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    京津滬三地賽跑 房地產(chǎn)信托投資基金年內(nèi)試水
2009年09月16日 08:27 來源:中國證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  經(jīng)過近一年的備戰(zhàn),境內(nèi)第一單房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)“正式登場”的時間已為期不遠(yuǎn)。

  “REITs產(chǎn)品設(shè)計的基礎(chǔ)工作已大體完成,運行框架已經(jīng)建立,標(biāo)的資產(chǎn)的選擇和談判也進(jìn)展順利。現(xiàn)在,我們正與主管部門溝通,期待具體操作規(guī)則早日出臺!敝行抛C券REITs研發(fā)團(tuán)隊一位高級投資經(jīng)理告訴中國證券報記者。

  作為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化手段,REITs已被業(yè)內(nèi)期盼多年。今年以來,由央行牽頭的REITs試點加速推進(jìn)。而根據(jù)上海浦東金融辦最新上報的方案,債權(quán)型REITs方案設(shè)計已經(jīng)成熟。按照主管部門的內(nèi)部時間表,第一單REITs很可能于年底前以信托類型推出,并首先在銀行間市場交易。

  不過,業(yè)內(nèi)專家指出,REITs從試點到全面推行,產(chǎn)品從債券型向股權(quán)型拓展,依然有待“發(fā)行主體結(jié)構(gòu)、資金募集方式以及交易與監(jiān)管規(guī)則”等制度安排方面落槌定音。同時,今年以來,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場低迷,也可能影響相關(guān)REITs的正常發(fā)行。

  時間窗口開啟

  “從產(chǎn)品開發(fā)和制度安排的進(jìn)度而言,債權(quán)型REITs率先在銀行間市場推出的可能性很大,年內(nèi)上市基本沒有問題!睆氖翿EITs產(chǎn)品開發(fā)的一位上海信托機(jī)構(gòu)人士坦言。

  8月下旬,在上海,有關(guān)部門專門舉行了一場REITs基金試點的研討會。作為REITs試點的牽頭方,央行相關(guān)負(fù)責(zé)人在會上明確表示,REITs試點相關(guān)辦法制定工作要在9月底前完成并上報國務(wù)院,年內(nèi)實現(xiàn)REITs產(chǎn)品的發(fā)行。

  與此同時,由央行發(fā)起,聯(lián)合發(fā)改委、財政部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會等11部委成立的協(xié)調(diào)小組,分別奔赴上海和天津,調(diào)研相關(guān)機(jī)構(gòu)REITs產(chǎn)品的開發(fā)進(jìn)展情況。

  知情人士介紹,REITs試點擬由上海、北京、天津三地各做一單,之后總結(jié)試點經(jīng)驗。其中,在銀行間市場的REITs產(chǎn)品,將設(shè)計成固定收益產(chǎn)品。從目前的方案來看,上海試點主要是債權(quán)型REITs,面向銀行間市場發(fā)行;而天津則側(cè)重于股權(quán)型產(chǎn)品,未來可在證券交易所掛牌。

  近期,各家發(fā)起機(jī)構(gòu)都在與協(xié)調(diào)小組溝通,債權(quán)類產(chǎn)品和股權(quán)類產(chǎn)品的開發(fā)正在同時推進(jìn),REITs在這兩個市場交易的規(guī)則也在制訂中。

  除已披露的上海多家房地產(chǎn)企業(yè)擬推出的債權(quán)型REITs方案外,海通證券、中金公司、中信證券等券商組建了專門的REITs研發(fā)團(tuán)隊。其中,中信證券在天津濱海新區(qū)的REITs開發(fā)方面居于主導(dǎo)地位。此外,包括嘉實基金在內(nèi)的部分基金公司和一些具有政府背景的金融機(jī)構(gòu)也在進(jìn)行REITs產(chǎn)品的開發(fā)。

  今年以來,上海、天津和北京在REITs試點中競跑,其中,上海一直努力走在前面。年初,上海市金融辦主任方星海便公開表示,上海已對推出REITs進(jìn)行了具體部署,由浦東新區(qū)政府牽頭的方案設(shè)計,相關(guān)工作已基本到位。

  “債券型產(chǎn)品由于面向機(jī)構(gòu)投資者,監(jiān)管相對容易,方案設(shè)計也較為簡單,因此率先推出的概率更大!贝鞯铝盒幸晃煌顿Y經(jīng)理表示。而最新消息顯示,為爭取率先在國內(nèi)推出REITs試點,浦東新區(qū)已放棄‘證監(jiān)會版’股權(quán)型方案,選擇由央行主導(dǎo)的債權(quán)型REITs模式。首只產(chǎn)品最快有望于10月面世。

  后續(xù)產(chǎn)品或分批推出

  “我們需要一個市場,而并非一只產(chǎn)品;REITs未來也絕不止一種模式。經(jīng)過試點后,市場會有一批REITs產(chǎn)品出來,其中將包括債權(quán)型、股權(quán)型和混合型等多種模式!敝行抛C券房地產(chǎn)金融高級經(jīng)理翁少群對中國證券報記者表示。她預(yù)計,各類REITs產(chǎn)品在今明兩年將分批推出,其中,證交所掛牌交易的股權(quán)型REITs的推出“不會太快”。

