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三問樓市新政:保持高成交量比維持高房價更重要

2008年12月22日 10:58 來源:《瞭望》新聞周刊 發(fā)表評論

  10年前,撬動內(nèi)需的支點之一是房地產(chǎn),10年后還是。不過,前次倚重的是商品房市場,這次的落腳點將是保障房

  “購房滿2年就不再征營業(yè)稅了,政策力度之大,超出市場預(yù)期。”17日傍晚,上海一位房產(chǎn)中介經(jīng)理在電話中難以掩飾他的驚訝。當(dāng)天國務(wù)院常務(wù)會議剛剛研究確定了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的三項措施。

  中央還給地方“救市”預(yù)留了很大空間:各地區(qū)要因地制宜,“進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施”。

  回首2008,從宏觀政策的密集調(diào)控對象到再次被定位為“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”;從想方設(shè)法平抑價格狂飆、降溫投資投機熱度,到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求;從通宵排隊求購到銷售凍結(jié)。房地產(chǎn)業(yè)在這一年走過。如何看待樓政的調(diào)整?救經(jīng)濟必須救樓市嗎?救樓市必須保房價嗎?

  救經(jīng)濟必須救樓市嗎?

  對于樓市救市的不解、爭議正在進(jìn)行中,有觀點甚至懷疑救樓市的“正義性”。對此,財經(jīng)專欄作家吳曉波說,“政府在此刻救市,有它的道德正義!

  12月10日,摩根士丹利研究部發(fā)布了最新一期中國經(jīng)濟研究報告,認(rèn)為2009年中國經(jīng)濟的典型特征是“惡化繼之以好轉(zhuǎn)”,但房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長預(yù)期的最大不確定因素。

  在全社會固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中,與五十多個產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。截至2008年7月,電力熱能、交通運輸和水利環(huán)境在固定資產(chǎn)投資中占比之和不到25%,制造業(yè)投資超過30%,房地產(chǎn)投資占33%強。這決定了僅靠基礎(chǔ)設(shè)施投資還不足以撐起經(jīng)濟增長,單純政府投資也難以彌補房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。

  地方財政對房地產(chǎn)的依賴更不待言。以東部某市的一個區(qū)為例,2005年財政收入124億元,其中64億元上繳市和中央,地方可支配財政收入60億元;其中20億元根據(jù)招商引資協(xié)議,須“獎勵”給工業(yè)企業(yè),地方實際可支配稅收40億元。而房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)年貢獻(xiàn)的稅收(包括中央稅和地方稅)達(dá)到28億元,還有搭車收取的12億元房地產(chǎn)大市政配套費、約20億元當(dāng)年土地出讓金,均未進(jìn)財政戶頭,在體制外支配使用。這樣,在區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))兩級政府實際可支配的72億元政府資金中,房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的資金超過50億元。

  在此情況下,重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟的重要選擇。房地產(chǎn)被推至“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”,“保障性安居工程”被列為“國十條”之首,如此政策組合明確傳遞出“救經(jīng)濟必先救房地產(chǎn)”、“促投資離不開穩(wěn)樓市”的取向。

  “我在想,2008年的金融海嘯之下的啟動內(nèi)需與1998年亞洲金融風(fēng)暴侵襲下,拉動內(nèi)需有何異同?”上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟管理學(xué)院教授胡怡健說,“10年前,撬動內(nèi)需的支點之一是房地產(chǎn),10年后還是。不過,前次倚重的是商品房市場,這次的落腳點則是保障房!

  救樓市必須保房價嗎?

  年關(guān)日近,開發(fā)商對資金的饑渴更甚,打折促銷花樣不斷翻新。湖南長沙甚至有開發(fā)商推出“買洗面奶送房子”的活動,一家房產(chǎn)中介公司和開發(fā)商協(xié)商推出的一種銷售模式:市民通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品,每消費滿1500元,就贈送1平方米房子,多買多送。湊足一套房子面積之后,就可以向開發(fā)商換取房子。

  如何充分釋放常態(tài)的住房消費需求?根本一點,在于提高購買力。提高購買力的途徑有二,一是增加收入,這在經(jīng)濟步入下行周期的當(dāng)下,幾無可能;二是降低房價,這是當(dāng)前最切實可行的辦法。

  與少數(shù)富裕人群投資住房看預(yù)期不同,大量工薪階層消費住房是看現(xiàn)實,只要房價回調(diào)到其購買力范圍之內(nèi),甚或是“跳一跳,夠得著”的情況下,他們就會入市。當(dāng)房地產(chǎn)市場為消費性市場時,住房購買者最為重要的問題是支付能力而不是信心。近期地產(chǎn)大鱷碧桂園的一些樓盤在弱市中熱銷,很重要的一個原因在于其低總價、高性價比,碧桂園開發(fā)的一些高品質(zhì)樓盤在近幾年的售價都接近經(jīng)濟適用房價格。碧桂園的例子說明,只要站在消費者的購買力基點上,才可能帶來持久的樓市需求。

  經(jīng)濟學(xué)家尹伯成教授認(rèn)為,既然中央經(jīng)濟工作會議明定,“減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān),發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”,那么,現(xiàn)在是回到購買力的原點上來觀察樓市問題的時候了。

  至于眼下市場流傳甚廣的購房退稅,則只對高收入人群有吸引力。本刊記者就曾問兩位高收入者,如果將購房人償還銀行的本金、利息從個人所得稅稅基中扣除,是否會考慮買房?上海財經(jīng)大學(xué)一位教授回答:要看看扣除時間,如果扣除時間較長會考慮投資房產(chǎn);如果沒有退稅刺激,現(xiàn)在不會考慮買房。因為他已有3套房子,2008年初剛剛出手一套。一位2008年二季度開始賦閑的證券公司總裁則回答:要是退稅,我今年一季度的工資、獎金就不急于領(lǐng)了,等買房子扣除后再領(lǐng)。顯然,重慶等地已推出的購房退稅政策對刺激房地產(chǎn)投資是有效的,但副作用是:可能繼續(xù)吹大泡沫,帶來新的不公。

  “穩(wěn)定交易量”還是“穩(wěn)定房價”?

  中央經(jīng)濟工作會議提出明年經(jīng)濟工作的重點任務(wù)之一是“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”。穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵是要“穩(wěn)定交易量”還是“穩(wěn)定房價”?

  這得弄清楚對于房地產(chǎn)市場,當(dāng)前政府第一需要的是什么?是房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟增長及其所創(chuàng)造的就業(yè)崗位,其次才是來自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話說,對于政府而言,保持房地產(chǎn)高成交量比維持高房價更重要。以適度調(diào)低價格換取交易量,房地產(chǎn)投資才能持續(xù)下去,因為存貨是反作用于投資的,空置存量房越多未來投資的景氣度越小,終端銷售量是保證投資運轉(zhuǎn)下去的第一要素。如果天價低量(正如今年第三季度以來,一些城市的情況),所謂有價無市,銷售凍結(jié),會倒逼投資劇降。最終,政府既不能獲得來自房地產(chǎn)的稅收,連就業(yè)崗位也不能保證。

  一言以蔽之,以房地產(chǎn)消費拉動內(nèi)需的根本,就是降價、跑量、拉投資,帶動就業(yè)保大局。

  從這個角度,才能正確理解中央經(jīng)濟工作會議為何提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”,要“增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān),發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”,以及17日國務(wù)院常務(wù)會議在研究部署促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策措施中要求“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,促進(jìn)商品住房銷售”的深意。(記者 徐壽松)

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