隨著國(guó)家一系列政策措施的出臺(tái),低迷許久的房地產(chǎn)市場(chǎng)在11月份稍稍得到緩解,近日,北京、上海等地房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)成交量同比放大,“溫州炒房團(tuán)”和“山西煤老板”群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野,樓市行情似乎出現(xiàn)了“回暖”跡象,不過(guò),接受記者采訪的多家機(jī)構(gòu)和多位專家?guī)缀跻恢抡J(rèn)為,目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在回歸理性的過(guò)程中,討論樓市整體反轉(zhuǎn)或許為時(shí)尚早。

　　炒房團(tuán)避險(xiǎn)操作

　　據(jù)報(bào)道,滬上媒體曾對(duì)“炒房團(tuán)”抄底的真實(shí)性進(jìn)行了調(diào)查,多家上海地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人均表示,溫州人目前并沒(méi)有表現(xiàn)出很強(qiáng)的購(gòu)房欲望,反倒是由于人民幣對(duì)韓元匯率上升,韓國(guó)人紛紛出售房屋。而北京樓市成交量上升的背后,卻是房?jī)r(jià)的走低,相關(guān)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,11月開盤的31個(gè)項(xiàng)目均價(jià)13462元/平方米,環(huán)比10月下降了1.4%,同比更是下降了16.3%。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭就認(rèn)為,北京、上海等地出現(xiàn)的成交量上升,一方面是由于近期頻頻出臺(tái)的利好政策,購(gòu)房者成本降低；另一方面是開發(fā)商繼續(xù)降價(jià)。楊紅旭認(rèn)為,目前市場(chǎng)的回暖只是短期波動(dòng),不會(huì)影響總體走勢(shì),“說(shuō)樓市小陽(yáng)春來(lái)了為時(shí)尚早”。

　　國(guó)海證券資深研究員趙鐸在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示,市場(chǎng)里看多的和看空的永遠(yuǎn)對(duì)立存在,“炒房的和炒股的一樣,價(jià)格和交易成本的每一次降低都會(huì)吸引一部分新的買家,但是決定因素不是這些個(gè)別情況。”

　　據(jù)傳山西“購(gòu)房團(tuán)”在北京8個(gè)高檔樓盤達(dá)成了總價(jià)約8000萬(wàn)元的購(gòu)房意向,而溫州團(tuán)在上海也確定了5000萬(wàn)元的意向。

　　一位專門研究地產(chǎn)的私募基金經(jīng)理在接受本報(bào)記者采訪時(shí)提醒,可能有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn),但是溫州和山西炒房的主力是高端物業(yè)和京滬等個(gè)別城市,現(xiàn)在是資金追求安全第一,地產(chǎn)是資金安全的一個(gè)避風(fēng)港,“外貿(mào)制造業(yè)萎靡,實(shí)業(yè)不好做,重新涌入地產(chǎn)類物業(yè),特別是持有商業(yè)地產(chǎn)較為保險(xiǎn)”,但如果從總體來(lái)看,全國(guó)樓市回暖還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。另外,他預(yù)計(jì),商人們購(gòu)置物業(yè)有可能在進(jìn)行短線操作,由于當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期政府將繼續(xù)出臺(tái)刺激政策,很可能賭的是政策的短期效益。

　　樓市還未“觸底”

　　中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任倪鵬飛也向本報(bào)記者表示,從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)量減價(jià)跌是更普遍的現(xiàn)象,表明購(gòu)房者的信心還沒(méi)有真正回來(lái),這次溫州炒房團(tuán)和山西煤老板進(jìn)京購(gòu)房的新聞不排除有媒體和開發(fā)企業(yè)聯(lián)合策劃進(jìn)行炒作的嫌疑。

　　對(duì)于媒體列舉的京滬兩地11月樓市成交量放大的佐證,他表示,判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否轉(zhuǎn)暖,單月數(shù)據(jù)并不能說(shuō)明問(wèn)題,至少要觀察一個(gè)季度以上的統(tǒng)計(jì)資料,“當(dāng)前購(gòu)房者正和開發(fā)商還有預(yù)期將要出臺(tái)的政策進(jìn)行博弈,持觀望態(tài)度的需求方占據(jù)了上風(fēng),而且政府加大保障性住房的建設(shè),這對(duì)商品房市場(chǎng)是不小的沖擊。”因此,他認(rèn)為,現(xiàn)在還不能說(shuō)樓市已經(jīng)“觸底”,相反,可以確定的是較大規(guī)模的調(diào)整還將進(jìn)行。

　　日前發(fā)布的中國(guó)經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書也持相同觀點(diǎn)。藍(lán)皮書指出,短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期,需求方短期內(nèi)難以走出觀望,開發(fā)企業(yè)將迎來(lái)一輪“洗牌”。在供需雙方作用下,房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)的壓力,炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度的退出市場(chǎng),首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎,購(gòu)房需求將向?qū)嵱眯缘闹行�戶型集�?留存在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求,未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

　　藍(lán)皮書的發(fā)布者之一中國(guó)社科院汪同三教授說(shuō),前幾年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,已經(jīng)超過(guò)了多數(shù)居民的承受能力,脫離了最廣大的需求面,所以房?jī)r(jià)進(jìn)行適度的回調(diào)也是必要的。“在供求雙方的作用下,開發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步的降價(jià)措施,以期盡快回籠資金,短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局�！�

　　調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)到2010年

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整成為市場(chǎng)共識(shí)的情況下,調(diào)整期持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間成為各方預(yù)測(cè)的焦點(diǎn)。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)的特性,市場(chǎng)在低谷區(qū)域需要一定的時(shí)間來(lái)整理,在不少機(jī)構(gòu)看來(lái)這將持續(xù)到2010年。

　　根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)口徑,我國(guó)現(xiàn)有商品房存量約為1.7億平米—1.9億平米,而此后因2006年至2008年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資水平均保持在較高水平,在未來(lái)一到兩年時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)仍將大量涌現(xiàn),對(duì)市場(chǎng)消化吸納造成巨大的壓力。

　　不過(guò),更為市場(chǎng)所擔(dān)心的是,世界性經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)會(huì)通過(guò)資金鏈、消費(fèi)者預(yù)期、居民收入、宏觀經(jīng)濟(jì)下行等方面影響到房地產(chǎn)投資,進(jìn)而引起宏觀經(jīng)濟(jì)跌落。多家券商發(fā)布的研究報(bào)告顯示,此輪地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的根源在于國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化,而到目前為止宏觀經(jīng)濟(jì)惡化程度要比預(yù)期快而且嚴(yán)重,但政策放松的力度也比預(yù)期的要更快和更強(qiáng),因此,宏觀政策能否改變2009年經(jīng)濟(jì)調(diào)整幅度才是判斷2009年地產(chǎn)行業(yè)能否見底的重點(diǎn)。

　　基于此,在擴(kuò)大內(nèi)需、保證增長(zhǎng)成為政策目標(biāo)后,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控發(fā)生轉(zhuǎn)變,從抑制地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)向保持行業(yè)平穩(wěn)。專家指出,雖然2008年下半年至2009年全年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀,但市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期或許也會(huì)促使中央出臺(tái)更多的政策措施。(記者楊小亮)