂,那么今年的深圳樓市則告訴我們什么叫瘋狂的代價。而瘋狂之后呢?

  "深圳市房地產(chǎn)研究中心的報告首先反映出深圳業(yè)內(nèi)對于樓市現(xiàn)狀的擔(dān)憂,這是很正常的。"幾位業(yè)內(nèi)人士對記者異口同聲。

  的確,深圳樓市今年日子難過。深圳市房地產(chǎn)研究中心每月按時發(fā)布的報告已反映出深圳房價回落、成交低迷、一蹶不振的樓市表情,除此之外,新開一手樓盤價格與周邊二手房價格"倒掛"、不少項目涌現(xiàn)退房現(xiàn)象、一些銀行存在房貸"斷供"問題也都是上海證券報記者了解到的深圳樓市內(nèi)的真實情況。深圳樓市的參與方如何能不著急?

  然而,對于樓市的“治療”,也是要慎之又慎的。

  一些專家就指出,一味夸大調(diào)整的力度,鼓吹房地產(chǎn)"救市"存在危險性,應(yīng)該多看到樓市調(diào)控在釋放出的積極信號。

  "'救市'之心我很理解,不過報告中提出的一些重點建議都是針對中央之前提出的調(diào)控政策,而中央調(diào)控樓市的目標(biāo)正是為樓市降溫,今年深圳樓市的變化也許正是調(diào)控方希望看到的。"易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭坦言。而且深圳房價連月下跌,但從上半年的成交均價來看還是同比微漲的,在許多人看來深圳樓市還未調(diào)整到位,易居房地產(chǎn)研究院的一份二季度樓市走勢調(diào)研也顯示,深圳住宅市場可能要到今年四季度甚至明年才能走出低迷。

  "據(jù)我所知,有關(guān)方面現(xiàn)在也在觀察、觀望樓市,政府是不希望房價大起大落,領(lǐng)導(dǎo)人也已表態(tài)要穩(wěn)定樓市,但從整個中國樓市來看,眼下說要救市是不合時宜的。"楊紅旭認(rèn)為,"當(dāng)然,報告只是針對深圳區(qū)域樓市而言,不排除當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門會采取一些行動,特別是在刺激需求方面。"

  佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄則分析,"救市"建議不僅是基于深圳樓市衰退,也是基于珠三角區(qū)域的經(jīng)濟衰退,"深圳樓市是此輪調(diào)整最嚴(yán)重的,而且在其所在經(jīng)濟區(qū)域遇到發(fā)展問題,如制造業(yè)危機、企業(yè)倒閉潮的情況,所以地方政府更為憂慮。"

  不過薛建雄并不支持刺激需求:"從建議內(nèi)容來看,特別是對于稅收,是要謹(jǐn)慎的。中國市場內(nèi)資金量依然充足,一旦稅收放寬,恐怕大批熱錢再次涌入,這樣就危險了。而且從城市化進程來看,樓市需求仍會很大,目前對于樓市的發(fā)展是要著眼于長遠需要,突然的刺激對于未來房價也會產(chǎn)生影響。倒是房地產(chǎn)投資增長乏力值得關(guān)注,這對今后區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生影響,開發(fā)商成批死亡對市場也沒好處。"(作者:李和裕)

編輯:藍玉貴】
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