開(kāi)發(fā)商“凄涼”度日

　　“抽時(shí)間過(guò)來(lái)吧，我們‘十一’搞促銷(xiāo)。只要認(rèn)購(gòu)，開(kāi)盤(pán)前每天補(bǔ)助100元�！北本〇|部“世紀(jì)星城”的售樓員宋小姐幾次給記者打來(lái)電話(huà)，并發(fā)來(lái)短信。

　　據(jù)她介紹，該樓盤(pán)9月份已經(jīng)辦下了預(yù)售證，但目前還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，實(shí)行的是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)。客戶(hù)如認(rèn)購(gòu)，先交認(rèn)購(gòu)金2萬(wàn)，正式開(kāi)盤(pán)時(shí)可以抵首付，獲得認(rèn)購(gòu)到開(kāi)盤(pán)期間每天補(bǔ)助100元的優(yōu)惠。

　　記者進(jìn)一步交談得知，公司計(jì)劃年底回籠資金10個(gè)億，因?yàn)闀r(shí)間不足三個(gè)月，壓力很大，所以調(diào)整了銷(xiāo)售策略。對(duì)于開(kāi)盤(pán)價(jià)，宋小姐則三緘其口。記者再三追問(wèn)，她道：“也就八、九千吧�！痹谌ツ甑拇杭痉空箷�(huì)上，該樓盤(pán)的售價(jià)為每平方米10900元。

　　據(jù)記者了解，今年“十一”黃金周，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們都不遺余力的降價(jià)促銷(xiāo)，不過(guò)，北京市場(chǎng)并未出現(xiàn)大幅度的打折和低開(kāi)現(xiàn)象。多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍在觀(guān)望，而降價(jià)多為“技巧性”，采取了“開(kāi)盤(pán)價(jià)”、“送裝修”、“特價(jià)房”等形式。

　　但是，消費(fèi)者依然是看的多，買(mǎi)的少，有開(kāi)發(fā)商用“凄涼”兩字來(lái)形容。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月29日到10月4日期間，北京商品住宅期房簽約量?jī)H有412套，日均簽約量69套。去年“十一”黃金周期間住宅日均簽約量為246套，今年比去年同期下降了72%。

　　不光是北京，房地產(chǎn)往年“金九銀十”的銷(xiāo)售景象在多個(gè)地方也成為歷史。南京、成都、西安、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、杭州等城市，成交量一個(gè)比一個(gè)少。尤其是深圳，5天的房地產(chǎn)秋交會(huì)，盡管房?jī)r(jià)逐漸走低，但日均銷(xiāo)售量不足2005年之前的正常成交零頭，更不能與2006年相比。深圳市國(guó)土房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，在9月29日至10月3日這5天里，全市僅成交317套一手房，日均成交僅63套，均價(jià)也近一年半來(lái)首次跌破萬(wàn)元。

　　不光是一手房，二手房市場(chǎng)的銷(xiāo)售也同樣不景氣。來(lái)自我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”黃金周期間，二手房業(yè)主和客戶(hù)的咨詢(xún)量和委托量與去年同期相比基本持平，但成交量相比下降了28%。

　　地方救市難改頹勢(shì)

　　黃金周樓市的低迷，讓一些救市的地方政府始料未及。

　　據(jù)了解，今年下半年以來(lái)，不少省市紛紛推新政“救市”，刺激不景氣的樓市。

　　最引人注目的是南京救市新政。“十一”黃金周之前，南京市政府發(fā)布了二十條救市新政。除了提高公積金貸款額度、二套房低于面積再享受優(yōu)惠貸款利率、取消一房一價(jià)等利好外，南京市還將首次對(duì)購(gòu)房者提供購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　此前，西安市政府也出臺(tái)政策，對(duì)從2008年9月4日起至2009年12月31日期間的購(gòu)房戶(hù)，按購(gòu)房款總額分等級(jí)分別給予0.5%、1%、1.5%的補(bǔ)貼。

　　河南省政府也發(fā)布了類(lèi)似政策。一是購(gòu)買(mǎi)首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調(diào)減為20%；二是從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)者實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率；三是凡購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的免除房地產(chǎn)交易稅，購(gòu)買(mǎi)普通商品房的可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。

