核心提示：未來地產(chǎn)股是否還能重拾升勢?取決于政策動向，未來一至兩個月，地產(chǎn)行業(yè)政策出臺可能存在相對的真空期，下一階段市場變動將更多反映供求關(guān)系的變動。

　　地產(chǎn)股到底怎么了?

　　“7.29”暴跌不是地產(chǎn)股厄運的開始，而是結(jié)果。若從7月6日保利地產(chǎn)啟動的調(diào)整開算，則地產(chǎn)股調(diào)整已經(jīng)接近三個月，地產(chǎn)指數(shù)距本輪高點已下跌33.5%。

　　前兩個月一瀉千里，最近一個月的的地產(chǎn)股也是狐假虎威，邊打邊退。而今，“金九銀十”已然走完一半，地產(chǎn)股的2009是否就此終結(jié)?

　　這不是一個板塊的問題，更是整個大盤的問題。

　　“基金很悲觀”

　　“跟你說實話，基金們很悲觀�！� 在與理財周報記者交流時，長江證券知名分析師蘇雪晶說。而北京另一位券商研究人士直言說，“據(jù)我了解，我身邊的基金沒有一只目前做多地產(chǎn)股，目前該賣的都賣得七七八八了。”

　　在一個相對穩(wěn)定的地產(chǎn)行情中，對地產(chǎn)股的價值判斷，有三個基本線索，一是成交量;二是開工率;三是資源儲備。房地產(chǎn)開工決定經(jīng)濟(jì)走勢，而房地產(chǎn)銷售決定房地產(chǎn)開工，因此房地產(chǎn)銷售在他們眼中成為決定大盤漲跌的關(guān)鍵指標(biāo)。

　　但成交量出了問題。7月以來，主要城市住宅成交面積有所回落。其中，7月份，全國30個主要城市中，住宅成交面積環(huán)比上升的城市僅占一半左右，而總成交面積環(huán)比則下降約4%。北京、上海、廣州和深圳四大一線城市中僅上海的成交量環(huán)比上升。

　　進(jìn)入8月份，成交量萎縮的狀況更加明顯。根據(jù)興業(yè)證券對成交量的監(jiān)測，8月，全國商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比持續(xù)下降，其中京、滬、深三地日均成交面積環(huán)比分別下滑17%、13%和31%，均出現(xiàn)超過10%的明顯萎縮。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，9月份第二周，北京、上海和廣州成交量環(huán)比均出現(xiàn)再次回落，深圳新房成交量也繼續(xù)低位震蕩。與此同時，房價依然高位盤整。

　　也就是說，“金九”已然泡湯，“銀十”呢?

　　“金九銀十”基本泡湯?

　　背后的問題是，近期地產(chǎn)成交量萎縮的主要動因又是什么?

　　“年初以來,全國樓市快速回暖,出現(xiàn)短期內(nèi)房價背離社會普遍承受能力的局面。因此房地產(chǎn)市場迎來回調(diào)只是早晚的事�！币晃豢偛刻旖虻拇笮突�金的資深房地產(chǎn)專家向記者表示�！皟r漲量縮”成為一個問題，重點城市的成交數(shù)據(jù)跟蹤顯示，成交量萎縮的范圍開始擴(kuò)大。大多數(shù)城市的房價已逼近階段性頂部。

　　“目前，主要城市的房價已到階段性高位，而未來房地產(chǎn)的交易量將受到高房價的抑制�！毙率兰o(jì)基金研究部如此向記者表述。

　　國信證券在最新的調(diào)研紀(jì)要中指出，從收入月供比和商品房租供比等指標(biāo)看，深圳、北京、上海等城市的房價已經(jīng)偏高。同時，去年被壓抑的剛性需求到今年6、7月份已基本消化完畢，現(xiàn)在，投資需求已逐漸成為樓市購買力的主導(dǎo);但在租金沒有顯著提升的情況下，投資熱情也開始下降。下半年，市場流動性偏緊將對商品房銷量產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　基金公司持此價格論的人相當(dāng)多，但大部分券商的意見相左。

