為解樓市低迷之困，中央開(kāi)始在去年下半年尤其是最后兩月密集出臺(tái)一系列房產(chǎn)新政。新政的救市效果如何？以廣州為例，元旦三天全市一手房共成交了617套，與平時(shí)的周末相比并未出現(xiàn)業(yè)內(nèi)期待的激增景象。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析指出，影響新政效果的癥結(jié)仍在于高房?jī)r(jià)，更深層的原因在于樓市調(diào)整以來(lái)一直存于購(gòu)房者心頭的觀望情緒。讓消費(fèi)者回復(fù)信心已成為業(yè)內(nèi)應(yīng)對(duì)樓市危機(jī)的共識(shí)。

　　新政仍難回暖樓市

　　去年財(cái)政部“10.22”新政拉開(kāi)了中央救市的大幕，此后央行降息并迎來(lái)有史以來(lái)最大降幅，12月17日“國(guó)三條”出臺(tái)，隨后國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，救市新政向縱深發(fā)展，業(yè)界期盼已久的二次房貸寬貸、二手房營(yíng)業(yè)稅的減免也相繼出臺(tái)。而地方政府也緊跟中央救市政策如廣州上調(diào)了住房公積金貸款額度等。

　　業(yè)界叫好的新政是否真能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)呢？在“10.22”新政出臺(tái)后一周統(tǒng)計(jì)結(jié)果卻讓人咋舌，原本鼓勵(lì)市民購(gòu)房的政策并未起到明顯效果，因?yàn)槠诖�房�(jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，市民依然繼續(xù)持幣觀望，廣州房屋成交量不升反降。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家據(jù)此分析，由于新政主要優(yōu)惠對(duì)象是小戶型或首次購(gòu)房人群，但現(xiàn)時(shí)的購(gòu)房主力仍是改善型需求者，因此新政出臺(tái)對(duì)樓市刺激很有限，價(jià)格依然是影響購(gòu)房意向的最關(guān)鍵因素。

　　業(yè)內(nèi)人士在分析中央的救市政策時(shí)認(rèn)為，目前決定消費(fèi)者買(mǎi)房的重要因素在于房?jī)r(jià)，降息等政策沒(méi)有多大影響。利好政策側(cè)重于長(zhǎng)期，但短期刺激效果不大。在大部分市民看來(lái)，廣州市區(qū)盤(pán)的樓價(jià)應(yīng)在一萬(wàn)元左右，郊區(qū)盤(pán)在五六千左右比較符合他們的心理預(yù)期，如果預(yù)期未達(dá)到，政策的輪番出臺(tái)只會(huì)加大他們對(duì)降價(jià)的預(yù)期而不會(huì)出手買(mǎi)房。

　　房?jī)r(jià)才是硬道理

　　在救市新政頻出而成交量沒(méi)有明顯回升的情況下，樓市回暖還有什么應(yīng)對(duì)良策呢？事實(shí)上，在當(dāng)前樓市低迷投資客退出的情況下，購(gòu)房用于自住型的消費(fèi)者對(duì)樓價(jià)更加敏感。

　　而每一次開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)整都能引起市場(chǎng)的軒然大波。從去年初萬(wàn)科率先調(diào)低房?jī)r(jià)引發(fā)降價(jià)潮開(kāi)始，到11月龍光最平限價(jià)房的熱銷(xiāo)，再到12月萬(wàn)科南京樓盤(pán)因?yàn)榻祪r(jià)遭受處罰讓業(yè)界震驚，最后國(guó)務(wù)院發(fā)文允許開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)變化以合理的價(jià)格售房，業(yè)界解讀為政府明確了在此次房?jī)r(jià)調(diào)整中的角色定位，將主動(dòng)權(quán)讓位于市場(chǎng)。而江蘇省更是在元旦將商品房定價(jià)權(quán)“下放”給企業(yè)，無(wú)疑讓房?jī)r(jià)的“松綁”更具操作性。

　　政策層面上解讀最終要傳導(dǎo)到市場(chǎng)層面上。調(diào)整房?jī)r(jià)不是目的，根本在于讓房?jī)r(jià)處于合理的價(jià)位并重拾購(gòu)房者的信心。如何才能重筑市場(chǎng)信心？開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略有望進(jìn)一步向下調(diào)整以刺激需求。如此次元旦期間恒大等少數(shù)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商采取“一步到位”的價(jià)格策略就極大刺激了剛性需求。廣東省社科院、省情調(diào)研中心的聯(lián)合報(bào)告也表示房企應(yīng)擺脫高利潤(rùn)率的慣性思維應(yīng)對(duì)樓市調(diào)整，主動(dòng)降價(jià)才是發(fā)展對(duì)策。