除了娛樂圈，大概就數(shù)房地產(chǎn)界的“江湖”最深了，其中，又以房價的話題最熱鬧。今年以來，“拐點論”也好，“百日巨變”也罷，專家、開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士“脫口而出”的觀點南轅北轍，弄得購房者不知所措。因為研究的領(lǐng)域從事的工作不同，因為宏觀微觀切入的角度不同，因為引用的數(shù)據(jù)出處不同，因為利益得失的立場不同，很多聲音對于房價的判斷常常是對立的，說上漲的聽聽很有道理，說下跌的看看也有依據(jù)。更絕的，北大教授居然跟深圳研究人士打起賭來，本來很專業(yè)很嚴(yán)肅的經(jīng)濟(jì)話題因此添了些娛樂的色彩。

　　也許談?wù)摲績r的話題比較容易吸引眼球。時下有關(guān)房地產(chǎn)的話語通道又多，一些人頂著某某房地產(chǎn)研究機構(gòu)的名頭，在媒體上對房價說三道四，弄得購房者云里霧里。

　　分析一下眼下被運用最多的幾個房價漲跌事例，就不難擠出其中的“水分”。

　　事例一，均價。幾乎每一周，都會有市場分析文章總結(jié)上周的房價情況，很多時候，這種均價毫無規(guī)律可循。在市場上升的時候，它可能一連幾周出現(xiàn)下跌，在市場回落的時候，它也可能連續(xù)出現(xiàn)上漲。原因很簡單，均價=成交總金額/成交總面積，如果某一周內(nèi)市中心樓盤供應(yīng)增多，成交增多，就會拉動均價上漲；反之，如果某一周內(nèi)外環(huán)線外的樓盤成交增加，就會拉動均價回落。因此，房價不是個連續(xù)函數(shù),受不同樓盤的位置和價格等因素影響很大,均價上漲不說明市場上所有的房價上漲，均價回落也不能說明房價下跌。還有，目前統(tǒng)計的均價只是一手房的均價，而幾乎一半的購房者從二手房市場購房，均價對這部分購房者來說，參考的意義不大。

　　事例二，降價一萬元。之前傳得沸沸揚揚的某著名開發(fā)商在西區(qū)的某個樓盤降價1萬元出售，有分析人士就認(rèn)為，這是樓市掉頭的信號，因為某著名開發(fā)商的舉動向來是投資的風(fēng)向標(biāo)。此言一出，人心惶惶。但只要到過該樓盤現(xiàn)場察看過的購房者就不會有這種擔(dān)心，因為降價一萬元出售的房源與以前出售的房源位置大不同，房型差異也很大，而且在板塊內(nèi)，該批房源即使降價，價格也算高的。當(dāng)然，價格高低除了與房源的總體品質(zhì)有關(guān)外，降價還很有可能是有些發(fā)展商“漫天要價,落地還錢”的營銷手段。

　　事例三，跌了20%多。這個事實來自市中心某樓盤二手房的市場價格，有板有眼。據(jù)說原來單價6萬元的房子，最近成交價只有4萬元了。4萬元成交價是真的，6萬元的也不假，問題是，6萬元的房子與4萬元的房子原來就是兩回事。原來，6萬元的房子是商品房，目前二手房市場上還是6萬元，原來賣4萬元的房子是動遷回搬房，現(xiàn)在仍然賣4萬元。同樣的說法還發(fā)生在北區(qū)某大盤，經(jīng)過去年的一輪漲勢后，靠近輕軌的房源最近二手市場上下跌了1000元，而臨河的水景房卻漲勢不減。

　　房地產(chǎn)是一個地域性非常強的產(chǎn)業(yè)，各地供應(yīng)、需求情況不一，市場表現(xiàn)也不一，其他城市的漲跌在某種程度上并不能構(gòu)成上海漲跌的因素；房地產(chǎn)還是一個非均質(zhì)產(chǎn)品，地段不同、開發(fā)商不同、品質(zhì)不同，價格也千差萬別；同一個小區(qū)的不同位置，同一幢樓的不同樓層，價格相差20%毫不奇怪；同一個小區(qū)、同一幢樓、同樣的樓層，房型的供需情況不同，單價差20%也毫不奇怪。拿一個小區(qū)內(nèi)的最好房源與最次房源比較根本沒有意義。

　　房價跟成本有關(guān)，跟供需有關(guān)，跟購房者的預(yù)期有關(guān)，跟國際資本的動向有關(guān)，還跟宏觀經(jīng)濟(jì)的政策息息相關(guān)。討論總體房價的走勢還得考慮我們住房發(fā)展的目標(biāo)，即控制房價的過快上升與大幅下跌，加快廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這么多種力量作用于一個房地產(chǎn)市場，要看透房價就得拿出“科學(xué)”這個法寶。(許國萍)