　　“基金很悲觀，但是我比他們樂觀，我覺得十月份的供應(yīng)量會慢慢上來的。”蘇雪晶的根本性判讀在于，目前成交量下滑主要不是價格問題，是供應(yīng)問題。

　　而國泰君安也表示，“我們認(rèn)為房地產(chǎn)銷售萎縮主要是受到房屋庫存減少的影響，無論從房價收入比還是各省市的橫向比較來說，都不支持房價過高導(dǎo)致銷量萎縮的結(jié)論，因此對房地產(chǎn)商來說，現(xiàn)在根本不愁銷售問題，銷售數(shù)據(jù)不好并不會導(dǎo)致他們開工不積極。

　　“成交在夏季回落乃是季節(jié)現(xiàn)象，從同比來看，成交依然在高位增長;此外從一手房與二手房成交對比來看，一手房的成交更多的受制于供給的限制，各主要房地產(chǎn)商上調(diào)新開工面積，預(yù)計10月末到11月份左右開始，供給將會大幅增加�！碧K雪晶說。

　　“未來是僵持狀態(tài)”

　　“其實我們早該料到，三四季度應(yīng)該是地產(chǎn)板塊一個僵持的狀態(tài)，金九銀十即便是有，也不要有太高期待。”上述北京機(jī)構(gòu)人士說。

　　“我們很難斷定將來不發(fā)生什么意外，但是從目前看，地產(chǎn)板塊的影響因素，價格、政策、供應(yīng)等，他們形成了一種不上不下的狀態(tài)。”

　　“大的地產(chǎn)公司資金鏈普遍充裕，而且年內(nèi)信貸政策相信不會出現(xiàn)大幅度的調(diào)整，因此房產(chǎn)股調(diào)整的力度不會大。”上述北京基金公司地產(chǎn)專家對于房產(chǎn)股的未來走勢持如上看法。

　　“今年的信貸政策已與2007年大不相同。2007年是加息最為密集的一年，多次上調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款也大幅收緊，造成開發(fā)商資金鏈緊張。但現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈資金鏈并不緊繃，房企資本金比例降低，房企資金擴(kuò)張效應(yīng)重新擴(kuò)大，資金擴(kuò)張實力得到增強(qiáng)。"南方基金首席市場執(zhí)行官傅偉明表示。

　　但是，“雖然新開工面積是滯后指標(biāo)，但在房地產(chǎn)交易量高速增長數(shù)月開工量仍維持低位，說明房地產(chǎn)開發(fā)商信心不足�！�21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心研究主管黃河滔說。

　　“宏觀上問題不大，微觀上就是一個成交量的問題，或者說供應(yīng)量和房價博弈的問題，只要開工率有效放大了房價和供應(yīng)量都能解決，但這個要靠政府放開土地。另外，目前的開工率要維持上半年那種爆發(fā)性增長，我覺得很難，而而釋放出樓盤之前這段時間怎么熬呢?”上述北京券商人士說。

　　未來看什么地產(chǎn)股?

　　未來地產(chǎn)股是否還能重拾升勢?這取決于市場高度關(guān)注的政策動向，未來一至兩個月，地產(chǎn)行業(yè)政策出臺可能存在相對的真空期，下一階段市場變動將更多反映供求關(guān)系的變動。但受中長期通脹預(yù)期的影響，寬松貨幣政策有繼續(xù)微調(diào)的可能。

　　“即便是下一步金融政策開始收緊，諸如萬科、保利、招商地產(chǎn)等大公司因為有很強(qiáng)的融資能力，因此也不會影響到它們的擴(kuò)張計劃，拿地會持續(xù)到第四季度。它們后市的表現(xiàn)，我們持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度�！毙率兰o(jì)基金研究部表示。“但是對于中小房企，市場觀望態(tài)度還是很強(qiáng)烈。畢竟政策的調(diào)整對它們影響會很大。”

　　以東方證券為代表的另一派觀點也值得重視：目前一線地區(qū)僵持階段會持續(xù)，慢周轉(zhuǎn)使普通住宅開發(fā)失去吸引力。二三線地區(qū)供應(yīng)不受限、需求增長、政策支持，將成為普通住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場。因此看好榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球、中南建設(shè)。

　　“有局部機(jī)會，但總的說來，地產(chǎn)股今年我們不是很看好�！鄙鲜霰本┤�商人士說。