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    上海某開發(fā)商:樓市深度調(diào)整還需兩到三年
2009年04月16日 17:47 來源:新民晚報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  -樓市回暖是暫時的,這波行情估計走不長。

  -連續(xù)7年上漲的上海樓市,僅僅靠8個月的調(diào)整是不夠充分的,深度調(diào)整需要2到3年,樓市可能要到2011年見底。

  -市場是只無形的手,第一季度市場回暖假不了。

  -這波回暖行情在很大程度上讓開發(fā)商喘了口氣。

  -開發(fā)商應(yīng)該珍惜這波回暖行情,不應(yīng)該再次漲價,應(yīng)該心平氣和地賣房子。

  ——上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司總裁 陳穗建

  行情

  今年春節(jié)過后,全國樓市的成交量都連續(xù)回升,成交量持續(xù)增大,價格企穩(wěn)回升,這波上漲行情能否繼續(xù)?這波樓市反彈的主要動力是什么?

  陳穗建:這波行情估計走不長。雖然上海樓市近期出現(xiàn)一波回暖現(xiàn)象,但樓市的調(diào)整趨勢沒有改變,目前的樓市回暖只是一波周期性反彈,對此我有兩點理由。

  理由一是樓市要遵循市場的自然發(fā)展規(guī)律,連續(xù)7年的上漲房地產(chǎn)市場必須有調(diào)整的要求。2001年到2007年,雖然在這7年之中,2004年國家對房地產(chǎn)市場也出臺了一些抑制政策,但只有2005年下半年上海樓市出現(xiàn)了短暫的調(diào)整,隨后的2006年樓市依然伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)一路高漲。2008年隨著全球性金融危機(jī)的爆發(fā),上海樓市在5月份開始出現(xiàn)調(diào)整,成交量持續(xù)下滑,樓價止?jié)q局部下跌,但經(jīng)過八九個月后的2009年初市場出現(xiàn)了瞬間的回升。

  按照市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律,7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調(diào)整,而僅僅8個月的時間是不夠充分的,從經(jīng)濟(jì)周期來看深度調(diào)整需要2年多,可能要到2011年見底。第二個理由就是全球金融危機(jī)對世界經(jīng)濟(jì)的影響面很廣、深度很深,對中國經(jīng)濟(jì)影響的結(jié)果還很難預(yù)料。雖然在中國政府各項刺激經(jīng)濟(jì)的措施影響下,樓市出現(xiàn)反彈,但不可否認(rèn),全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)這個外部因素將影響全國樓市繼續(xù)調(diào)整。1998年亞洲金融危機(jī)是目前離我們最近的例證;謴(fù)的過程用了很多年,由此看來,全球性金融危機(jī)對上海樓市的影響時間不會太短。

  全國大城市中的剛性需求,在經(jīng)過八九個月的等待之后一次爆發(fā)性釋放,當(dāng)然也有政府一系列利好措施,比如房貸、契稅、利率、土地等相關(guān)政策是一根定時導(dǎo)火線。

  很多人認(rèn)為這波行情的成交數(shù)據(jù)存在虛假成分,這波行情的真實性到底有多大?開發(fā)商應(yīng)該怎樣對待這波行情帶來的機(jī)遇?

  陳穗建:市場是只無形的手,市場做不了假。目前政府對于樓市成交數(shù)據(jù)的監(jiān)督和公布已經(jīng)非常透明,就拿上海來說,通過網(wǎng)上備案和成交記錄,是完全將成交量和成交價格公布出來的。上海奧林匹克花園在今年一季度一共賣出了200多套房子,銷售金額達(dá)到了2個多億,這些都是完全真實的。

  這個行情很難得,在經(jīng)過8個多月的市場慘淡之后,這波回暖行情在很大程度上讓開發(fā)商喘了口氣。我想說,作為開發(fā)商應(yīng)該珍惜,而不應(yīng)該再次漲價,應(yīng)該心平氣和地賣房子,畢竟這次成交量放大的樓盤中,還是那些有價格促銷的房子賣得最好,而且房地產(chǎn)調(diào)整可能還在繼續(xù),調(diào)整的時間也不會很短。

  當(dāng)然對于自住型的購房者,只要價格能夠合理承受,這個階段也可以出手購買,畢竟各種刺激措施使自住型購房者所承擔(dān)的供房成本下降了很多。

  樓市在這次金融危機(jī)中進(jìn)行調(diào)整,會不會出現(xiàn)中國前幾年家電行業(yè)大洗牌的結(jié)果?

  陳穗建:房地產(chǎn)產(chǎn)品與家電產(chǎn)品不同,所以樓市不會出現(xiàn)家電行業(yè)那樣的大規(guī)模兼并重組,但“全民房地產(chǎn)”的模式將被改變,一批低端住宅的開發(fā)商會被淘汰。

  伴隨著樓市的深度調(diào)整,明年房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨重新洗牌的考驗。這次金融危機(jī)將會改變?nèi)褡龅禺a(chǎn)的模式,可能會出現(xiàn)“國進(jìn)民退”的狀況。

  中國市場經(jīng)濟(jì)走了30年,房地產(chǎn)行業(yè)的市場化走了20多年,這20年來都是發(fā)展商來推動這個市場的發(fā)展,政府那時沒有意識到地產(chǎn)市場那些關(guān)系民生的問題。在近幾年,政府意識到要解決那些承受不了房價的老百姓的居住問題,不可能把這個任務(wù)交給市場去完成,因此政府將介入到諸如限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的開發(fā)建設(shè)中,所以我說是“國進(jìn)”了。國有企業(yè)會主導(dǎo)低端住宅的開發(fā)建設(shè),那些開發(fā)低端住房產(chǎn)品的中小開發(fā)商將被擠出這個市場,所以說是“民退”了。

  今后的地產(chǎn)市場將出現(xiàn)政府主導(dǎo)開發(fā)低端住宅、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)中高端住宅的兩元化格局,那么那些做不了高端住房的開發(fā)商肯定要被淘汰,接下來中國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入品質(zhì)制勝的時代。

  中國地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的方向在哪里,會否繼續(xù)出現(xiàn)高速的增長?

  陳穗建:做房地產(chǎn)應(yīng)該是城市包圍農(nóng)村,而不是農(nóng)村包圍城市,所以中國地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展還是要在大城市發(fā)展,只有大城市才能將品牌做好。

  房地產(chǎn)市場經(jīng)過這么七八年的高速發(fā)展,已經(jīng)把大城市中積累的剛性需求消化得差不多了,加上計劃生育政策的執(zhí)行,我覺得市場供需雙方接近平衡,市場開始進(jìn)入,差不多飽和了。樓市再一次快速發(fā)展,除了宏觀經(jīng)濟(jì)的增長,還要要依靠城市化進(jìn)程的推進(jìn)和新農(nóng)村的建設(shè)。

【編輯:劉叢叢

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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