　　據(jù)了解，廈門(mén)、長(zhǎng)沙等市也提出包括購(gòu)房入戶(hù)、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，以挽回樓市的頹勢(shì)。

　　不光是地方政府，近日有消息稱(chēng)，已有中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、全國(guó)工商聯(lián)等機(jī)構(gòu)上書(shū)，要求根據(jù)目前市場(chǎng)情況調(diào)整調(diào)控政策。

　　但是，一些地方政府的救市并沒(méi)有刺激市場(chǎng)出現(xiàn)火爆景象。如高調(diào)救市的南京，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)字顯示，黃金周前5天南京商品房成交量?jī)H有23套。

　　地方政府救市為什么難以奏效？中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容接受記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，地方政府出臺(tái)的救市政策作用十分有限。因?yàn)椋�一是在高房�(jī)r(jià)下居民早就沒(méi)有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府冀望采取政策讓居民高位進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能；二是政府越是救市，購(gòu)買(mǎi)住房的民眾越是會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌的機(jī)率越大，他們?cè)绞遣粫?huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　樓市進(jìn)入漫長(zhǎng)調(diào)整期

　　樓市的低迷，地方政府的救市，讓復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)平添變數(shù)：這輪房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整會(huì)不會(huì)很快結(jié)束？房地產(chǎn)還會(huì)重現(xiàn)昔日的火爆嗎？

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早就進(jìn)入大的調(diào)整周期，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期。”易憲容告訴記者，“2007年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策、金融市場(chǎng)的環(huán)境、居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大的調(diào)整，或房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入周期性調(diào)整期。先是擠出房地產(chǎn)的泡沫，然后是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品定位�！�

　　事實(shí)上，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)也正在回歸理性。

　　國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布最新月度調(diào)查顯示，8月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個(gè)百分點(diǎn)。而今年1至7月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%和7.0%，可見(jiàn)8月漲幅又創(chuàng)新低。

　　投資銀行瑞士信貸、恒生銀行等發(fā)布報(bào)告稱(chēng),折價(jià)銷(xiāo)售以回籠資金只能解“燃眉之急”,并預(yù)期短期內(nèi)政府不大可能有直接的政策放寬,國(guó)內(nèi)樓價(jià)將進(jìn)一步向下,跌勢(shì)或會(huì)持續(xù)數(shù)季。

　　瑞信預(yù)料2008年內(nèi)地樓價(jià)會(huì)跌15%,2009年再跌5%,2010年以后樓價(jià)將企穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，中國(guó)房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)不是局部城市，基本已經(jīng)蔓延到全國(guó)各大城市，就連一些三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也開(kāi)始下挫。透過(guò)市場(chǎng)表象看未來(lái)走勢(shì)，中國(guó)房?jī)r(jià)正在漸漸回歸理性。

　　知名地產(chǎn)評(píng)論人士牛刀在博客上撰文認(rèn)為：“即使中央政府出手救市，也絕不可能是以維護(hù)高房?jī)r(jià)為目的的救市，而是以放大成交量為出發(fā)點(diǎn)的救市，只要需求方購(gòu)買(mǎi)力達(dá)不到目前房?jī)r(jià)所要求的水平，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)是誰(shuí)也救不了的�！�

　　他認(rèn)為，其實(shí)宏觀(guān)調(diào)控本身就是一種救市，這種救市并不是單純以打壓房?jī)r(jià)為目的，而是以改變住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)為導(dǎo)向，設(shè)法以改善供給的方式來(lái)適應(yīng)需求，在滿(mǎn)足住宅住的功能的同時(shí)化解樓市泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商目前的降價(jià)，仍然只是“技巧性的降價(jià)”。實(shí)質(zhì)性降價(jià)當(dāng)是所有開(kāi)發(fā)商所有項(xiàng)目的房屋均在降價(jià)，具有指標(biāo)意義的城市核心區(qū)域也降價(jià)，且價(jià)格明顯回落到2006年前的水平，成交量才會(huì)回歸。