  從目前成型的方案看,REITs試點主要討論的是如何在銀行間市場發(fā)行。8月初,由銀監(jiān)會聯(lián)合央行草擬完畢并負(fù)責(zé)解釋的REITs方案《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點管理辦法》浮出水面。

  具體的操作路徑是:受托機(jī)構(gòu)向銀監(jiān)會申請信托發(fā)行,獲得批準(zhǔn)后,信托單位可以在全國銀行間市場發(fā)行。信托計劃的資金實行保管制,資金保管機(jī)構(gòu)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)保管資格的商業(yè)銀行擔(dān)任。

  顯然,在銀行間市場發(fā)行面臨的障礙相對較少,且便于監(jiān)管!耙豁椊鹑趧(chuàng)新的推出,監(jiān)管部門首先考慮的是安全和審慎。因此,債權(quán)型REITs更容易獲得監(jiān)管者的首肯。” 中泰信托投資公司研發(fā)部經(jīng)理表示。

  但是,債權(quán)型模式只是把物業(yè)進(jìn)行金融證券化衍生,以良好的租金收益保證還本付息,地產(chǎn)公司可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)。這更多的類似于銀行間的物業(yè)貸款,流通性并不強(qiáng)。而且,由于主要在銀行間流通,回報也較低。

  中泰信托投資公司盛泰指出,根據(jù)國外經(jīng)驗,REITs主要是在資本市場上可流通的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,在證券交易所交易的股權(quán)類REITs產(chǎn)品應(yīng)該更受歡迎。

  但翁少群坦言,股權(quán)型REITs方案仍在研究之中,且涉及到的資產(chǎn)分拆、打包以及法律、稅收和登記等方面的一些問題尚待解決,因此,這種模式的REITs推出,還有待時日。

  業(yè)內(nèi)人士表示,股權(quán)型REITs的方案相對較難實現(xiàn),主要是稅收法律制度等方面的原因,且交易成本太高。翁少群指出,美國、新加坡和澳洲等地對REITs均有稅收優(yōu)惠政策,我國股權(quán)型REITs要推出,也應(yīng)有相應(yīng)的稅收減免。REITs的年化收益率一般為5%至8%,沒有稅收優(yōu)惠,REITs將因回報達(dá)不到預(yù)期水平而難以成行。

  “物業(yè)池”有待優(yōu)化

  “REITs是一種類似共同基金,但投資標(biāo)的物為不動產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。它借由不動產(chǎn)的證券化,使普通投資人也能參與不動產(chǎn)市場投資,獲得市場交易、租金與增值所帶來的收益。在美國,REITs標(biāo)的資產(chǎn)基本上都是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目,市值高達(dá)數(shù)千億美元。” 房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝介紹。

  知情人士透露,方案較為成熟的“浦東版”REITs,打包的資產(chǎn)并非大家所預(yù)期的商業(yè)地產(chǎn)項目,而是以工業(yè)地產(chǎn)為主。

  該方案由張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯(lián)合發(fā)起,發(fā)行規(guī)模達(dá)35億至45億元,發(fā)行期限為十年,所涉物業(yè)資產(chǎn)包括辦公樓、廠房、社區(qū)配套等,物業(yè)池主要有金橋的碧云國際社區(qū)、外高橋標(biāo)準(zhǔn)倉庫、張江帝斯曼中國園區(qū)以及陸家嘴軟件園區(qū)一、二、四、五號樓。

  資料顯示,該REITs涉及物業(yè)總數(shù)達(dá)105項,建筑面積合計約139.61萬平方米,預(yù)計2009年的租金收入約5.5億元。在這105項物業(yè)中,工業(yè)地產(chǎn)建筑面積為125.66萬平方米,占比高達(dá)九成以上,預(yù)計2009年工業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生的租金收入將達(dá)4.59億元,占整體租金83.2%的比例。

  “目前披露的浦東REITs的方案只是初稿,物業(yè)具體的數(shù)量和規(guī)?赡軙兴兓,選擇工業(yè)項目為主,是出于穩(wěn)妥的考慮。”央行金融司有關(guān)人士表示。

  翁少群認(rèn)為,工業(yè)地產(chǎn)REITs的收益性較差,因此,未來REITs的物業(yè)池將加入成熟商業(yè)地產(chǎn)項目。試點結(jié)束后,物業(yè)選擇范圍會大幅擴(kuò)展。她透露,中信證券目前研發(fā)的REITs產(chǎn)品,便涵蓋了部分一線城市核心地段的商業(yè)物業(yè),以提升產(chǎn)品的整體收益水平。

  不過,翁少群同時指出,今年以來,受金融危機(jī)影響,不少商業(yè)地產(chǎn)項目出租率下滑,收益波動加劇,進(jìn)而影響了相應(yīng)REITs產(chǎn)品的打包和定價。這也使得不少股權(quán)型REITs方案拿不出具體的物業(yè)資產(chǎn)池和成熟的產(chǎn)品策劃。

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