房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)冬正在到來(lái)，杭州因萬(wàn)科的率先降價(jià)行為成為打折賣(mài)房的風(fēng)暴中心。昨日(9月17日)，長(zhǎng)江證券研究部將房地產(chǎn)行業(yè)投資策略研討會(huì)選址杭州，吸引了研究機(jī)構(gòu)和眾多房地產(chǎn)上市公司、基金經(jīng)理的參與。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛表示將收縮戰(zhàn)線(xiàn)準(zhǔn)備過(guò)冬。學(xué)者則認(rèn)為金融環(huán)境的改革與房地產(chǎn)密切相關(guān)，建議恢復(fù)金融市場(chǎng)常態(tài)。行業(yè)分析師給出的投資建議則是資金處于尷尬時(shí)代，長(zhǎng)期“看好”，“中低配”是目前最好的選擇，尷尬時(shí)刻更要重新看待“保招金萬(wàn)” 。

　　專(zhuān)家：金融環(huán)境需要恢復(fù)常態(tài)

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌教授表示，金融改革對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系密切。他的觀點(diǎn)得到與會(huì)者廣泛認(rèn)同。

　　顧云昌表示，2005年和2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)從百分之十幾上升到24.7%，2007年一年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲17.5%，很大程度上是由于金融改革取得的突破，資本市場(chǎng)上股改的成功、銀行加快上市是兩個(gè)重要內(nèi)容。銀行上市融資后發(fā)放貸款增多，2007年出現(xiàn)地王，股市融資積極推動(dòng)了房?jī)r(jià)。研究數(shù)據(jù)也證明，個(gè)人抵押貸款從百分之十幾增長(zhǎng)到80%，今年則在政策控制下急劇下降。他表示本月將對(duì)有關(guān)部門(mén)提出建議：金融環(huán)境的改善是房地產(chǎn)環(huán)境改善的主要條件，當(dāng)前金融環(huán)境需要恢復(fù)常態(tài)，例如取消對(duì)第二套房的購(gòu)買(mǎi)限制。

　　顧云昌認(rèn)為，目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策目標(biāo)應(yīng)該是：保穩(wěn)定、促成交、過(guò)好冬。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，如何防止泡沫吹大和破裂是世界難題，泡沫曾經(jīng)出現(xiàn)在1991年的日本和1997年的香港、東南亞國(guó)家，目前也發(fā)生在金融制度完備的美國(guó)。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)首先要促進(jìn)交易量、保穩(wěn)定，其次是穩(wěn)定預(yù)期，加大稅收和金融環(huán)境的建設(shè)。防止大起之后的大落、減少波動(dòng)，穩(wěn)定發(fā)展。他建議開(kāi)發(fā)企業(yè)要過(guò)好冬天有幾個(gè)方面的注意事項(xiàng)：保衛(wèi)資金鏈、尋求差異化、提高性?xún)r(jià)比，增強(qiáng)抵抗力。

　　企業(yè)：謹(jǐn)慎拿地收縮戰(zhàn)線(xiàn)

　　昨日不僅有杭州的房地產(chǎn)企業(yè)積極參與，還有保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)等公司高管參加會(huì)議，這些上市公司對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期大多謹(jǐn)慎。但也有濱江集團(tuán)在前天剛剛拿到一個(gè)中標(biāo)的項(xiàng)目，董事長(zhǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展表示樂(lè)觀。

　　廣宇集團(tuán)的邵總介紹說(shuō)，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)還會(huì)跌，而這一低迷周期的持續(xù)時(shí)間預(yù)計(jì)在兩年左右。他說(shuō)，今年杭州地區(qū)的實(shí)際價(jià)格下降幅度并不是很大，但交易量?jī)H僅是去年的三分之一；全國(guó)市場(chǎng)去年漲得越多的地區(qū)今年跌得越多。萊茵置業(yè)的高管則表示，萊茵置業(yè)在上市之后將步伐邁向了長(zhǎng)三角地區(qū)，目前看來(lái)可能走得早了點(diǎn)，去年沒(méi)有享受到杭州地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲的好處，但是也在長(zhǎng)三角其他地區(qū)打下了基礎(chǔ)，揚(yáng)州地區(qū)甚至已經(jīng)成為代表項(xiàng)目。目前房?jī)r(jià)下調(diào)，對(duì)于二線(xiàn)城市的影響不是很大，公司的策略就是做最好的產(chǎn)品“過(guò)冬”。由于預(yù)期市場(chǎng)調(diào)整的幅度可能過(guò)頭，萊茵置業(yè)在今年1月份以后就沒(méi)有再拿地。

