11月13日，瑞銀證券董事總經(jīng)理、環(huán)球新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)師安德森在北京召開(kāi)了一個(gè)小型媒體會(huì)。他稱，中國(guó)政府新近推出的4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃非常有力度，但房地產(chǎn)仍然是未來(lái)12個(gè)月左右中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常重要的因素。

　　“我的結(jié)論是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在泡沫，到明年第二季度或下半年會(huì)回暖。”安德森斷言。

　　他的依據(jù)來(lái)自三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：房?jī)r(jià)增速和收入增速，房地產(chǎn)抵押借貸規(guī)模，以及空置率。

　　他回顧了一下美國(guó)的情況。過(guò)去5到6年中，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大的泡沫，具體表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)價(jià)格的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的增速；第二，在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很多抵押、借貸行為，而且這個(gè)抵押借貸的行為在不斷地加速；第三，房地產(chǎn)和建筑業(yè)非常發(fā)達(dá)，有很多過(guò)剩的情況。

　　但中國(guó)的情況卻與之不同。其一，房?jī)r(jià)上漲的速度并沒(méi)有比城鎮(zhèn)居民的收入增長(zhǎng)速度快多少，過(guò)去城鎮(zhèn)居民的收入總是要超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度；其二，仔細(xì)研究一下抵押貸款借款，以及給予房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的貸款，在GDP中所占的比重在過(guò)去4年中基本上保持不變，所以在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有看到一個(gè)過(guò)度杠桿、過(guò)度借貸的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)；其三，如果要判斷供給過(guò)剩的情況，就要看住房空置面積有多大。從2000年到2004年，可以看到未銷售的住房面積速度增長(zhǎng)非�？臁５珡奈翠N售的房屋面積來(lái)看，2004年到2008年的變化不是很大。這說(shuō)明2000年到2004年的確存在房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)的過(guò)剩情況，但是2004年到2008年過(guò)去4年，這方面并沒(méi)有存在過(guò)剩現(xiàn)象。

　　一直以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭(zhēng)議，最根本來(lái)自對(duì)收入的爭(zhēng)議。安德森解釋道，這要看在中國(guó)誰(shuí)來(lái)買商品房。并不是所有人都來(lái)買商品房，只有收入最高的25%的群體來(lái)購(gòu)買絕大部分的商品房。所以瑞銀不是比較整個(gè)收入的情況變化，而只看最高的25%的人群收入變化。

　　安德森稱，“正是這25%的人群支撐了這個(gè)大市場(chǎng)。他們是所謂的中產(chǎn)階級(jí)。對(duì)于城鎮(zhèn)其他居民來(lái)說(shuō)，他們的住房問(wèn)題解決有待于政府加大力度推出更多的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，今年政府宣布了明年開(kāi)始加大這塊的投入，我相信這會(huì)是很好的支持。解決這一部分的住房是政府的問(wèn)題，而不是市場(chǎng)的問(wèn)題�！�

　　“我相信明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有所恢復(fù)，但今年4季度仍會(huì)面臨著非常嚴(yán)峻的形勢(shì)。從明年第二季度之后我們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有所放緩。正如大家所說(shuō)的，這個(gè)有可能發(fā)生得更早一些�！保ㄍ趸ⅲ