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    萬科瘋狂趕趟王石第二次糾錯:兩個月拿18塊土地
2009年07月20日 10:10 來源:理財周報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  王石犯了一個很大的判斷性錯誤。幸好的是,他及時改正了錯誤。

  一位基金公司投資總監(jiān)拜訪萬科時,萬科副總裁肖莉?qū)λf:“現(xiàn)在你不要只看我們怎么說的,關(guān)鍵要看我們怎么做!

  踏空后的萬科(000002.SZ),瘋狂趕趟,在兩個半月內(nèi)拿下18塊地。

  背后的故事是,自去年10月到今年4月底,這段長達7個月的時間,大部分城市地價折讓近40%,萬科只是新增了廣州以及西安兩幅地塊。

  遲來的追趕:萬科瘋狂趕趟

  錯過了月亮,不能再錯過星星。

  錯過拿地最好時機的萬科,選擇了激進拿地。以5月1日算起至7月16日,萬科在全國一共拿下18塊地。

  5月,萬科新增項目6個,分別位于無錫、佛山、沈陽和青島四個城市?偣搏@得規(guī)劃總建筑面積188萬平米,權(quán)益面積118萬平米,土地總價款為23億元。

  6月,萬科新增項目8個,分布在廈門、佛山、鞍山、上海和重慶五個城市。凈占地面積共計77.7萬平方米,土地價款高達47.03億元。6月的激進,讓萬科刷新了自己的記錄,創(chuàng)下萬科單月拿地規(guī)模近兩年之最。

  7月,萬科的腳步并未放緩,7月7日、7月11日萬科分別在中山和武漢再下兩城,需支付地價總額為10.14億元。而在7月16日,萬科更是在廣州和佛山再拿兩地。

  不過,萬科近期一系列的拿地動作更像“趕趟”。上海一券商研究機構(gòu)分析師對于萬科近來拿地動作如此評價,“萬科再趕也趕不上趟。”聯(lián)合證券分析師魚晉華在其近期的一份研究報告中用“滯后”一詞作出評述。

  不惜代價:頻頻制造“地王”

  瘋狂趕趟的代價是制造“地王”。

  五月所拿佛山地塊,其成交價高出起始樓面地價50%,折算成樓面地價后達2409元/平方米。而其13.86億元的總價,也再度創(chuàng)下了當?shù)刈?007年5月以來“地王”紀錄。

  六月萬科拿下的廈門地塊,總建筑面積為19.971萬平方米,出讓起始價10.92億元,萬科最后出價為18.3億元。其樓面地價高達9163元/平方米,已接近該地段曾創(chuàng)下的最高價。

  7月16日,萬科在佛山以總價21.5億元拿下登州商住地塊一、二,總面積達28.4037萬平方米,以總價衡量,該筆土地交易創(chuàng)下了自去年樓市低谷以來佛山的總價地王。

  在2007年12月底,萬科董事長王石曾在中央電視臺《經(jīng)濟半小時》欄目上聲明:“2008年之后,萬科絕不拿地王!倍2007年,10個城市的地王,萬科占其二,一塊是在東莞,一塊在福州。

  不過事情正在發(fā)生變化,“萬科的一個高層告訴我,‘現(xiàn)在不要看我們在說什么,而是看我們做什么。’”華南一基金投資總監(jiān)說。

  土地饑渴:拿地速度比不過賣房速度

  萬科對于土地的為何顯得如此饑渴?

  比較兩個數(shù)據(jù):2009年上半年萬科銷售面積為348.8萬平米,上半年新增土地儲備為331.2萬平米。這意味著盡管經(jīng)過五、六月的瘋狂拿地,上半年萬科土地儲備總量仍然減少17.6萬平方米。而2008年底萬科總土地儲備建筑面積達2281萬平方米,其中權(quán)益土地儲備面積1793萬平方米,同比2007年下降1.5%。

  2008年12月保利地產(chǎn)從中心城市入手,成交三塊總面積達100萬平方米的土地。2009年3月末,保利地產(chǎn)的土地儲備再次凈增加336萬平方米,其土地儲備總面積達到2570.18萬平方米。此前本報曾指出若按照一季度銷售速度,保利土地儲備可供開發(fā)銷售約33.67個季度,萬科則僅夠10.68個季度,相當于兩年半。

  此前本報曾假設未來三年萬科年均增長28%,保利地產(chǎn)年均增長80%,到2011年,保利地產(chǎn)即可以年銷售905億元超越現(xiàn)在的行業(yè)龍頭萬科。從今年上半年情況看,形勢發(fā)展得更快。

  09年1-6月份,萬科累計銷售面積348.8萬平方米,銷售金額307.6億元,分別比08年同期增長31.2%和27.5%。

  同期保利實現(xiàn)簽約面積252.43萬平方米,同比增長164.41%;實現(xiàn)簽約金額210.54億元,同比增長168.18%。

  保利和萬科的差距進一步縮小,如果萬科的發(fā)展延續(xù)08年以來遲緩的速度,保利超越萬科的局面或許會提前到來。

  戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移:轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市中心區(qū)

  競爭對手的壓迫式追趕正是萬科激進拿地的催化劑。

  從其近兩個半月增加的18個項目區(qū)域看,萬科或許正在醞釀一場戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

  東方證券分析師魏博曾在其研究報告中這樣算過一筆賬,從項目獲取的分布上來看,今年以來萬科僅僅在廣州和上海獲得了兩個小項目,建筑面積不到210000萬平方米,兩塊地萬科需承擔的地價款僅僅為5.33億元,占到萬科目前所需支付地價的7%,而萬科目前在二線城市地價購置款已經(jīng)占到總地價款的87%。

  可以引用對比的一個數(shù)據(jù)是,2006年(截至年報披露時間2007年3月)所獲取的12個項目中有10個是位于上海、廣州、深圳。而在2007年中萬科所獲取的54個項目中,以規(guī)劃建筑面積計算,比例亦接近37%。事實上,萬科的調(diào)整在去年已經(jīng)展開,其2008年獲取的28個項目中,一線城市僅占3個。

  被動急速轉(zhuǎn)向的萬科,正在釋放一個值得注意的信號。

  從銷售單價看,萬科6月份的銷售單價達到10224元/平方米,再度創(chuàng)下2008年以來新高。銷售單價的最高點出現(xiàn)在2007年的11月,為10393元/平方米,此外的月份,保持在7000-9000元/平方米左右的水平。2009年1-6月,逐月銷售單價為7657元/平方米、7524元/平方米、8504元/平方米、8857元/平方米、9197元/平方米、10224元/平方米。這或許就是萬科在配合市場逐步改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的信號。

  這意味著,萬科將深化二線城市核心區(qū)域作為自己的主戰(zhàn)場。

  另外一個值得提及的背景是,碧桂園2009年上半年增長速度仍然緩慢,合同銷售額共約87.9億元人民幣,同比2008年增長約6.5%。事實上,碧桂園的產(chǎn)品正是單一集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部的典型代表。

  萬科董秘譚華杰近期接受國土資源報的采訪內(nèi)容可以作為注解,“……一線城市的一些成交地塊,以它們的地價水平,按照周邊目前的房價幾乎是不可能賺錢的,房價要漲20%~30%才能保證基本的利潤,如果要獲取一個比較高的利潤,那么房價得漲50%才行,這種價格拿地基本就是靠膽量,跟理性判斷沒什么關(guān)系。所以我們只好選擇在二線城市拿地!

【編輯:位宇祥
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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