　　蘇寧環(huán)球的楊總表示，公司的戰(zhàn)略是選擇城市近郊、以中低價(jià)位、高性?xún)r(jià)比為主的產(chǎn)品，以區(qū)域戰(zhàn)略為主。近期該公司處于增發(fā)階段，但是出現(xiàn)股價(jià)倒掛現(xiàn)象，使得公司現(xiàn)金增發(fā)出現(xiàn)困難。目前公司也在積極籌劃股權(quán)激勵(lì)的事宜，預(yù)計(jì)將在增發(fā)后提出。

　　昨日與會(huì)的多家上市公司中，濱江集團(tuán)最為樂(lè)觀。該公司前天剛剛中標(biāo)24.6億元的一塊地，對(duì)做區(qū)域性的地產(chǎn)龍頭具有信心。

　　金地集團(tuán)的董秘郭總表示，公司在2007年9月之后就再?zèng)]有拿地，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)下跌還沒(méi)有開(kāi)始，因此公司的策略是先留住現(xiàn)金，保持一定的安全邊際，預(yù)計(jì)明年中期會(huì)是一個(gè)比較合適的拿地時(shí)期。

　　投資：進(jìn)入尷尬時(shí)期

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，直接反映在資本市場(chǎng)的股票價(jià)格上，金地集團(tuán)的PB已經(jīng)低于1.08，甚至低于該公司在2005年5月的歷史最低股價(jià)3.7元時(shí)的PB——1.1。長(zhǎng)江證券研究部的房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，房地產(chǎn)投資進(jìn)入一個(gè)尷尬時(shí)期：政府“不救市”、外資“逃離”中國(guó)、城市化終結(jié)和人口紅利消失幾個(gè)宏觀背景之下，投資者需要關(guān)注數(shù)據(jù)背后的政策趨向，對(duì)城市和人口問(wèn)題進(jìn)行再探討，并認(rèn)識(shí)到正確判斷行業(yè)底部的方法。

　　長(zhǎng)江證券的宏觀策略研究員周金濤認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展要在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下理解。從2007年開(kāi)始，中國(guó)步入工業(yè)化轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型期是從起飛到大眾消費(fèi)時(shí)代的過(guò)渡階段，按照工業(yè)化的經(jīng)典過(guò)程，這一進(jìn)程大約持續(xù)20年時(shí)間，預(yù)期在2025年附近完成。他認(rèn)為在2015年之前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍可持續(xù)，并將出現(xiàn)走向成熟階段的產(chǎn)業(yè)和城市化特征。長(zhǎng)江證券的房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶介紹說(shuō)，調(diào)查來(lái)看，目前是房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的信心指數(shù)在向上，表明消費(fèi)性?xún)r(jià)比漸漸合理，但企業(yè)家信心指數(shù)向下。通過(guò)有關(guān)“熱錢(qián)”數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，可以看出，今年上半年外資有離開(kāi)現(xiàn)象。此外，在我國(guó)城市化率進(jìn)入40%-50%的區(qū)間后，城市化速率放慢，人口老齡化的速率加快，老齡女性對(duì)房地產(chǎn)的影響更大。

　　蘇雪晶認(rèn)為，判斷行業(yè)底部的方法是：通常看房?jī)r(jià)收入比，但實(shí)際上更有用的是土地市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年我國(guó)十幾個(gè)城市只完成了10%左右的用地計(jì)劃。由于土地出讓和新開(kāi)工面積低迷，明年地方政府可能將出現(xiàn)政策財(cái)政赤字。對(duì)于土地市場(chǎng)的判斷，他認(rèn)為，如果明年上半年出現(xiàn)價(jià)格回落，但成交量上升，則標(biāo)志著行業(yè)底部的來(lái)臨。

　　對(duì)于“保招金萬(wàn)”幾大房地產(chǎn)公司，各有不同的關(guān)注點(diǎn)和買(mǎi)點(diǎn)。長(zhǎng)江證券認(rèn)為，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備成關(guān)鍵，同時(shí)也存在管理能力、央企整合的不確定性。對(duì)招商地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可關(guān)注增發(fā)的戰(zhàn)略意義。該公司有近60億元的銷(xiāo)售收入，是具有轉(zhuǎn)折意義的一年，值得關(guān)注。金地集團(tuán)的收入分布非常合理，在長(zhǎng)三角區(qū)域的市場(chǎng)占比較高，具有銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)，上半年低于市場(chǎng)預(yù)期的銷(xiāo)售，未來(lái)如何演變值得關(guān)注。萬(wàn)科的買(mǎi)點(diǎn)則可能在明年出現(xiàn)。在目前銷(xiāo)售情況下，下半年要達(dá)到600億元的銷(xiāo)售才能保證明年不出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。(朱茵)